Atraso na entrega de imóveis do MCMV: a responsabilidade civil da CEF

Introdução

O atraso na entrega de unidades habitacionais financiadas com recursos do FGTS, no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida (sucessor do Casa Verde e Amarela), tornou-se um problema recorrente em todo o país. Empreendimentos parados por anos, sem data certa para conclusão, colocam o comprador em uma posição de extrema vulnerabilidade: ele continua pagando as parcelas do financiamento, muitas vezes arca com o aluguel de outro imóvel para morar, e vê o sonho da casa própria se transformar em fonte de angústia financeira e emocional.

Diante desse cenário, uma dúvida comum entre os compradores é: existe alguma responsabilidade da instituição financeira, além da construtora, que autorize buscar reparação também dela? A resposta, em muitos casos, é sim - e entender por quê pode ser decisivo para o resultado prático de uma eventual ação, sobretudo quando a construtora está inadimplente, em dificuldades financeiras ou simplesmente não possui bens para satisfazer uma condenação judicial.

1. O atraso na entrega e o dever de indenizar

O STJ, ao julgar o Tema repetitivo 996, fixou duas teses centrais para contratos de compra e venda de imóvel na planta no âmbito de programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida. A primeira é que o prazo de entrega deve ser claro e não pode ficar atrelado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, ressalvado apenas o prazo de tolerância normalmente previsto no contrato. A segunda, de maior impacto prático, é que o descumprimento desse prazo gera presunção de prejuízo em favor do comprador, consistente na privação injusta do uso do bem - o que autoriza a indenização por lucros cessantes, calculada, em regra, com base no valor locatício de imóvel semelhante, aplicando-se um percentual mensal (comumente 0,5% sobre o valor atualizado do contrato) sobre o período de atraso.

Além dos lucros cessantes, a jurisprudência também reconhece o cabimento de indenização por danos morais quando o atraso se prolonga por período expressivo, entendimento hoje tratado como dano in re ipsa, ou seja, presumido pela própria gravidade e duração da situação, dispensando prova específica do abalo sofrido.

2. Por que a CEF pode responder junto com a construtora

O erro mais comum do comprador prejudicado é enxergar a CEF apenas como um banco que emprestou dinheiro para a compra do imóvel. Nos empreendimentos vinculados a programas habitacionais com recursos do FGTS, a atuação da instituição costuma ir muito além disso: ela cadastra e credencia as construtoras, acompanha e fiscaliza o andamento físico da obra, realiza medições periódicas e libera o capital de forma vinculada ao cumprimento do cronograma físico-financeiro.

Essa atuação caracteriza a CEF não como mera agente financeira, mas como agente executor de política pública federal de habitação. E é exatamente essa distinção que a jurisprudência utiliza para definir se a instituição deve ou não responder solidariamente pelo atraso: quando atua apenas emprestando recursos, a CEF tende a ser considerada parte ilegítima; quando também fiscaliza a obra e libera o capital por etapas, a sua responsabilidade solidária tende a ser reconhecida.

3. O que dizem os tribunais

O próprio STJ já assentou, em julgamento da 4ª turma (AgInt no REsp 1.646.130/PE, relator ministro Luis Felipe Salomão), que a Caixa Econômica Federal somente responde por atrasos ou vícios de construção em empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida quando atua como agente executor de políticas federais de habitação, e não como mera financiadora.

O TRF da 3ª região, que abrange São Paulo e Mato Grosso do Sul, tem aplicado esse entendimento de forma consistente. Em julgamento de fevereiro de 2020 (apelação cível 0006991-44.2016.4.03.6100), a Corte reconheceu a legitimidade passiva da CEF ao constatar que ela atuava como gestora do FGTS e agente operadora do programa habitacional, sendo corresponsável pela conclusão da obra que financiava. Em abril do mesmo ano (agravo de instrumento 5008873-49.2018.4.03.0000), o TRF-3 voltou a reconhecer a legitimidade da instituição diante de sua atuação fiscalizadora, fixando indenização por danos materiais em favor dos compradores.

Mais recentemente, em acórdão de novembro de 2024 (apelação cível 5004257-58.2020.4.03.6144), a 2ª turma do TRF-3 confirmou a responsabilidade solidária da CEF por lucros cessantes e fixou indenização por danos morais em razão de atraso superior a quatro anos na entrega da obra, reconhecendo que a situação ultrapassa o mero descumprimento contratual e atinge o direito constitucional à moradia. Já em agosto de 2025, decisão monocrática em agravo de instrumento (5010791-44.2025.4.03.0000) suspendeu a cobrança das prestações do financiamento e vedou a inscrição do nome do comprador em cadastros de proteção ao crédito, diante do reconhecimento reiterado do atraso pelas instâncias judiciais.

4. O que o comprador prejudicado pode pedir

Para quem enfrenta atraso na entrega do imóvel financiado com recursos do FGTS, alguns pontos merecem atenção antes de buscar orientação jurídica especializada:

Verificar se o contrato de financiamento firmado com a CEF indica sua atuação como agente operador de programa habitacional, e não apenas como financiadora - esse dado costuma constar do próprio instrumento contratual.

Calcular o prazo de entrega a partir do contrato originário com a construtora, e não do contrato de financiamento, conforme o Tema 996 do STJ.

Reunir decisões judiciais que já tenham reconhecido o atraso da mesma construtora ou do mesmo empreendimento, o que reforça o caráter incontroverso da mora.

Avaliar, com o auxílio de um advogado, a possibilidade de pedir a suspensão da cobrança de parcelas e encargos durante o período de atraso, além de indenização por lucros cessantes, danos morais e, subsidiariamente, a inversão de cláusula penal em favor do comprador, nos termos do Tema 971 do STJ.

Incluir a CEF no polo passivo da ação, quando presentes os requisitos de responsabilidade solidária, é uma estratégia importante não apenas para reforçar a indenização, mas também para viabilizar a execução da sentença - situação especialmente relevante quando a construtora responsável pelo empreendimento apresenta dificuldades financeiras.

Conclusão

O atraso na entrega de imóveis do Minha Casa, Minha Vida não é um problema sem solução jurídica. Quando a Caixa Econômica Federal atua como agente executor da política habitacional - fiscalizando a obra e liberando recursos por etapas -, a jurisprudência do STJ e do TRF3 autoriza que ela responda solidariamente com a construtora pelos danos causados ao comprador. Reconhecer essa possibilidade, e reunir a documentação e os precedentes que a sustentam, pode ser determinante tanto para o valor da indenização quanto para a efetiva satisfação do crédito ao final do processo.

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STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP e outros).

STJ, Tema Repetitivo 971 (REsp 1.498.484/DF e outros).

STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1.646.130/PE, rel. min. Luis Felipe Salomão, j. 30.08.2018, DJe 04.09.2018.

TRF3, ApCiv 0006991-44.2016.4.03.6100, rel. des. fed. Wilson Zauhy, j. 07.02.2020.

TRF3, AI 5008873-49.2018.4.03.0000, rel. juíza federal convocada Denise Avelar, j. 22.04.2020.

TRF3, 2ª Turma, ApCiv 5004257-58.2020.4.03.6144, rel. des. fed. Alessandro Diaferia, j. 28.11.2024.

TRF3, AI 5010791-44.2025.4.03.0000, rel. des. fed. Alesandro Diaferia, decisão de 12.08.2025.