ITN 003 e ITN 004 do ONR: A construção da matrícula eletrônica no Registro de Imóveis

Introdução

O Registro de Imóveis brasileiro atravessa, desde meados da década de 2010, um processo de transformação digital que reconfigura tanto a forma de escrituração dos atos quanto a própria natureza do dado registral. A lei 13.465, de 11 de julho de 2017, instituiu as bases legais do SREI - Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis e atribuiu ao ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis a competência de implementar e operar a infraestrutura tecnológica nacional unificada para a prática de atos registrais.

Um dos marcos temporais mais importantes desse processo pode ser definido a partir da criação do ONR e do SREI, que inseriu nas atividades de Registro de Imóveis um contexto de governança informacional que extrapola a lógica documental tradicional, na medida em que passa a exigir dados estruturados, interoperáveis e processáveis automaticamente por sistemas computacionais. Nesse cenário, o provimento CNJ 180, de 16 de agosto de 2024, consolidou também um marco relevante ao reorganizar o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o Foro Extrajudicial, determinando que toda comunicação eletrônica entre serventias e órgãos do Poder Judiciário se realize exclusivamente por meio do SREI e de plataformas correlatas, vedando a manutenção de centrais de serviços eletrônicos descentralizadas.

O referido provimento criou, ainda, a LSEC-RI - Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis e reforçou a centralidade do SAEC - Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado como única plataforma autorizada para a prestação de serviços públicos de registro eletrônico no país, evidenciando a necessidade premente de padronização dos dados registrais como condição de funcionamento do novo modelo. É justamente nesse vácuo de padronização técnica que se inserem as ITN - Instruções Técnicas de Normalização, instrumento normativo de competência do ONR destinado a detalhar, em nível operacional, as orientações necessárias ao cumprimento das determinações legais e regulamentares relativas às plataformas, sistemas e serviços eletrônicos do Registro de Imóveis.

Da matrícula tradicional à matrícula eletrônica

A evolução da escrituração imobiliária

A trajetória da escrituração imobiliária brasileira pode ser compreendida em três grandes fases. A primeira, vigente sob a égide do sistema de transcrições anterior à lei 6.015/1973, caracterizava-se pela mera transcrição cronológica dos títulos no livro respectivo, sem a individualização do imóvel como unidade autônoma de registro. A segunda fase, inaugurada pela lei de Registros Públicos, introduziu o sistema de matrículas, atribuindo a cada imóvel um número único e um histórico próprio de atos, segundo a regra de que nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel se encontre matriculado. A terceira fase, em curso, corresponde à transição da escrituração em fichas físicas - ou em arquivos digitais que reproduzem a lógica textual da ficha - para o registro eletrônico propriamente dito, no qual o ato registral nasce digitalmente estruturado, sem que exista um documento físico ou textual como referência primária.

A matrícula eletrônica não se confunde com a digitalização da matrícula tradicional. Enquanto esta última consiste na mera conversão de um documento físico em arquivo de imagem ou texto, a matrícula eletrônica corresponde a uma base de dados estruturada, na qual cada elemento jurídico e territorial do imóvel é representado por campos parametrizados, passíveis de leitura, validação e processamento automatizados.As diferenças fundamentais entre os dois modelos podem ser assim sistematizadas:

Tabela 1 - Comparação entre a matrícula tradicional e a matrícula eletrônica no Registro de Imóveis brasileiro

Matrícula Tradicional	Matrícula Eletrônica
Documento registral	Base estruturada de dados
Texto narrativo	Dados parametrizados
Consulta humana	Consulta automatizada
Publicidade documental	Publicidade informacional

Fonte: elaborado pela autora, a partir da estrutura normativa do CNJ e do ONR.

O provimento N. 143, de 25 de abril de 2023, já havia determinado a transposição integral das matrículas para fichas soltas e disciplinado a implantação do CNM - Código Nacional de Matrícula, estabelecendo prazos sucessivos para o encerramento da escrituração em fichas físicas e para a disponibilização de dados estruturados dos livros n. 4 (indicador real) e n. 5 (indicador pessoal). Esse movimento foi aprofundado pelo provimento 180/24 ao centralizar as comunicações eletrônicas no SREI e ao determinar a desativação das centrais estaduais e regionais de serviços eletrônicos compartilhados, consolidando a chamada Situação Jurídica Atualizada como representação consolidada e dinâmica do estado jurídico do imóvel, em substituição à leitura sequencial de atos típica da matrícula em papel.

As instruções técnicas de normalização como infraestrutura da matrícula eletrônica

As instruções técnicas de normalização constituem atos normativos secundários, de competência dos Operadores Nacionais dos Registros Públicos (entre os quais o ONR), destinados ao detalhamento operacional de orientações dirigidas aos oficiais de registro acerca do cumprimento de determinações legais ou normativas relativas a plataformas, sistemas e serviços eletrônicos.

Tal competência decorre do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça para o Foro Extrajudicial, instituído pelo provimento CNJ 149/23, que autoriza a edição de ITN para suplementar regras referentes aos modelos de dados, sistemas e serviços do registro eletrônico.

As ITN entram em vigor imediatamente após sua publicação pelo respectivo Operador, independentemente de prévia homologação do agente regulador, ainda que permaneçam sujeitas a controle posterior de legalidade - inclusive a eventual suspensão cautelar ou cassação, caso extrapolem a competência de normalização que lhes foi conferida. Trata-se, portanto, de instrumento de natureza híbrida: tecnicamente operacional, mas juridicamente vinculante para a atividade registral em todo o território nacional.

A interoperabilidade entre sistemas de informação pressupõe a existência de uma linguagem comum, de modo que dados produzidos por uma instituição possam ser corretamente interpretados e processados por outra, sem perda de significado. No campo da governança pública de dados, a literatura especializada destaca que a estruturação prévia da informação, por meio de metadados, vocabulários controlados e formatos padronizados, constitui condição necessária, ainda que não suficiente, para a interoperabilidade efetiva entre bases distintas.

Nesse sentido, a normalização promovida pelas ITN cumpre função análoga à de um protocolo de comunicação: estabelece o vocabulário, a sintaxe e os formatos que tornam o dado registral legível por sistemas externos ao Registro de Imóveis, como as bases cadastrais municipais, o SIGEF - Sistema de Gestão Fundiária e o CAR - Cadastro Ambiental Rural.

A transição para a matrícula eletrônica reposiciona o imóvel não apenas como bem jurídico, mas como objeto informacional dotado de metadados próprios - identificadores únicos, dados territoriais georreferenciados e dados jurídicos relativos à titularidade, aos ônus e às restrições incidentes. Essa dupla natureza, jurídica e informacional, é o que viabiliza a integração do Registro de Imóveis às políticas públicas de ordenamento territorial, de regularização fundiária e de tributação imobiliária.

ITN 003 e a modelagem territorial do imóvel

Editada pelo ONR, a ITN 003 dispõe sobre a integração e a padronização de dados territoriais do imóvel, com o objetivo declarado de viabilizar a interoperabilidade entre o Registro de Imóveis e as bases cadastrais públicas que tratam do território nacional. Sua finalidade pode ser sintetizada em três eixos: integração entre sistemas territoriais distintos, padronização de formatos e de precisão cartográfica, e interoperabilidade efetiva entre o dado registral e o dado cadastral.

Os processos de integração territorial promovidos pela ITN 003 dialoga diretamente com instrumentos já consolidados na administração pública federal, como o SIGEF - Sistema de Gestão Fundiária, gerido pelo Incra - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, e o CAR - Cadastro Ambiental Rural, de competência do órgão ambiental federal. O acordo de cooperação técnica firmado entre o ONR e o Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos estabelece, inclusive, a obrigação do ONR de auxiliar a recepção de dados cadastrais do SIGEF e do SNCR - Sistema Nacional de Cadastro Rural no Registro de Imóveis, bem como a atualização recíproca de informações entre os referidos sistemas.

Tal integração estende-se, ainda, aos cadastros territoriais municipais multifinalitários e às bases ambientais geridas por órgãos estaduais e federais, formando uma rede de interoperabilidade que tem o imóvel georreferenciado como elemento comum de referência. A descrição do imóvel rural, nos termos da lei 6.015/1973, deve conter as coordenadas dos vértices definidores de seus limites, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional fixada pelo Incra, de modo que o polígono representativo do imóvel passa a constituir, ele próprio, um dado estruturado, associado a metadados de qualidade cartográfica.

Já no que tange precisão posicional desse polígono, é classificada tecnicamente a partir da definição em graus de exatidão - usualmente designados grau A, grau B e grau C -, que expressam o nível de confiabilidade da medição georreferenciada e que condicionam o uso do dado para fins de certificação, publicidade e integração com outras bases territoriais. O SIG-RI - Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis, instituído pelo provimento CNJ 195, de 3 de junho de 2025, constitui o instrumento operacional por meio do qual a modelagem territorial da ITN 003 se concretiza na prática registral, autorizando os oficiais de registro a oferecer serviços de publicidade eletrônica estruturada e georreferenciada, incluindo a pesquisa prévia e a pesquisa qualificada de bens.

Entre as funcionalidades associadas ao SIG-RI destacam-se o cadastro de polígonos representativos dos imóveis, a validação técnica das coordenadas informadas, a publicidade geoespacial por meio de visualização cartográfica e a geração de código de resposta rápida (QR Code) vinculado à matrícula, além da organização dos dados em camadas temáticas de classificação territorial.

ITN 004 e a modelagem jurídica da matrícula eletrônica

Por sua vez, ITN 004, publicada pelo ONR em 2026, consolida a base técnica do registro eletrônico de imóveis no Brasil, instituindo padrões para a modelagem de dados de pessoas físicas, jurídicas e dos próprios imóveis, com o objetivo de garantir uniformidade terminológica, interoperabilidade entre sistemas e integração com instituições financeiras, órgãos públicos e demais atores do mercado imobiliária. A norma também aprova os modelos eletrônicos para a prática de atos nos livros 1 (Protocolo), 2 (Registro Geral) e 3 (Registro Auxiliar), além de definir o formato da situação jurídica do imóvel e de sua certidão correspondente.

A ITN institui a LNA-SREI - Lista Nacional de Atos do SREI, por meio da qual os atos registrais (registros, averbações, retificações, usucapião extrajudicial, REURB - regularização fundiária urbana, desmembramento e unificação, entre outros) passam a ser tipificados segundo categorias nacionalmente uniforme, superando a heterogeneidade terminológica historicamente observada entre as serventias de diferentes unidades da federação.

1. Registros (constituição originária de direitos reais);
2. Averbações (alterações de fato ou de direito relativas ao imóvel já matriculado);
3. Retificações administrativas e judiciais;
4. Usucapião extrajudicial;
5. REURB - Regularização Fundiária Urbana;
6. Desmembramento e unificação de imóveis.

A modelagem proposta pela ITN 004 substitui a redação narrativa, própria da tradição cartorária brasileira, por uma representação estruturada do mesmo conteúdo jurídico. Esse mesmo conteúdo jurídico, antes expresso em texto corrido de interpretação humana, passa a ser representado por campos parametrizados que podem ser lidos, validados e cruzados automaticamente por sistemas externos, sem prejuízo da força probante do ato registral. A estruturação dos atos em formato XML - Extensible Markup Language constitui a camada técnica que viabiliza o compartilhamento de dados registrais entre sistemas distintos, permitindo o processamento automatizado de informações por aplicações de terceiros, mediante interfaces de programação de aplicação (API).

A circulação desse dado estruturado deve observar, contudo, os limites impostos pela LGPD, que exige a adoção de medidas de segurança e de proteção compatíveis com a natureza sensível de parte das informações registrais e cadastrais envolvidas¹².

Compreendido o conteúdo normativo das ITN 003 e 004, cumpre descrever o ciclo operacional pelo qual um título submetido a registro se converte em matrícula eletrônica, articulando a dimensão jurídica e a dimensão territorial do imóvel. O processo inicia-se com a recepção eletrônica do título pelo oficial de registro, por meio do SAEC - Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado, conforme determina o provimento CNJ 180/24, sendo o protocolo eletrônico o marco inicial da prenotação.

Segue-se a qualificação registral, ato privativo do oficial competente, no qual se examina a legalidade formal e a regularidade jurídica do título à luz dos princípios registrais - legalidade, especialidade, continuidade, disponibilidade e publicidade¹³ -, etapa que permanece substancialmente inalterada pela digitalização, por se tratar de atividade de natureza eminentemente jurídica. Superada a qualificação, o conteúdo jurídico do ato é convertido em dados estruturados segundo os modelos eletrônicos aprovados pela ITN 004, mediante a tipificação do ato conforme a LNA-SREI - Lista Nacional de Atos do SREI e o preenchimento dos campos correspondentes nos Livros n. 1, 2 ou 3, conforme a natureza do ato praticado. Nota-se a aplicação efetiva da ITN 004.

Paralelamente, quando o ato envolver a descrição ou a alteração dos limites do imóvel, procede-se à vinculação territorial, segundo os parâmetros da ITN 003, associando ao registro o polígono georreferenciado correspondente e seus respectivos metadados de precisão cartográfica, com possível integração ao SIG-RI. Aqui, se implementa a ITN 003. A consolidação dos dados jurídicos e territoriais resulta na geração da Situação Jurídica Atualizada do imóvel, documento eletrônico nato-digital que substitui a leitura sequencial da matrícula tradicional por uma representação sintética e sempre atualizada do estado do bem. Seu conteúdo mínimo compreende:

1. CMN - Código Nacional de Matrícula;
2. Titularidade vigente;
3. Ônus reais e pessoais incidentes;
4. Restrições de natureza judicial ou administrativa;
5. Histórico consolidado dos atos praticados.

Os dados estruturados gerados são transmitidos ao ONR, que centraliza, valida e armazena as informações registrais segundo os padrões definidos pelas Instruções Técnicas de Normalização, exercendo função análoga à de um repositório nacional de dados do Registro de Imóveis. Por fim, os dados consolidados integram-se ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, tornando-se acessíveis, observados os limites legais de sigilo e de proteção de dados pessoais, às instituições financeiras, aos órgãos públicos e aos demais atores autorizados, fechando o ciclo de transformação do título em informação interoperável.

Desafios aos identificadores e à interoperabilidade

O Código Nacional de Matrícula corresponde a uma numeração única, de dezesseis dígitos, atribuída a cada matrícula do Registro de Imóveis em âmbito nacional, cuja estrutura, geração e validação foram regulamentadas pelo provimento CNJ 143/23, em cumprimento ao art. 235-A da lei 6.015/1973¹⁴. O CNM cumpre função análoga à de uma chave primária em bases de dados relacionais, permitindo a identificação inequívoca do imóvel por qualquer sistema integrado ao SREI. 

Já o Cadastro Imobiliário Brasileiro articula-se com o SINTER - Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais e com as bases fiscais municipais e federais, promovendo a convergência entre o dado registral e o dado tributário do imóvel, de modo a reduzir divergências cadastrais historicamente observadas entre cartórios, prefeituras e órgãos fazendários. A confluência dos identificadores estruturados - CNM, CIB e código de georreferenciamento - posiciona o imóvel como verdadeiro nó de uma rede informacional mais ampla, que conecta:

1. O Registro de Imóveis;
2. A Receita Federal do Brasil;
3. Os municípios, por meio de seus cadastros territoriais multifinalitários;
4. As bases ambientais federais e estaduais;
5. As instituições financeiras, no âmbito de operações de crédito e de garantia.

Todavia, para falarmos da integração entre bases historicamente independentes, notamos uma tendência em revelar divergências de natureza cadastral, dimensional ou de titularidade, que exigem a definição de critérios normativos claros sobre qual base prevalece em caso de conflito e quais procedimentos de saneamento devem ser adotados pelos oficiais de registro. A matrícula eletrônica, diferentemente da matrícula em papel, demanda atualização contínua, já que sua utilidade como instrumento de publicidade depende da fidelidade entre o dado estruturado e a realidade jurídica e territorial do imóvel, o que impõe rotinas permanentes de manutenção e de auditoria de dados.

A literatura de governança de dados aponta que a qualidade da informação - sua exatidão, completude, consistência e atualidade - constitui fator determinante para a confiabilidade de qualquer sistema de interoperabilidade entre bases públicas¹⁵, de modo que a efetividade da matrícula eletrônica depende não apenas da normalização formal promovida pelas ITN, mas também de mecanismos institucionais permanentes de controle de qualidade dos dados registrais.

Essa ideia de ampliação da interoperabilidade não pode comprometer os princípios estruturantes do sistema registral brasileiro, notadamente a presunção de veracidade e a fé pública dos atos praticados pelos oficiais de registro, de modo que a automatização do processamento de dados deve ser compreendida como instrumento de apoio à atividade registral, e não como substituto da qualificação jurídica exercida pelo registrador.

Tendências observadas em sistemas registrais comparados indicam a consolidação progressiva de modelos de cadastro multifinalitário integrado ao registro de imóveis, nos quais a base territorial única passa a constituir referência comum para finalidades fiscais, urbanísticas, ambientais e registrais[16], cenário para o qual a arquitetura normativa das ITN 003 e 004 parece apontar no contexto brasileiro.

Conclusões

Retomando a hipótese inicialmente formulada, conclui-se que as ITN 003 e ITN 004 não constituem meros instrumentos técnicos complementares ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, mas representam a infraestrutura normativa responsável pela construção da matrícula eletrônica brasileira.

A análise documental e normativa empreendida ao longo deste manual permite afirmar que a ITN 003 promove a modelagem territorial do imóvel, integrando-o às bases cadastrais, ambientais e geoespaciais públicas mediante padrões de georreferenciamento e precisão cartográfica nacionalmente uniformes, ao passo que a ITN 004 promove a modelagem jurídica da matrícula, convertendo o ato registral de narrativa textual em dado estruturado, tipificado segundo a lista nacional de atos do SREI.

Da articulação entre essas duas dimensões - territorial e jurídica - resulta o processo de formação da matrícula eletrônica descrito no Capítulo 6, que tem na Situação Jurídica Atualizada e na integração ao ONR e ao SREI seus pontos de convergência. Confirma-se, assim, que as ITN 003 e 004 possibilitam a transformação da informação registral em dado estruturado interoperável, integrável às diversas bases públicas e privadas que compõem a nova governança imobiliária nacional, sem prejuízo, contudo, dos desafios de qualidade, atualização e segurança jurídica que ainda devem ser enfrentados na consolidação definitiva do sistema.

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