A ilegitimidade passiva do síndico nas ações indenizatórias condominiais

A administração condominial é atividade de elevada complexidade jurídica, exigindo do síndico a prática cotidiana de inúmeros atos de gestão destinados à conservação do patrimônio comum, à execução das deliberações assembleares e à observância da legislação aplicável ao condomínio edilício. Em razão dessa intensa atividade administrativa, tornou-se frequente o ajuizamento de demandas judiciais em que condôminos ou terceiros buscam responsabilizar diretamente o síndico por alegados prejuízos decorrentes de decisões tomadas durante o exercício do mandato.

Essa tendência, contudo, nem sempre encontra respaldo no sistema jurídico brasileiro. A correta interpretação da natureza jurídica da função exercida pelo síndico conduz à conclusão de que, em regra, ele não responde pessoalmente perante terceiros pelos atos praticados na administração ordinária ou extraordinária do condomínio. Sua atuação ocorre na qualidade de representante legal da coletividade condominial, circunstância que desloca para o próprio condomínio a legitimidade para integrar o polo passivo das demandas relacionadas aos atos administrativos por ele praticados.

Foi exatamente essa compreensão que orientou o TJ/SP no julgamento do recurso inominado 1002841-29.2023.8.26.0071, ocasião em que o Colégio Recursal reconheceu a ilegitimidade passiva do síndico para responder, em nome próprio, por ação indenizatória fundada em alegado abuso de poder praticado durante a gestão do condomínio.

O acórdão concluiu que o síndico atua como verdadeiro mandatário legal do condomínio e que eventual responsabilidade decorrente dos atos de administração deve ser atribuída, inicialmente, ao ente condominial, sendo juridicamente inviável o direcionamento da pretensão indenizatória diretamente contra o administrador.

A natureza jurídica da representação exercida pelo síndico

O artigo 1.348 do CC estabelece que compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, bem como praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

A representação conferida pela lei possui natureza institucional. O síndico não administra patrimônio próprio, tampouco atua em defesa de interesses individuais. Sua atuação sempre ocorre em nome do condomínio edilício, verdadeiro sujeito da relação jurídica material.

Sob esse aspecto, a doutrina de Caio Mário da Silva Pereira ensina que o condomínio edilício, embora não possua personalidade jurídica plena, detém personalidade judiciária e capacidade para adquirir direitos, assumir obrigações e figurar em juízo por intermédio de seu representante legal.

Na mesma direção, Carlos Roberto Gonçalves observa que o síndico constitui órgão executivo da administração condominial, sendo seus atos imputados diretamente ao condomínio, desde que praticados dentro dos limites legais e convencionais do mandato.

Também Flávio Tartuce destaca que a representação prevista no art. 1.348 do CC impede que se estabeleça confusão entre a pessoa do síndico e a figura jurídica do condomínio. O administrador manifesta a vontade institucional da coletividade, não assumindo, em regra, responsabilidade pessoal pelos atos regularmente praticados em nome do representado.

Essa construção harmoniza-se, inclusive, com a disciplina geral do mandato prevista nos arts. 653 e seguintes do CC, segundo a qual o mandatário pratica atos jurídicos em nome do mandante, produzindo efeitos diretamente na esfera jurídica deste.

A responsabilidade civil do condomínio perante terceiros

A responsabilidade civil decorre da conjugação dos arts. 186, 187 e 927 do CC.

Quando o dano alegado decorre de ato administrativo regularmente praticado pelo síndico no exercício de suas atribuições, eventual obrigação de reparar não se desloca automaticamente para o administrador, uma vez que aquele que mantém a relação jurídica com terceiros é o condomínio.

Em outras palavras, eventual abuso na aplicação do regulamento interno, equívoco administrativo, falha na prestação de serviços, decisões relacionadas ao uso das áreas comuns ou medidas disciplinares constituem manifestações da atividade administrativa do condomínio, ainda que materialmente executadas pelo síndico.

A legitimidade passiva, portanto, pertence ao condomínio, representado processualmente pelo próprio síndico.

Esse raciocínio decorre da clássica teoria da imputação dos atos do representante ao representado, amplamente acolhida pelo direito privado brasileiro.

A responsabilização pessoal do síndico constitui hipótese excepcional

O precedente do TJ paulista não afasta a possibilidade de responsabilização pessoal do síndico, posto que o que a decisão estabelece é que essa responsabilização não decorre automaticamente do simples exercício da função administrativa, demandando reconhecer a existência de situações distintas.

Quando o síndico pratica ato administrativo em nome do condomínio, responde o condomínio perante terceiros, tornando-se imperativo reconhecer que quando o síndico pratica ato pessoal, desvinculado da representação institucional, poderá responder diretamente pelos prejuízos que causar.

Exemplificativamente, admite-se a responsabilização pessoal do síndico quando houver apropriação indevida de recursos condominiais, fraude documental, enriquecimento ilícito, prática de ilícitos penais, ofensas pessoais a condôminos, contratação em benefício próprio utilizando recursos do condomínio, atos praticados fora dos poderes conferidos pela assembleia ou pela lei ou desvio de finalidade ou abuso de direito em benefício exclusivamente pessoal.

Nessas hipóteses, a responsabilidade decorre do comportamento individual do síndico e não da função administrativa exercida.

A ação regressiva como instrumento adequado de responsabilização

O aspecto mais relevante do acórdão reside justamente na distinção entre responsabilidade externa e responsabilidade interna, uma vez que, ainda que o síndico tenha agido com culpa, abuso de poder ou excesso de mandato, isso não significa que o terceiro possa demandá-lo diretamente.

Caso o condomínio venha a ser condenado a reparar determinado dano decorrente da atuação irregular de seu representante, poderá posteriormente exercer ação regressiva para buscar o ressarcimento correspondente.

A ação regressiva preserva a coerência do sistema jurídico, sendo certo que, primeiramente, responde quem integra a relação jurídica perante o terceiro e, posteriormente, verifica-se se o administrador excedeu os limites do mandato ou atuou com culpa suficiente para justificar sua responsabilização perante o condomínio.

Esse mecanismo evita a pulverização das responsabilidades e impede que a figura do síndico seja transformada em verdadeiro garantidor universal de toda e qualquer insatisfação decorrente da administração condominial.

A importância do precedente para a governança condominial

A decisão proferida pelo TJ/SP possui significativo impacto para a governança dos condomínios.

O síndico diariamente aplica multas, interpreta normas convencionais, determina obras emergenciais, promove cobranças judiciais, contrata fornecedores, executa deliberações assembleares e toma decisões que inevitavelmente desagradam parte da coletividade.

Se cada decisão administrativa pudesse ensejar ação pessoal contra o administrador, haveria evidente comprometimento da autonomia decisória necessária ao exercício da função.

O precedente fortalece a segurança jurídica da administração condominial ao reafirmar que o patrimônio pessoal do síndico não se confunde com o patrimônio do condomínio.

Ao mesmo tempo, preserva mecanismos eficazes de responsabilização sempre que houver efetivo abuso, excesso de mandato, dolo ou culpa grave.

Considerações finais

O acórdão proferido pelo TJ/SP, nos autos do processo 1002841-29.2023.8.26.0071, representa importante precedente na consolidação da responsabilidade civil aplicada aos condomínios edilícios.

A decisão reafirma que o síndico exerce função representativa e institucional, atuando como órgão executivo da administração condominial e não como titular das relações jurídicas estabelecidas em nome do condomínio.

Por essa razão, ações indenizatórias decorrentes de atos praticados no exercício regular da gestão devem ser direcionadas contra o condomínio, verdadeiro legitimado passivo da demanda.

Somente em situações excepcionais, quando demonstrado que o administrador atuou em nome próprio, praticou ato estranho às suas atribuições ou excedeu os limites da representação legal em benefício pessoal, poderá surgir sua responsabilidade direta perante terceiros.

A orientação jurisprudencial prestigia os princípios da representação, da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da estabilidade das relações condominiais, além de preservar a adequada distinção entre a responsabilidade do condomínio perante terceiros e a responsabilidade interna do síndico perante a coletividade que representa.

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BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

BRASIL. Código de Processo Civil. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil. São Paulo: Saraiva.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. São Paulo: Método.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Recurso Inominado nº 1002841-29.2023.8.26.0071. Acórdão que reconheceu a ilegitimidade passiva do síndico para responder, em nome próprio, por ação indenizatória decorrente de atos praticados no exercício da administração condominial, ressalvado o direito de regresso do condomínio em caso de abuso ou desvio de poder.