Regularização fundiária urbana de unidade imobiliária individual

A Reurb - Regularização Fundiária Urbana foi concebida pela lei 13.465/17 para promover a regularização de núcleos urbanos informais consolidados, compreendidos como loteamentos, condomínios, vilas, bairros, quadras ou outras formas de ocupação urbana. O objeto imediato da Reurb é, portanto, o núcleo urbano, e não a unidade imobiliária individualmente considerada. A regularização das unidades constitui consequência natural da regularização do núcleo.

Surge, então, o seguinte questionamento: é juridicamente possível requerer a Reurb para regularizar apenas uma unidade imobiliária?

A resposta é afirmativa, porém em hipóteses excepcionais.

Inicialmente, deve-se observar que a Reurb individual somente é juridicamente possível quando o núcleo urbano já se encontra regularmente implantado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque a descrição técnica da unidade imobiliária integra necessariamente o projeto urbanístico do núcleo, inexistindo autonomia física e registrária em relação ao parcelamento ou condomínio ao qual pertence. Consequentemente, não há que se falar em Reurb individual de núcleo clandestino, pois, nessa hipótese, a própria configuração urbanística do assentamento ainda depende da elaboração e aprovação do Projeto de Regularização Fundiária.

A lei 13.465/17 não quantificou o grau de irregularidade necessário para caracterizar um núcleo urbano informal. O art. 11, inciso II, limita-se a definir o núcleo urbano informal como aquele “clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes”, sem exigir que a irregularidade alcance todas, a maioria ou determinado percentual das unidades imobiliárias que o compõem. Não cabe ao intérprete criar requisito quantitativo que o legislador deliberadamente não estabeleceu.

Incide, nesse ponto, o clássico princípio da hermenêutica segundo o qual ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus (onde a lei não distinguiu, não cabe ao intérprete distinguir). Se o legislador pretendesse exigir que a informalidade alcançasse a maioria ou a totalidade das unidades imobiliárias do núcleo urbano, teria consignado essa exigência de forma expressa. A ausência de qualquer critério quantitativo revela que a caracterização do núcleo urbano informal decorre da existência da irregularidade, e não de sua extensão.

Consequentemente, a existência de uma única unidade imobiliária cuja situação dominial ou registrária impeça sua adequada titulação já é suficiente para evidenciar a informalidade do núcleo urbano, ao menos na porção territorial correspondente. Isso porque a irregularidade de uma unidade não permanece isolada em si mesma, mas integra o contexto jurídico do núcleo urbano do qual faz parte. Se um lote apresenta desconformidade entre a ocupação efetiva e a descrição constante da matrícula imobiliária, o núcleo urbano em que se insere passa a apresentar informalidade nessa extensão, ainda que as demais unidades estejam regularmente tituladas.

Essa conclusão harmoniza-se com o art. 36, § 2º, da lei 13.465/17, que autoriza a implementação da Reurb abrangendo o núcleo urbano informal de forma total ou parcial. A expressão "parcial" significa menos do que a integralidade do núcleo, não havendo na lei qualquer limitação quanto à dimensão mínima da área a ser regularizada. Assim, a parcela objeto da Reurb poderá corresponder a uma ou a várias unidades imobiliárias, desde que integrantes do núcleo urbano informal.

O entendimento é reforçado pelo art. 5º, § 7º, do decreto 9.310/18, ao admitir que a classificação da modalidade da Reurb seja realizada "de forma isolada por unidade imobiliária", o que torna possível a instauração do processo de regularização fundiária urbana contendo apenas a classificação da unidade imobiliária a ser regularizada.

O art. 36, § 1º, incisos I e II, da lei 13.465/17, ao disciplinar a infraestrutura essencial na Reurb, admite que determinados equipamentos urbanos sejam implantados de forma individualizada. É o caso, por exemplo, das soluções individuais de abastecimento de água potável e de esgotamento sanitário, evidenciando que nem todas as exigências de infraestrutura pressupõem intervenções coletivas sobre o núcleo urbano.

Desse modo, a conjugação dos artS. 11, inciso II, e 36, § 2º, da lei 13.465/17 conduz à conclusão de que a Reurb individual somente é admissível quando a irregularidade estiver restrita à unidade imobiliária, permanecendo íntegra a configuração urbanística do núcleo registrado.

Nessas condições, a Reurb individual poderá ser admitida em três hipóteses:

1. Quando a irregularidade decorrer exclusivamente da descrição técnica da unidade imobiliária, exigindo a retificação de seus limites ou confrontações, desde que preservados os direitos dos proprietários confrontantes;
2. Quando a irregularidade for exclusivamente dominial, hipótese típica da Reurb Simplificada, na qual inexiste necessidade de Projeto de Regularização Fundiária, limitando-se o procedimento à titulação dos ocupantes;
3. Quando a irregularidade decorrer exclusivamente da ausência de equipamento individual de abastecimento de água potável e de esgotamento sanitário.