ITBI e a decisão do STJ: Mais segurança jurídica para quem compra imóveis

A aquisição de um imóvel representa, para muitas pessoas e empresas, um dos investimentos mais relevantes de sua vida financeira. Por essa razão, a previsibilidade dos custos envolvidos na operação é elemento fundamental para a segurança jurídica das transações imobiliárias. Nesse contexto, ganha especial importância o entendimento consolidado pelo STJ acerca da forma de cálculo do ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Durante muitos anos, diversos municípios brasileiros adotaram a prática de exigir o ITBI com base em valores de referência previamente definidos pela administração pública, frequentemente superiores ao valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor. Na prática, isso significava que o contribuinte poderia celebrar um negócio por determinado valor e, no momento da transferência do imóvel, ser surpreendido com a cobrança do imposto sobre uma base de cálculo significativamente maior.

Ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos, o STJ estabeleceu importantes diretrizes sobre a matéria. A Corte reconheceu que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel transmitido e que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Assim, o município não pode simplesmente substituir o valor informado pelas partes por outro definido unilateralmente em tabelas ou sistemas internos.

Caso a administração tributária entenda que houve subavaliação do imóvel, deverá instaurar procedimento próprio para apuração do valor de mercado, observando o contraditório e a ampla defesa. Em outras palavras, a fiscalização continua possível, mas não pode ocorrer por meio de presunções genéricas ou da aplicação automática de valores previamente fixados pelo ente tributante.

Embora a discussão tenha natureza tributária, seus reflexos ultrapassam a arrecadação municipal. A decisão impacta diretamente a previsibilidade das operações imobiliárias, permitindo que compradores, vendedores, investidores e instituições financeiras tenham maior clareza sobre os custos efetivos da negociação.

Sob a perspectiva econômica, a segurança jurídica é fator essencial para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Custos inesperados aumentam o risco das operações, dificultam o planejamento financeiro e podem comprometer investimentos. Quando o valor do imposto passa a depender exclusivamente de critérios internos da administração pública, sem transparência ou possibilidade efetiva de questionamento, cria-se um ambiente de incerteza incompatível com a estabilidade necessária às relações negociais.

A decisão do STJ reforça justamente a necessidade de equilíbrio entre o poder de fiscalização do estado e os direitos do contribuinte. O município mantém suas prerrogativas para combater fraudes e identificar eventuais inconsistências, mas não pode partir da premissa de que toda declaração apresentada pelo contribuinte é incorreta.

Do ponto de vista prático, a orientação da Corte exige maior atenção de quem pretende adquirir um imóvel. Antes do recolhimento do ITBI, é recomendável verificar qual foi a base de cálculo utilizada pelo município e se ela corresponde ao valor efetivamente praticado na negociação. Diferenças significativas podem indicar a adoção de critérios incompatíveis com o entendimento atualmente consolidado pelo STJ.

Também é importante que o adquirente mantenha arquivada toda a documentação relacionada à operação, especialmente a escritura pública ou contrato de compra e venda, a guia de recolhimento do ITBI, os comprovantes de pagamento, a matrícula atualizada do imóvel e eventuais documentos que demonstrem o valor efetivamente negociado. Esses elementos podem ser relevantes tanto para questionamentos administrativos quanto para eventual discussão judicial.

A decisão também pode gerar reflexos para contribuintes que recolheram o ITBI com base em valores superiores aos efetivamente negociados. Nessas situações, é recomendável analisar cada caso concreto para verificar a existência de eventual pagamento indevido e a possibilidade de restituição dos valores recolhidos a maior.

A relevância do precedente não se limita às futuras aquisições imobiliárias. A decisão também convida contribuintes e empresas a revisarem operações realizadas nos últimos cinco anos, especialmente nos casos em que o ITBI foi calculado com base em valores de referência fixados unilateralmente pela administração pública. Em um ambiente que exige cada vez mais segurança jurídica e racionalidade tributária, conhecer os próprios direitos é tão importante quanto cumprir as obrigações fiscais.

Para essa análise, é importante reunir documentos como a escritura pública ou contrato de compra e venda, a guia de recolhimento do ITBI, o comprovante de pagamento e a matrícula do imóvel, permitindo a comparação entre o valor da transação e a base de cálculo utilizada pelo município.

Naturalmente, a viabilidade da restituição dependerá das particularidades de cada operação e da legislação municipal aplicável, razão pela qual a análise individualizada permanece essencial.