Home equity e sale and leaseback: Alternativas de crédito para momentos de crise

O encarecimento persistente do crédito empurrou parcela relevante do empresariado brasileiro para operações que até pouco tempo eram tratadas como estruturas de exceção, de modo que empresas com patrimônio imobilizado significativo e caixa comprimido passaram a recorrer ao sale and leaseback e ao crédito com garantia real, seja sobre o imóvel, na modalidade conhecida como home equity, seja sobre o maquinário, a frota e os equipamentos que sustentam a operação, para converter ativo parado em capital de giro sem depender das linhas convencionais de curto prazo. Essas alternativas se diferenciam das linhas tradicionais tanto no custo financeiro quanto na natureza da relação jurídica que passa a existir entre o devedor e o bem oferecido, e se diferenciam também entre si, porque o regime aplicável ao imóvel e o regime aplicável aos móveis seguem leis distintas, com prazos, ritos e margens de defesa que pouco têm em comum.

A expansão dessas operações aparece com clareza nos dados do setor, já que as concessões de crédito com garantia de imóvel somaram R$ 3,166 bilhões no primeiro trimestre de 2026, o que representa alta aproximada de 26% em relação ao mesmo período do ano anterior e o maior volume já registrado na série histórica da Abecip. Boa parte desse crescimento decorre da lei 14.711/23, o Marco Legal das Garantias, que atuou nas duas frentes ao permitir, no campo imobiliário, que um mesmo imóvel sirva de garantia a mais de uma operação de crédito, observada a ordem de prioridade entre os credores, e ao instituir, no campo dos bens móveis, um procedimento extrajudicial de consolidação e de busca e apreensão até então inexistente, de forma que a ampliação do colateral disponível aumentou a oferta e alargou o público elegível em ambas as modalidades.

1. A garantia sobre o imóvel

Convém observar a estrutura jurídica que sustenta as operações imobiliárias, porque o home equity opera, na prática de mercado, por alienação fiduciária regida pela lei 9.514/1997, o que significa que o tomador transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel e permanece apenas com a posse direta. A operação se distancia da hipoteca, da penhora e de qualquer gravame que se limite a onerar bem que continua no patrimônio do devedor, pois a propriedade sai da esfera do tomador no momento do registro e só retorna com a quitação integral, sendo essa transferência que reduz a exposição do credor e explica as condições habitualmente praticadas nessa modalidade, na medida em que a realização da garantia deixa de depender do processo de execução.

Desse desenho decorre a consequência que mais afeta o devedor pessoa física, relativa à proteção do imóvel residencial, uma vez que o STJ tem reconhecido que a oferta voluntária do único imóvel residencial em alienação fiduciária, feita para obter mútuo em condições mais favoráveis, deixa de contar com a proteção irrestrita da lei 8.009/1990. A impenhorabilidade protege o bem contra a constrição forçada, sem retirar do proprietário o poder de dele dispor, de modo que quem aliena fiduciariamente o imóvel de moradia para viabilizar crédito à sua empresa entrega justamente o bem que resistiria a uma execução futura. Existem decisões que preservam a proteção em situações específicas, sobretudo quando ainda subsiste expectativa de aquisição do domínio, embora a tendência dominante caminhe no sentido da prevalência da garantia fiduciária.

Soma-se a isso o rito de excussão previsto na lei 9.514/1997, que dispensa o ajuizamento de ação e prevê a consolidação da propriedade perante o Registro de Imóveis, seguida de leilão, competindo ao devedor purgar a mora no prazo legal contado da intimação de que trata o art. 26, § 1º, antes da consolidação, e restando-lhe, uma vez consolidada a propriedade sem quitação, apenas o direito de preferência na aquisição em leilão assegurado pelo art. 27, e não a reversão do ato. O contraste com a execução judicial é considerável tanto em prazo quanto em espaço de defesa, e merece registro que o STJ vem admitindo que a existência da garantia fiduciária dispensa o credor de submeter-se previamente ao procedimento extrajudicial, podendo optar pela execução judicial direta do crédito quando presentes liquidez, certeza e exigibilidade, o que coloca a escolha da via nas mãos do credor e não do devedor.

2. A garantia sobre bens móveis

O mesmo raciocínio econômico se aplica a máquinas, implementos, frota e equipamentos industriais, ativos que costumam representar parcela expressiva do imobilizado de indústrias, transportadoras e produtores rurais, com a diferença de que a garantia sobre eles corre pelo art. 1.368-B do CC e pelo decreto-lei 911/1969, e não pela lei 9.514/1997. A estrutura de fundo é a mesma, com transferência da propriedade resolúvel ao credor e permanência do bem na posse direta do devedor, e o Marco Legal das Garantias ampliou expressamente o alcance da modalidade para além dos veículos automotores, alcançando máquinas e equipamentos, o que abriu espaço para operações de refinanciamento de parque produtivo em empresas que não dispõem de imóvel livre para oferecer.

A diferença relevante está no rito de realização da garantia, tradicionalmente concentrado na busca e apreensão judicial, em que a liminar se defere mediante comprovação da mora, o bem é apreendido e o devedor dispõe de prazo curto para pagar, tendo o STJ firmado em repetitivo que esse pagamento deve alcançar a integralidade da dívida, e não apenas as parcelas vencidas. A esse caminho a lei 14.711/23 somou um procedimento extrajudicial, com os arts. 8º-B a 8º-E acrescidos ao decreto-lei 911/1969 e a regulamentação do CNJ editada em 2025, que permite ao credor promover a notificação do devedor perante o Registro de Títulos e Documentos ou o órgão de trânsito em que o bem esteja licenciado, para pagamento em vinte dias sob pena de consolidação da propriedade, com apreensão igualmente extrajudicial na sequência. A opção depende de cláusula contratual expressa e de comprovação da mora, e reproduz no universo dos móveis a mesma transferência de iniciativa que já existia no imobiliário, com a diferença de que o bem apreendido costuma ser aquele de que depende a produção da receita destinada a pagar a própria dívida.

Merece registro, ainda, que a proteção legal reconhecida a determinados bens móveis, como os instrumentos necessários ao exercício da profissão e o maquinário afetado à pequena propriedade rural, opera contra a constrição imposta ao devedor e encontra o mesmo limite verificado no bem de família, de maneira que o produtor ou o transportador que oferece em garantia o equipamento essencial à atividade assume risco equivalente ao de quem oferece o imóvel de moradia.

3. A qualificação do negócio no leaseback

Já o sale and leaseback suscita ordem diversa de dificuldade, comum às duas famílias de ativo e ligada à qualificação do negócio, porque a operação estruturada como arrendamento mercantil, com instituição autorizada e observância da regulamentação própria, constitui contrato típico e desperta pouca controvérsia, valha ela sobre imóvel, frota ou linha de produção. O problema aparece nas operações informais celebradas fora do sistema financeiro, em que se documenta compra e venda do bem seguida de contrato de locação ou arrendamento em favor do próprio alienante, com opção de recompra por valor predeterminado, hipótese em que a forma é de dois contratos autônomos enquanto a função econômica é de mútuo garantido pelo bem. A sustentação dessas estruturas depende das condições efetivamente pactuadas, com preço compatível com a avaliação de mercado, contraprestação condizente com a praça, prazo definido e opção de recompra economicamente racional, uma vez que, sempre que o conjunto indica que a venda serviu apenas para assegurar o pagamento de empréstimo, a discussão migra da execução do contrato para a validade do próprio negócio.

Merece atenção, ainda, um aspecto registral que ganhou relevância recente e costuma passar despercebido, já que o STJ firmou em recursos repetitivos que o registro do contrato constitui requisito indispensável à aplicação da lei 9.514/1997, de forma que credores que deixam de registrar por economia de custo perdem o acesso ao rito extrajudicial, alterando de modo substancial a posição relativa das partes em caso de litígio. Consideração equivalente vale para os móveis, cujo procedimento extrajudicial pressupõe contrato com cláusula expressa e regularidade do gravame, razão pela qual a verificação do registro costuma ser uma das primeiras providências do devedor que se depara com uma consolidação em curso, qualquer que seja o bem envolvido.

Nada disso conduz à recomendação de evitar tais estruturas, pois o crédito com garantia real representa, em muitos casos, a alternativa mais racional disponível a quem precisa alongar passivo, substituir dívida cara ou financiar operação com prazo compatível com o retorno do investimento. A questão está em comparar as alternativas por inteiro, uma vez que o custo financeiro constitui apenas um dos termos da equação, ao lado da renúncia à proteção patrimonial e da submissão a um rito de realização da garantia que corre fora do Judiciário e em prazo curto.

O que se recomenda, na prática, é que a decisão receba o mesmo grau de análise dedicado ao custo financeiro, verificando-se qual bem será oferecido e se ele é o único capaz de resistir a uma execução ou aquele de que depende a continuidade da atividade, se a operação será documentada como garantia típica ou como negócio indireto, se o preço e as condições de recompra suportariam exame judicial e se a estrutura preserva margem de renegociação na hipótese de o fluxo de caixa projetado não se confirmar. O empresário que responde a essas perguntas antes de assinar ocupa posição substancialmente melhor do que aquele que só as formula quando recebe a notificação para purgar a mora.

4. Conclusão

A cautela recomendável nessas operações se distribui por momentos distintos, começando pela contratação, em que importa identificar o bem que responderá pela obrigação e medir o que a sua perda significaria para a moradia da família ou para a continuidade da atividade empresarial, verificando ainda se a estrutura escolhida corresponde ao contrato típico ou se veste de compra e venda uma função de garantia. Ao longo da execução do contrato, convém acompanhar a forma de apuração do saldo, os encargos incidentes e as hipóteses de vencimento antecipado, que costumam ser a porta de entrada da mora. Já no inadimplemento, a margem de atuação se estreita, porque os ritos aplicáveis, seja a consolidação perante o Registro de Imóveis, seja o procedimento judicial ou extrajudicial relativo aos móveis, correm em prazos curtos e admitem defesa limitada, de modo que a verificação da regularidade da notificação, do registro e do valor exigido precisa ser feita nos primeiros dias, e não depois de consolidada a propriedade.