A estratégia da esteira no contencioso e engenharia legal

No cenário atual do mercado imobiliário brasileiro, o aumento expressivo da judicialização envolvendo vícios construtivos tem imposto novos desafios tanto para as construtoras quanto para os operadores do direito. O que antes era resolvido no campo da "assistência técnica" pós obra, hoje frequentemente deságua em outra "assistência técnica": Sim, aquela da perícia judicial.

Nesse contexto, surge uma tática recorrente e tecnicamente desgastante, conhecida no âmbito pericial e da engenharia legal como a "estratégia da esteira".

Esta prática não se limita apenas à discussão técnica; ela adentra o campo estratégico do litígio, onde manter uma artificial narrativa "eterna" de "obra inacabada" ou "entregue com defeitos" torna-se o objetivo principal, independentemente da realidade fática ou do tempo de uso da edificação - ou antes até dela ser usada. Para o advogado e para o assistente técnico, estendendo ao engenheiro que presta a "garantia", identificar essa dinâmica é crucial para não atuar de forma ingênua.

A analogia com uma esteira rolante é precisa: trata-se de um fluxo ininterrupto de reclamações e apontamentos.

A tática consiste em alimentar o processo - ou o setor de pós-obra e setor jurídico - com um volume artificial de itens desconexos, muitos dos quais notoriamente fora do prazo de garantia ou decorrentes da falta de manutenção.

O funcionamento é perpétuo: apresenta-se uma alegação de vício; se a construtora a corrige, uma nova demanda é imediatamente colocada na "esteira". 

Se a alegação é tecnicamente refutada por ser improcedente, ela é logo substituída por outra reclamação. 

E aqui está o ponto chave: o objetivo central não é a resolução de um problema específico e justo, mas manter um estado de suposta inadimplência técnica do construtor ou executor ou incorporador, etc.

Para que a esteira continue rodando, diversas manobras são empregadas pelos reclamantes, exigindo atenção redobrada dos profissionais de engenharia e, a esta altura, também do setor jurídico e advogados envolvidos na situação:

1. Descontextualização temporal e visual: É frequente o uso de fotografias antigas ou anteriores aos reparos já realizados. Apresenta-se uma situação corrigida como se fosse um problema persistente. Essa prática ignora deliberadamente os termos de encerramento de chamados e os registros de assistência técnica, criando um "vazio documental" artificial que precisa ser "desenrolada" anos depois.
2. Omissão de fatores causais: Muitas alegações ignoram diretrizes normativas fundamentais, como a ABNT NBR 5.674 (manutenção de edificações). Atribui-se ao construtor o desgaste natural ou o mau uso, rotulando-os como "vícios ocultos" ou "anomalias endógenas", quando, na verdade, a origem reside na ausência de manutenção preventiva por parte do contratante, que pode ser desde um proprietário até um condomínio ou empresa de grande porte. A esteira é universal, não barra ninguém de usar seu mecanismo.
3. Generalização e falta de nexo causal: A esteira "aceita tudo". Uma infiltração pontual é apresentada como uma "infiltração generalizada", adotando uma amostra mínima como regra. São alegações sem base técnica razoável, cujo propósito é meramente quantitativo: somar reclamações para manter a narrativa "aquecida".

Os prejuízos dessa estratégia não são meramente retóricos. Quem atua na esfera pericial e jurídica identifica (ou precisa conhecer) os impactos que ela provoca:

• Sobrecarga operacional e jurídica: Departamentos de assistência pós-obra, garantias, setores jurídicos e toda equipe são inundados com a necessidade de responder a itens redundantes. Recursos que deveriam ser destinados a melhorias reais são consumidos por demandas infundadas.
• Zeladoria perpétua: Tenta-se forçar a construtora a atuar como uma zeladora eterna do imóvel, transferindo a responsabilidade da manutenção ordinária para quem executou a obra.
• Inviabilização da resolução definitiva: Ao manter a esteira sempre alimentada, cria-se um cenário onde o contrato ou a compra nunca é considerado formalmente concluído, prejudicando o encerramento financeiro e jurídico do entregue (ou "forçado" a não ser entregue).
• Desvio de propósito: Frequentemente, a discussão técnica é usada como ferramenta de pressão para fins diversos, como retenção de pagamentos, multas ou obtenção de descontos injustificados. 

Reconhecer a "estratégia da esteira" é o primeiro passo para combatê-la. Para o profissional que atua no Direito e para o perito assistente, a resposta deve ser pautada no rigor documental e técnico.

A assistência pós-obra e a garantia legal servem para o ajuste de imperfeições e vícios de execução, e não para a manutenção perpétua da edificação visando reduzir custos operacionais do contratante ou condomínio, por exemplo.

O enfrentamento dessa tática exige a demonstração clara de que eventuais "cortesias" anteriores não geram obrigações futuras infundadas.

Chamar funcionário da empresa em seu horário de descanso, através do envio de dezenas de fotos genéricas de algo que alguém viu e fotografou no prédio, além de desrespeitoso com qualquer profissional, contorna o canal formal pactuado e correto, prejudicando o próprio rastreio do "protocolo" que ficou no celular do empregado - que não tem autonomia, hierarquia, nem mesmo pode ele "estar" funcionário da empresa no dia seguinte - nem o síndico pode ser reeleito. A informação depois é literalmente perdida no celular de alguém.

Se as construções não são perfeitas ou existem plausíveis vícios, não é esta a questão central. É o artifício usado. É usar a esteira como "equipamento" para fins distantes dos técnicos.

Somente através de uma análise técnica precisa e da exposição da falta de razoabilidade dessas demandas é que se poderia restabelecer o equilíbrio e a relação saudável entre as partes, agora sob o olhar desconfiado da empresa, seu jurídico e o já desacreditado setor técnico interno que deixa de ver "boa fé" em alguns clientes.

E contornar a situação, que muitas vezes já desandou, acaba exigindo adquirir outra "ferramenta" para desmontar a esteira perpétua, que costuma ser um bom advogado e um bom especialista externo e experiente, com maior amplitude em visualizar o cenário e compreender como está condição se desenhou para subsidiar tecnicamente o jurídico.