CNJ dispensa escritura pública na alienação fiduciária de imóveis

Uma decisão capaz de movimentar todo o mercado imobiliário

Em 24/7/26, no pedido de providências 0007122-54.2024.2.00.0000, o corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente o requerimento formulado pela União e afastou, em caráter definitivo no âmbito administrativo, a limitação estabelecida pelos provimentos 172, 175 e 177 de 2024. Esses atos haviam restringido às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, com exceções específicas, a possibilidade de formalizar a alienação fiduciária de imóveis por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

A controvérsia atingia especialmente incorporadoras, loteadoras, cooperativas, empresas e particulares que concedem crédito ou vendem imóveis com pagamento parcelado e garantia fiduciária, mas não integram o SFI ou o Sistema Financeiro da Habitação. Para esses agentes, a restrição significava a necessidade adicional de escritura pública, com aumento do custo de estruturação e criação de uma assimetria concorrencial em favor dos participantes dos sistemas regulados.

O CNJ abandonou a exigência de escritura pública para a cláusula de alienação fiduciária nos negócios situados fora do SFI e do SFH. A repercussão é imediata porque devolve às incorporadoras, loteadoras, empresas e particulares a possibilidade de formalizar a garantia no próprio contrato que estrutura a operação.

A nova decisão orienta que o instrumento particular não seja recusado apenas porque o credor fiduciário está fora desses sistemas, desde que o título satisfaça os requisitos legais. Também preserva a regularidade dos instrumentos particulares celebrados durante o período controvertido e a validade das escrituras públicas então lavradas, solução relevante para evitar um passivo de incerteza sobre negócios já concluídos.

O que efetivamente deixou de ser obrigatório

A expressão "fim da taxa de cartório", utilizada em algumas manchetes, precisa ser compreendida com rigor. O que se afasta é a obrigatoriedade de lavratura de escritura pública no Tabelionato de Notas para a constituição da garantia por agentes não integrantes do SFI ou do SFH. Não se suprimiu o Registro de Imóveis, nem se dispensou o pagamento dos emolumentos correspondentes ao registro do título.

A distinção é fundamental. Nos termos do art. 23 da lei 9.514/1997, a propriedade fiduciária sobre o imóvel constitui-se mediante o registro do contrato na serventia imobiliária competente. Antes desse registro, o pacto pode produzir obrigações entre as partes, mas ainda não existe a garantia real dotada de publicidade, prioridade e oponibilidade perante terceiros.

Portanto, o ganho econômico resulta da eliminação de uma etapa formal adicional, e não do desaparecimento da atividade registral. O contrato particular passa pela qualificação do oficial de registro, deve conter os elementos exigidos pelo art. 24 da lei 9.514/1997 e somente ingressará na matrícula se atender à legalidade, à especialidade, à continuidade e aos demais princípios registrais.

Em linguagem direta, o comprador e o credor não precisam de uma escritura pública apenas para constituir a alienação fiduciária, mas continuam obrigados a levar o contrato ao Registro de Imóveis. É o registro na matrícula, e não a simples assinatura do documento, que constitui a propriedade fiduciária e torna a garantia oponível perante terceiros.

A economia que pode destravar negócios

Segundo as estimativas divulgadas no debate público e reproduzidas pelo Metrópoles, os custos associados à etapa notarial poderiam variar entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, conforme a legislação de emolumentos de cada estado. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias estimou impacto agregado de até R$ 5 bilhões. Embora os valores concretos dependam da tabela local e das características do negócio, a ordem de grandeza revela que a discussão nunca foi meramente burocrática.

Pense-se em uma operação de R$ 500 mil. Um custo adicional equivalente a 0,8% representa R$ 4 mil. No patamar de 2%, alcança R$ 10 mil. Para uma família, esse valor pode corresponder à entrada, à documentação, aos móveis ou a diversas prestações. Para uma incorporadora que comercializa dezenas de unidades, pode determinar se o financiamento direto será oferecido, se o preço será elevado ou se o projeto conseguirá atender compradores que não obtiveram crédito bancário.

A formalidade, portanto, não desaparece no vazio. Seu custo é incorporado ao preço, à taxa de juros ou às condições de pagamento. Quando uma exigência sem apoio legal é removida, não se beneficia apenas o credor. Reduz-se a fricção que atravessa toda a cadeia econômica.

O art. 38 da lei 9.514/1997 e a reserva legal

O fundamento normativo é direto. O art. 38 da lei 9.514/1997 estabelece que os atos e contratos regulados pela lei, inclusive aqueles destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Essa regra especial dialoga com o art. 108 do CC. Embora o dispositivo civil adote a escritura pública como forma ordinária para negócios relativos a direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, ele próprio ressalva as hipóteses em que a lei dispuser de maneira diversa. A lei 9.514/1997 é precisamente essa legislação especial.

Além disso, o § 1º do art. 22 afirma que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no SFI. Restringir por provimento administrativo a forma particular apenas a determinados agentes significava, na prática, criar diferenciação que não se encontra expressa na lei federal.

O tema ultrapassa a conveniência econômica. Está em discussão a própria fronteira entre regulamentar a atividade extrajudicial e alterar o alcance de uma norma aprovada pelo Congresso Nacional. A atividade normativa do CNJ é essencial para uniformizar procedimentos e elevar a segurança dos serviços, mas não pode substituir a escolha legislativa mediante a criação de requisito formal novo.

A convergência com o marco legal das garantias

É importante fazer uma precisão histórica. A autorização geral para o uso do instrumento particular não nasceu com a lei 14.711/23. Ela já constava do art. 38 da lei 9.514/1997, em redação consolidada antes do marco legal das garantias. A lei 14.711/23, contudo, reforçou inequivocamente a mesma direção político-legislativa.

O marco legal das garantias foi concebido para aprimorar o tratamento do crédito, ampliar a funcionalidade das garantias e tornar mais eficientes as medidas extrajudiciais de recuperação. Entre as mudanças, permitiu a alienação fiduciária para garantir obrigação própria ou de terceiro, disciplinou garantias sucessivas sobre a propriedade superveniente, criou mecanismos para a extensão da garantia e aperfeiçoou os procedimentos de consolidação e excussão.

O fio condutor dessas alterações é claro. Garantias mais previsíveis e executáveis reduzem o risco da operação. Menor risco tende a significar crédito mais acessível, prazos mais adequados, maior concorrência e melhor alocação do capital. Nesse ambiente, impor uma forma pública não prevista de modo expresso pelo legislador aos agentes que estão fora do SFI criava um custo de entrada incompatível com a arquitetura de simplificação e expansão do crédito construída pelo marco Legal.

A decisão do CNJ, portanto, não cria a liberdade formal. Ela restabelece a eficácia prática da opção que já havia sido feita pela lei 9.514/1997 e a harmoniza com a política econômica reafirmada pelo Congresso em 2023.

Impactos positivos para o mercado imobiliário

Redução do custo de transação. A dispensa da escritura pública evita a duplicação entre a formação notarial do título e a posterior qualificação registral. Em operações de maior valor ou em carteiras compostas por muitas unidades, a economia deixa de ser marginal e pode influenciar a própria viabilidade do negócio.

Maior concorrência na oferta de crédito. Incorporadoras, loteadoras, cooperativas, fintechs e investidores privados passam a utilizar a mesma ferramenta de garantia sem suportar uma barreira formal que não recaía, em igual extensão, sobre instituições inseridas nos sistemas financeiros. A igualdade de acesso à forma contratual favorece a competição.

Estímulo ao financiamento direto. O instrumento particular torna mais eficiente a venda parcelada garantida pelo próprio imóvel. Isso é particularmente relevante em mercados locais nos quais o crédito bancário é escasso, caro ou incapaz de atender compradores com perfis diversos.

Velocidade e escalabilidade. Contratos padronizados com análise jurídica, assinaturas eletrônicas idôneas e apresentação eletrônica ao Registro de Imóveis permitem organizar grandes volumes de operações sem sacrificar a rastreabilidade. A redução do tempo de formalização melhora o fluxo de caixa dos empreendimentos.

Fortalecimento da própria regularização imobiliária. Um imóvel com matrícula regular pode ser dado em garantia, registrado e utilizado para obtenção de crédito em condições mais favoráveis. Ao baratear a constituição da garantia, a decisão aumenta o valor econômico da regularidade registral e cria incentivo adicional para que proprietários e empreendedores formalizem seus ativos.

Simplificação não significa informalidade

A retirada da escritura obrigatória exige maior responsabilidade na estruturação privada do negócio. A minuta deve identificar adequadamente partes e imóvel, definir dívida, prazo, juros, encargos, valor para fins de leilão, critérios de revisão, procedimentos de intimação, consolidação e venda, além de observar as normas de proteção do consumidor quando incidentes.

Também permanecem indispensáveis a análise da matrícula atualizada, a verificação de indisponibilidades e ônus, a conferência da capacidade e representação das partes, a regularidade das assinaturas e a prevenção à fraude. Em negócios complexos, com partes vulneráveis ou questões sucessórias e societárias relevantes, a escritura pública continua disponível e pode ser recomendável por decisão de gestão de risco, embora não deva ser transformada em imposição generalizada sem base legal.

O caminho adequado não é trocar segurança por economia. É deslocar a segurança para onde ela produz maior valor, mediante assessoria jurídica especializada, controles de identidade, contrato bem redigido e registro imediato na matrícula.

A cautela necessária diante do STF

A decisão de julho de 2026 resolve a controvérsia no plano administrativo da Corregedoria Nacional de Justiça, mas o debate também alcançou o STF. Há processos relacionados à validade dos provimentos e à suspensão anteriormente determinada pelo CNJ. A revogação administrativa das restrições pode repercutir no objeto dessas ações, mas não autoriza afirmar, sem o pronunciamento judicial definitivo, que toda controvérsia constitucional esteja encerrada.

Enquanto o cenário se estabiliza, os operadores devem acompanhar as normas locais, registrar os títulos sem demora e documentar a análise de risco. Eventual exigência registral fundada exclusivamente na condição do credor poderá ser submetida ao procedimento de dúvida, sem prejuízo da avaliação das particularidades do caso concreto.

Conclusão

A recente decisão do CNJ representa avanço relevante para o mercado imobiliário porque elimina uma formalidade adicional, corrige uma distorção concorrencial e devolve eficácia ao texto da lei 9.514/1997. Seu impacto positivo não se limita à economia imediata de emolumentos notariais. A medida amplia o acesso à alienação fiduciária, fortalece o financiamento direto, incentiva novos ofertantes de crédito e valoriza imóveis juridicamente regularizados.

O movimento também se alinha à racionalidade do marco legal das garantias. Ao aperfeiçoar a constituição e a execução das garantias, o legislador escolheu reduzir fricções para que o patrimônio imobiliário possa circular como instrumento de crédito com segurança e eficiência.

A mensagem institucional é valiosa. Segurança jurídica não deve ser confundida com acúmulo de etapas, assim como simplificação não pode ser confundida com ausência de controle. No sistema registral brasileiro, é possível conciliar liberdade de forma, rigor contratual e publicidade na matrícula.

O futuro do crédito imobiliário depende menos da criação de novas solenidades e mais da qualidade dos contratos, da confiabilidade das informações e da eficiência do registro. A decisão do CNJ caminha nessa direção. Quando a garantia se torna mais simples, barata e previsível, ganha o comprador, ganha o credor, ganha o empreendedor e ganha o mercado imobiliário.

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BRASIL. Conselho Nacional de Justiça. Pedido de Providências 0007122-54.2024.2.00.0000 e Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial. https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243

BRASIL. Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Alienação fiduciária de coisa imóvel, arts. 22, 23, 24 e 38. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm

BRASIL. Lei 14.711, de 30 de outubro de 2023. Marco Legal das Garantias. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento 172, de 5 de junho de 2024. https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5614

METRÓPOLES. CNJ derruba norma pró-cartórios e dá rasteira em julgamento no Supremo. 29 jul. 2026. https://www.metropoles.com/colunas/andreza-matais/cnj-derruba-norma-pro-cartorios-e-acaba-com-cobranca-na-alienacao-fiduciaria

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Alienação fiduciária por contrato sem necessidade de escritura pública. 14 dez. 2024. https://noticias.stf.jus.br/postsnoticias/stf-permite-realizacao-de-alienacao-fiduciaria-por-meio-de-contrato-sem-necessidade-de-escritura-publica/