A preferência do crédito condominial sobre o trabalhista na execução do bem de família

1. Introdução

A proteção do bem de família, positivada pela lei 8.009/1990, é a concreção do direito social à moradia (CF, art. 6º¹) e dignidade da pessoa humana. Em suas duas faces: a legal, da lei 8.009/1990, e a convencional, do CC (arts. 1.711 a 1.722), o instituto confere um estatuto de impenhorabilidade destinado a preservar o núcleo existencial da entidade familiar.

Não se trata, contudo, de blindagem absoluta: tanto o art. 3º da lei 8.009/1990² quanto o art. 1.715³ do CC preveem exceções estritas e finalisticamente justificadas. É nessa moldura que se insere o presente estudo, eis que delimita-se o alcance da penhora do bem de família para satisfação de despesas condominiais (art. 3º, IV, lei 8.009/1990), reconstrói-se a ordem de prelação no concurso especial de credores quando a execução recai sobre o imóvel residencial, e afirma-se a qualificação jurídica do saldo remanescente da arrematação, que permanece protegido (CC, art. 1.715, parágrafo único⁴), afastando-se pretensões de credores não contemplados pelas exceções legais, notadamente os trabalhistas.

2. Bem de família e sua natureza

A proteção legal conferida ao bem de família transcende o mero favor legal, enraizando-se diretamente no princípio da dignidade da pessoa humana (CF, art. 1º, III⁵) e na concretização do direito social à moradia. O instituto, portanto, estabelece um Estatuto Protetivo que imuniza o patrimônio mínimo familiar de constrições, visando resguardar a subsistência e o núcleo existencial do devedor e seus dependentes.

O ordenamento jurídico brasileiro consagra a proteção em duas vertentes que dialogam e se complementam: o bem de família legal (lei 8.009/1990) e o bem de família convencional (CC, arts. 1.711 e seguintes). Embora possuam modus operandi distintos - o legal decorre automaticamente da lei, e o convencional exige instituição formal - ambos compartilham a mesma teleologia: garantir a estabilidade habitacional mínima.

A jurisprudência do STJ, por sua vez, pacificou o entendimento de que, sendo a impenhorabilidade a regra (fruto de uma interpretação constitucional-civil), as exceções previstas no art. 3º da lei 8.009/1990 devem ser interpretadas restritivamente, em respeito ao princípio da máxima efetividade do direito fundamental à moradia.

Neste contexto, ganha relevo o comando específico do art. 1.715, parágrafo único, do CC. Esta norma é o pilar que sustenta o argumento sobre o excedente, pois determina expressamente que, mesmo nas raras hipóteses de execução por dívidas excepcionadas, o saldo remanescente deve ser aplicado em outro prédio como bem de família ou em títulos para o sustento familiar. Isso demonstra que a proteção não se apega ao tijolo, mas sim ao valor econômico destinado à moradia, instituindo uma blindagem que transcende a coisa e adere à pecúnia.

3. Possibilidade de penhora do bem de família em razão de dívida condominial

A possibilidade de penhora do imóvel residencial para satisfação de despesas condominiais decorre diretamente do art. 3º, IV, da lei 8.009/1990 e é reiterada pelo art. 1.715 do CC, que, ao tratar do bem de família convencional, ressalva expressamente as dívidas de tributos relativos ao imóvel e de condomínio.

A ratio é evidente: as despesas condominiais são obrigações propter rem e o imóvel, portanto, responde pelas despesas comuns que asseguram a própria fruição do bem e a higidez do condomínio.

A jurisprudência superior tem enfatizado esse ponto ao reconhecer a prevalência do interesse comunitário condominial sobre o individual do condômino inadimplente. Nesse sentido, registre-se a ementa do REsp 1.473.484/RS:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE . FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE . LEI 8.009/1990, ART. 3º, IV . 1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2. As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel . 3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na lei 8.009/1990 (art. 3º, IV). 6 . Recurso especial não provido.” (STJ - REsp: 1473484 RS 2014/0185636-5, Relator.: ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/6/2018, T4 - 4ª TURMA, Data de Publicação: DJe 23/8/2018)

A consequência prática é inequívoca: autorizado o ato constritivo e realizada a hasta, o produto deve priorizar tributos relativos ao próprio imóvel e as despesas condominiais; adimplidas essas obrigações, a proteção retorna a recobrir o saldo.

4. Concurso de credores na execução cível

Em havendo pluralidade de constrições sobre o mesmo bem, o CPC/15 organiza o concurso especial de credores (arts. 797, 908 e 909), no qual se articulam preferências de direito material (hipoteca, tributos do imóvel, despesas condominiais) e prioridades processuais (anterioridade das penhoras).

A preferência material pode operar independentemente de penhora prévia, mas o levantamento do produto da alienação exige que o credor aparelhe a própria execução, evitando-se forma parasitária de satisfação.

No REsp 1.580.750/SP (rel. min. Nancy Andrighi, 3ª turma, DJe 22/6/2018), fixou-se, como paradigma, a seguinte ordem de prelação quando o produto decorre da alienação de imóvel residencial: “(i) tributos relativos ao imóvel; (ii) despesas condominiais; (iii) dívida hipotecária; (iv) créditos quirografários (observada a anterioridade das penhoras).

Vejamos abaixo a ementa do citado julgado:

“PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PENHORA DE BEM IMÓVEL. CONCURSO ESPECIAL DE CREDORES . PREFERÊNCIAS MATERIAIS. CRÉDITO FISCAL. CRÉDITO CONDOMINIAL. CRÉDITO HIPOTECÁRIO . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de execução de contrato de locação proposta em 1999, de que foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/6/2015 e atribuído ao gabinete em 25/8/2016 . 2. O propósito recursal é dizer se a recorrente, credora hipotecária, possui preferência no levantamento do produto da arrematação de imóvel dos interessados, a despeito de não ter realizado a penhora do bem. 3. Para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial não prescinde do aparelhamento da respectiva execução . 4. A jurisprudência do STJ orienta que o crédito resultante de despesas condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário. 5. No concurso singular de credores, o crédito tributário prefere a qualquer outro, inclusive ao crédito condominial, ressalvados apenas aqueles decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho . 6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (STJ - REsp: 1580750 SP 2016/0025355-4, Relator.: ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/6/2018, T3 - 3ª tURMA, Data de Publicação: DJe 22/6/2018)

Fixada essa ordem geral de preferências materiais no âmbito cível, cumpre analisar se a natureza alimentar do crédito trabalhista teria força para alterar essa lógica quando o objeto da execução é o bem de família.

5. Preferência do crédito condominial sobre o trabalhista na execução do bem de família

A questão central não reside em uma disputa de preferências creditícias (concurso de credores), mas na própria definição da esfera de responsabilidade patrimonial. A lei 8.009/1990 contém a regra de impenhorabilidade e um rol taxativo de exceções e, entre elas, a dívida condominial. Mesmo assim, pago o que toca ao próprio prédio, o saldo volta a gozar da proteção, conforme determina o art. 1.715, parágrafo único, do CC: o excedente destina-se à recomposição da moradia ou ao sustento familiar.

Com a alienação forçada, o imóvel transmuta-se em dinheiro. Contudo, a proteção legal não se perde nessa metamorfose. Por força do princípio da continuidade da proteção familiar e da expressa dicção do art. 1.715, parágrafo único, do CC, os gravames e as imunidades que recaíam sobre a res original transferem-se automaticamente para o preço obtido. O dinheiro arrecadado não se torna "patrimônio livre"; ele é, juridicamente, a moradia em estado de liquidez, aguardando reconversão

O desenho normativo indica que a exceção condominial legitima a alienação apenas na medida estritamente necessária ao adimplemento das obrigações ligadas ao próprio prédio. Superada essa finalidade, restaura-se por inteiro o manto protetivo sobre o saldo, que permanece juridicamente afetado à recomposição da moradia ou ao sustento familiar.

Do ponto de vista dogmático, o elemento decisivo é impedir que a exceção vire regra. Ampliar, por via interpretativa, a esfera de constrição para o excedente, a pretexto da dignidade reforçada do crédito trabalhista, significaria desfigurar o regime do bem de família.

A partir daí, a oposição correta não é “condomínio x crédito trabalhista”, mas sim penhorabilidade x impenhorabilidade. A preferência do crédito trabalhista opera entre bens penhoráveis, contudo, não cria nova exceção para alcançar o saldo protegido de bem de família.

Em outras palavras, o crédito laboral prevalece em prelação entre bens penhoráveis, mas não cria uma nova exceção à impenhorabilidade legal. A mesma lógica afasta a tese de que a arrematação “purga” a natureza familiar do excedente, fato este facilmente comprovado pela simples leitura do art. 1.715, parágrafo único, posto que o legislador civil determinou, que o saldo seja aplicado em outro prédio como bem de família ou em títulos para sustento da família.

Essa interpretação alinha-se à Teoria do Estatuto Jurídico do Patrimônio Mínimo⁶, desenvolvida pelo ministro Luiz Edson Fachin, de modo que a proteção não visa apenas o imóvel físico, mas a projeção da dignidade da entidade familiar que nele reside.

Permitir que o crédito trabalhista, a pretexto de sua natureza alimentar, absorva a reserva financeira destinada à subsistência ou à aquisição de novo lar, significaria reduzir o devedor à condição de indigência, violando o núcleo essencial do art. 6º da Constituição Federal.

Ademais, sob a ótica processual, a execução deve observar o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC⁷). A arrematação do bem de família é a ultima ratio do Sistema, ou seja, utilizar o saldo dessa medida extrema para satisfazer credores que, originariamente, não possuíam legitimidade para penhorar o bem (como o trabalhista), constituiria um venire contra factum proprium do Estado-Juiz, que retirou a casa para pagar o condomínio, mas deveria devolver o remanescente para abrigar a família.

A jurisprudência superior reflete esse itinerário normativo. No REsp 2.125.634/SP (rel. min. Nancy Andrighi, 3ª turma, j. 27/8/2024, DJe 29/8/2024), assentou-se, com todas as letras:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. PRECLUSÃO . ARREMATAÇÃO. PENHORA. SALDO DA ARREMATAÇÃO. CREDOR TRABALHISTA . EXCEÇÃO. 1. Ação de cobrança, em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em 3/5/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/9/2023 e concluso ao gabinete em 20/3/2024.2 . O propósito recursal é definir (I) se a proteção da impenhorabilidade incide sobre o saldo remanescente da arrematação do bem de família realizada para pagamento de débito elencado no art. 3º da lei 8.009/90 e (II) se está preclusa a alegação de impenhorabilidade de bem de família perante credor habilitado nos autos após a arrematação.3 . Determina o art. 1.715, parágrafo único, do CC que no caso de execução pelas dívidas referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução, a critério do juiz.4 . O bem de família legal e o convencional coexistem harmoniosamente no ordenamento jurídico. Por isso, deve ser desconsiderada qualquer interpretação que resulte em exclusão ou inefetividade de uma ou outra regulação. Precedentes.5 . O entendimento de que a impenhorabilidade do bem de família somente pode ser arguida até a alienação do imóvel não se aplica a credor que tenha ingressado nos autos após a arrematação.6. Na espécie, após o bem de família ter sido penhorado para quitar dívida condominial, uma credora trabalhista ingressou nos autos como terceira interessada postulando a penhora do saldo remanescente da arrematação. O Tribunal de origem, mesmo reconhecendo que o bem era antes utilizado como residência da entidade familiar, admitiu a penhora do saldo remanescente por entender que a impenhorabilidade do bem de família não poderia ser alegada após a arrematação .7. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ - REsp: 2125634 SP 2024/0057128-0, Relator.: ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/8/2024, T3 - 3ª TURMA, Data de Publicação: DJe 29/8/2024)

Dessa premissa decorre que o excedente não ingressa na massa partilhável do concurso singular. Decisões trabalhistas e estaduais convergem na mesma leitura. O TRT-2 assentou:

“EXECUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM AÇÃO DE EXECUÇÃO NO JUÍZO CÍVEL. SALDO REMANESCENTE . PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. PRESERVAÇÃO DA IMPENHORABILIDADE. O bem de família não se sujeita a penhora, exceto nas hipóteses legalmente previstas, sendo uma delas o pagamento de dívidas condominiais atreladas ao próprio imóvel (art . 3º, inc. IV da lei 8.009/1991). No caso de haver saldo remanescente do produto da arrematação, em processo de cobrança de taxas condominiais, esse valor não perde a natureza de bem de família, o qual, em tese, é destinado para a aquisição de um outro bem de família para o executado, de modo a resguardar sua moradia e de sua família . O valor resguarda a proteção de índole constitucional (art. 6º da Constituição Federal) de modo a garantir a moradia do executado, não sendo possível a penhora no rosto dos autos para pagamento de dívida trabalhista com o saldo remanescente. Precedentes. Agravo de petição a que se dá provimento.” (TRT-2 10007709120175020262 SP, Relator.: ORLANDO APUENE BERTAO, 16ª Turma - Cadeira 5, Data de Publicação: 6/4/2022)

Do ponto de vista prático, o itinerário é simples. Primeiro, honram-se tributos do próprio imóvel e despesas condominiais. Segundo, reconhece-se que o saldo sub-roga a moradia e, portanto, não se submete a concurso para outros créditos. Terceiro, mantém-se a preferência trabalhista no âmbito que lhe é próprio, ou seja, entre bens penhoráveis.

Em reforço a essa leitura, registra-se que há recente decisão do TJ/RJ reconhecendo, em tutela de urgência, exatamente esse corolário:

“Tutela de urgência recursal. Execução de cotas condominiais. Bem de família. Impossibilidade de instaurar concurso de credores para disputar o saldo remanescente da arrematação. Violação da regra de impenhorabilidade do saldo após quitação das obrigações propter rem (lei 8.009/1990, art. 3º; CC, art. 1.715). Reforma da decisão para impedir o concurso e viabilizar a expedição do mandado em favor do condomínio.” (TJ/RJ, AI 0083131-91.2025.8.19.0000, 16ª CDP, 09/10/2025).

A conclusão normativa, portanto, é a de que, em execuções condominiais que atingem bem de família, a satisfação das obrigações propter rem exaure a finalidade da constrição. A partir daí, não há base legal para instaurar concurso ou admitir penhora do saldo por credores estranhos às exceções.

6. Conclusão

A preferência do crédito condominial na execução que recai sobre bem de família não se limita a autorizar a penhora e a arrematação; ela modela a própria destinação do produto. Cumpridas as obrigações propter rem, inclusive tributos vinculados ao imóvel, o saldo remanescente permanece impenhorável, à luz do art. 1.715 do CC e da teleologia da lei 8.009/1990.

Por conseguinte, não prevalece, sobre esse saldo, a pretensão de credores trabalhistas, cuja preferência material não se converte em exceção ao regime do bem de família. A instauração de concurso de credores para disputar o excedente deve ser rechaçada, sob pena de subversão do instituto.

Em suma, quitadas as obrigações propter rem, o saldo da arrematação conserva a proteção do bem de família e não se submete a concurso para satisfação de crédito trabalhista.

__________

Bibliografia

ASSIS, Araken de. Manual da execução. 22. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil (Revista dos Tribunais), 2024.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado. Tomo X – Direito das Coisas. 3. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.

PEREIRA, Caio Mário da Silva; SOUZA, Sylvio Capanema de (atual.); CHALHUB, Melhim Namem (atual.). Condomínio e incorporações. 14. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais (v. 4). 25. ed. Barueri: Atlas, 2025.

TARTUCE, Flávio. Direito civil – volume 4: direito das coisas. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025.

Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.580.750/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi. 3ª Turma. DJe 22 jun. 2018.

Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.125.634/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi. 3ª Turma. Julgado em 27 ago. 2024. DJe 29 ago. 2024.

Superior Tribunal de Justiça. AgRg no AgRg no Ag 1.094.203/SP. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª Turma. Julgado em 26 abr. 2011. DJe 10 maio 2011.

Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.473.484/RS. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. 4ª Turma. Julgado em 21 jun. 2018. DJe 23 ago. 2018.

Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região. AP 10007709120175020262. 16ª Turma. Publicado em 6 abr. 2022.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. AI 0083131-91.2025.8.19.0000. 16ª Câmara de Direito Privado. Decisão de 9 out. 2025.

1 Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição

2 Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

3 Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

4 Art. 1.715. (…)

Parágrafo único. No caso de execução pelas dívidas referidas neste artigo, o saldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconselharem outra solução, a critério do juiz.

5 Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:

(…)

III - a dignidade da pessoa humana;

6 A Teoria do Estatuto Jurídico do Patrimônio Mínimo, desenvolvida pelo Ministro Luiz Édson Fachin, defende que todo ser humano tem direito a um conjunto de bens e condições essenciais (patrimônio mínimo) para viver com dignidade, e que as normas civis e o Judiciário devem proteger isso, mesmo contra a vontade das partes ou em execuções, garantindo direitos como moradia, sustento, saúde e educação, e limitando a penhora de bens indispensáveis.

7 Art. 805. Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado.