Atraso na entrega do imóvel: Da multa à resolução do contrato

A compra de um imóvel, especialmente na planta, dificilmente pode ser reduzida a uma operação econômica comum. Em regra, representa a realização de um projeto de vida, o início de uma nova etapa familiar ou a constituição de um patrimônio construído ao longo de anos de esforço. Por isso, o contrato firmado entre adquirente e incorporadora não se limita à transferência futura da propriedade. Ele incorpora expectativas legítimas, planejamento financeiro e confiança recíproca.

É justamente essa confiança que sofre o maior abalo quando o imóvel não é entregue no prazo contratado.

Embora a atividade da incorporação imobiliária esteja naturalmente sujeita a riscos, o atraso injustificado na entrega do empreendimento não pode ser tratado como consequência ordinária do negócio. Tampouco pode ser considerado um inconveniente que o consumidor deva suportar em nome da complexidade da construção civil. O prazo de entrega integra a essência do contrato e constitui elemento determinante para a manifestação da vontade do adquirente.

Não por acaso, a jurisprudência brasileira evoluiu para reconhecer que o atraso injustificado caracteriza inadimplemento contratual relevante, apto a ensejar não apenas a responsabilização da incorporadora pelos prejuízos causados, mas também a resolução do contrato por iniciativa do comprador, com a restituição das quantias pagas e a reparação dos danos decorrentes da mora.

Essa conclusão decorre de uma premissa elementar: contratos existem para serem cumpridos.

I - A entrega do imóvel não é obrigação secundária

Em muitos contratos de promessa de compra e venda, observa-se a tendência de tratar a data de entrega como mero parâmetro estimativo, quase sempre acompanhada de cláusulas de tolerância destinadas a acomodar eventuais intercorrências da obra.

É certo que a jurisprudência admite, em determinadas circunstâncias, um período razoável de tolerância, desde que previsto de forma clara e compatível com os princípios da boa-fé e da transparência. Contudo, ultrapassado esse limite sem justificativa idônea, a mora da incorporadora deixa de ser um simples atraso operacional e passa a representar o descumprimento da principal obrigação assumida no contrato.

A pontualidade, nesse contexto, não constitui detalhe acessório. O comprador organiza sua vida em função da data prometida. Contrata financiamentos, rescinde contratos de locação, programa mudanças, vende outros imóveis e assume compromissos financeiros cuja viabilidade depende da entrega tempestiva da unidade adquirida.

II - As consequências jurídicas do descumprimento: da tolerância à resolução do contrato

A própria legislação reconhece limites para essa espera. O art. 43-A da lei 4.591/1964, incluído pela lei 13.786/18, autoriza a fixação de prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data contratual, desde que pactuado de forma expressa e destacada - solução que o STJ já havia validado por analogia ao prazo de carência para desistência do empreendimento (art. 33 da mesma lei) e ao prazo para sanar vício do produto, conforme o art. 18, § 2º, do CDC, e em consonância (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, , 3ª turma.

Ultrapassado esse limite, a lei confere ao adquirente um verdadeiro direito de escolha. Pode optar pela resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida em até 60 dias corridos (art. 43-A, § 1º), solução que converge com o entendimento sumulado do próprio STJ, segundo o qual a devolução das parcelas deve ser imediata e integral quando o desfazimento decorrer de culpa exclusiva do incorporador (súmula 543/STJ), se preferir manter o negócio, poderá receber, por ocasião da entrega, multa de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die (art. 43-A, § 2º), indenização que a jurisprudência trata como devida independentemente de comprovação de prejuízo específico, tomando por parâmetro o valor locatício presumido do imóvel.

Há, contudo, um limite a essa proteção que merece registro, o simples descumprimento do prazo, por si só, não gera dano moral. O STJ é firme no sentido de que dissabores e frustrações de expectativa, ainda que legítimos, integram os riscos ordinários da vida contratual, e só ensejam reparação extrapatrimonial quando comprovada uma violação anormal e significativa a direito de personalidade do adquirente, e não como decorrência automática da mora, entendimento firmado no julgamento dos AgInt no REsp 1.684.398/SP e AgInt no REsp 1.693.221/SP, ambos da 3ª turma do STJ.

III - Conclusão

O atraso injustificado na entrega do imóvel não pode ser banalizado nem tratado como simples intercorrência da atividade empresarial. Ele compromete a finalidade prática do contrato, rompe a confiança legítima depositada pelo adquirente e produz relevantes consequências patrimoniais e pessoais.

Nessas circunstâncias, o ordenamento jurídico assegura ao comprador instrumentos aptos a restaurar o equilíbrio contratual, permitindo-lhe optar entre exigir o cumprimento da obrigação ou promover a resolução do contrato quando a mora da incorporadora inviabilizar a continuidade da relação jurídica.

Em última análise, contratos não são instrumentos destinados apenas a proteger interesses econômicos, mas mecanismos de realização da confiança, da boa-fé e da segurança jurídica.

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Legislação

Lei nº 4.591 de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Art. 43-A, incluído pela Lei nº 13.786 de 2018.

Lei nº 13.786 de 2018. Altera as Leis nºs 4.591/1964 e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano (Lei do Distrato).

Lei nº 8.078/1990 - Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência

STJ. REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12.9.2017.

STJ. Súmula nº 543.

STJ. AgInt no REsp 1.684.398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20.3.2018.

STJ. AgInt no REsp 1.693.221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20.3.2018.