Arrendamento rural na reforma: Arrendar ou partilhar?

Há uma cena que se repete, quase idêntica, nos escritórios do interior. O proprietário chega com o contrato dobrado no bolso da camisa, aquele mesmo que renova há quinze anos apertando a mão do vizinho, e pergunta se é verdade que "agora vão taxar o arrendamento". A pergunta é simples. A resposta, não. Porque a reforma tributária não criou apenas um imposto novo sobre a renda da terra - ela ressuscitou, no âmago do sistema de consumo, uma distinção que o Direito Agrário conhece há sessenta anos e que o produtor, comodamente, havia deixado hibernar: a diferença entre arrendar e partilhar.

Guimarães Rosa avisou que "o sertão é do tamanho do mundo". O que se verá a seguir é que, para efeitos de IBS e CBS, o sertão passou a ter, também, o tamanho de um formulário - e que a travessia entre pagar muito e pagar pouco cabe, hoje, numa cláusula contratual.

I. O deslocamento do eixo: Da renda ao consumo

Até 2025, quem cedia a terra e recebia o valor tinha uma única preocupação fiscal digna de nota: o Imposto de Renda. O arrendamento nunca habitou o território dos tributos sobre o consumo. Com a EC 132/23 e a LC 214, de 16 de janeiro de 2025, o eixo se deslocou. As receitas de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a compor a base de incidência do IVA dual - o IBS - Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada, e a CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, federal (art. 4º e art. 254, III, da LC 214/25).

A alíquota-padrão de referência, estimada em 26,5%, seria confiscatória se aplicada de forma cheia sobre a receita imobiliária. O legislador, ciente disso, positivou no parágrafo único do art. 261 uma redução de 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. O imposto, na prática, incide sobre apenas 30% da base - resultando numa alíquota efetiva da ordem de 7,95%. Não é o "8,4%" que circula em vídeos de trinta segundos; a diferença decimal denuncia quem leu a lei e quem apenas a ouviu falar.

Convém, desde já, uma advertência técnica que os informativos de rede social ignoram: o redutor social de R$ 600,00 por imóvel (art. 260) e o regime de temporada equiparado à hotelaria (art. 253) foram desenhados para o imóvel residencial urbano. Transplantá-los, sem mais, para a realidade da porteira é erro grosseiro. A terra nua produtiva tem regime próprio, e é nesse ponto que o campo precisa parar de repetir a cartilha do mercado imobiliário.

II. Quem paga: O filtro do art. 251 e a armadilha do gatilho

A reforma não fez de todo proprietário um contribuinte. O art. 251, § 1º, I, da LC 214/25 estabeleceu um filtro objetivo e - atenção - cumulativo. A pessoa física só é equiparada a contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, preenche simultaneamente dois requisitos: (a) receita total com essas operações superior a R$ 240.000,00; e (b) mais de três bens imóveis distintos por objeto. O conectivo "e" da alínea não é ornamento gramatical. Quem tem cinco glebas mas recebe R$ 200 mil não se enquadra; quem recebe R$ 300 mil de uma única e vasta fazenda tampouco - por esse critério. Ficar abaixo de uma das condições já basta para permanecer fora do regime.

Aqui mora, porém, a armadilha que separa o parecer competente do palpite. O § 2º, II, do mesmo art. 251 instituiu um segundo gatilho, aferido no próprio ano-calendário: ultrapassados R$ 288.000,00 (120% do piso), há corrente doutrinária sustentando que a inclusão no regime opera de imediato, independentemente do número de imóveis. A redação abriu flanco a controvérsia legítima - a Teixeira Fortes, entre outros, registra a indefinição -, e é justamente onde o planejamento se faz ou se perde. Recomendar a um cliente que "fique tranquilo porque só tem duas fazendas" sem checar o volume corrente de receita é, com o perdão da franqueza, plantar no terreno do adversário.

Há ainda o regime próprio do produtor rural. O art. 164 afasta da condição de contribuinte o produtor - pessoa física ou jurídica - com receita anual inferior a R$ 3.600.000,00, além do produtor integrado, resguardado o crédito presumido do adquirente e a norma antielisiva do § 6º, que soma as receitas de pessoas jurídicas coligadas para verificação do teto. O ponto que quase ninguém conecta: arrendamento e exploração agropecuária não moram no mesmo artigo. E é dessa geografia normativa que nasce a tese central deste texto.

III. O coração da questão: Arrendar não é partilhar

Aqui a reforma foi menos inovadora do que reveladora. Ela obrigou o campo a reencontrar uma distinção que o Estatuto da Terra (lei 4.504/64) e o decreto 59.566/66 esculpiram há décadas, e que a praxe havia amolecido a ponto de tratar arrendamento e parceria como sinônimos intercambiáveis. Não são.

No arrendamento (art. 3º do decreto 59.566/66), o proprietário cede o uso da terra por retribuição certa e pré-fixada, alheia à sorte da lavoura. Chova ou faça estiagem, praga ou preço em alta, o arrendador recebe o combinado. A figura aproxima-se da locação - e por isso foi arrastada, com naturalidade, para o regime de bens imóveis do art. 251 e seguintes, com incidência do IBS/CBS sobre o valor cheio que ingressa, sem dedução de despesa.

Na parceria rural (art. 4º do decreto 59.566/66), a lógica é outra e mais antiga: proprietário e parceiro partilham os riscos e os frutos da atividade, dentro das cotas-limite legais. O parceiro-outorgante é, em substância econômica, coempreendedor - participa da quebra de safra e da alta da soja. Por isso a parceria gravita para o campo da atividade rural do art. 164, onde a lógica de tributação recai sobre o resultado, e não sobre o ingresso bruto. Onde há partilha de álea, há atividade produtiva; onde há renda fixa, há cessão de uso. A substância vence o rótulo.

A consequência patrimonial é brutal e não é retórica de palanque: numa mesma terra, numa mesma pessoa jurídica no lucro presumido, o caminho do arrendamento pode custar até cerca de 14,53% de carga, enquanto o caminho da parceria bem estruturada pode cair para algo próximo de 6,73%. Não é firula redacional. É, literalmente, metade da conta - decidida na qualificação jurídica do contrato.

E o Poder Judiciário há muito leva essa qualificação a sério. O STJ, interpretando os arts. 95, XI, "a", do Estatuto da Terra e 18, parágrafo único, do decreto 59.566/66, firmou o entendimento de que é nula a cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em quantidade de produtos (AgInt no REsp 1.397.715/MT, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª turma, j. 12/9/17, DJe 21/9/17; no mesmo sentido, REsp 1.266.975/MG, 3ª turma). Ou seja: o costume de ajustar o arrendamento "em tantas sacas de soja" já era juridicamente frágil antes da reforma. O que a LC 214/25 fez foi acrescentar, sobre essa fragilidade civil, uma camada tributária - e transformar uma imprecisão de cartório numa contingência fiscal.

IV. A saca que vira imposto antes de virar dinheiro

Há um detalhe que colhe primeiro quem recebe em grão. Pago o arrendamento em produto, o valor é apurado pela cotação de mercado e o tributo recolhido em moeda, antes de o proprietário vender uma única saca. A operação passa a demandar documento fiscal - algo que o arrendamento informal, feito no fio do bigode, jamais conheceu. Some-se a isso a nulidade civil já apontada da fixação do preço em produtos, e o diagnóstico é inequívoco: o pagamento em espécie natural está com os dias contados. Os contratos migrarão para o dinheiro, e quem não antecipar essa migração será surpreendido pelo caixa - pagando imposto sobre uma riqueza que ainda está no campo, verde, à mercê do tempo.

Do outro lado da cerca, a não-cumulatividade plena - princípio positivado no art. 156-A, § 1º, da Constituição - opera a seu favor: o IBS/CBS suportado pelo arrendatário no contrato converte-se em crédito, abatível do que ele deverá na venda da própria produção. O custo, portanto, não desaparece: ele troca de mão na cadeia. E é exatamente essa mecânica de repasse e creditamento que reabrirá, uma a uma, a negociação de todos os contratos longos de arrendamento do país. Quem redigiu cláusula de reajuste pensando apenas em IGP-M vai descobrir que faltou prever o repasse do tributo novo.

V. A neutralidade prometida e a escolha devolvida

A EC 132/23 fez algo inédito: positivou a neutralidade como princípio constitucional da tributação do consumo (art. 156-A, § 1º), impondo que o tributo interfira o mínimo possível nas escolhas econômicas. A doutrina, contudo, já adverte para a distância entre a promessa e a prática. Hugo de Brito Machado Segundo, em sua Reforma Tributária Comentada e Comparada (2025), alerta que a hipótese de incidência foi desenhada de forma tão ampla que, na prática, tensiona a segurança jurídica que a própria reforma prometeu. O agronegócio é o laboratório perfeito dessa tensão: um sistema que se anuncia neutro acabou, no caso da terra, tornando decisiva a forma jurídica adotada. Se a carga depende de arrendar ou partilhar, de ser pessoa física ou jurídica, de receber em grão ou em real, então a neutralidade - ao menos aqui - é mais aspiração do que realidade consumada.

E talvez resida nisso a maior ironia. A reforma, que veio para simplificar, devolveu ao produtor uma responsabilidade que ele havia terceirizado ao hábito: a de escolher a estrutura. Não há mais espaço para renovar o contrato de sempre no automático, como quem repete a mesma reza. Cada caminho - arrendamento ou parceria, CPF ou CNPJ, saca ou dinheiro - passou a ter uma conta própria, e ela não é a mesma para todo produtor.

VI. Conclusão: 2026 é ano de sentar com o contrato na mão

Tom Jobim dizia que o Brasil não é para principiantes. A tributação do agronegócio, depois da LC 214/25, também não. O produtor que encarar a reforma como mais um boato de safra - daqueles que passam de boca em boca na fila do armazém - pagará, no fim, o preço da desatenção. Não o preço do imposto em si, que a lei modulou com redutores e limiares, mas o preço bem mais alto de haver assinado o contrato errado sem saber que existia escolha.

O verdadeiro planejamento tributário rural, em 2026, não começa na declaração. Começa antes: na releitura de cada cláusula, na aferição honesta dos limites do art. 251, na comparação técnica entre arrendamento e parceria à luz da real estrutura de despesas, e na decisão consciente sobre onde a terra rende mais - se no bolso da pessoa física ou no balanço de uma pessoa jurídica. É trabalho de gente que lê a lei inteira, e não a manchete.

Porque o campo sempre soube, na sabedoria antiga de quem vive da terra, que boa colheita não nasce de semente jogada ao vento. Nasce de quem prepara o solo antes. Com o contrato, em 2026, não será diferente.

As alíquotas e cenários mencionados são ilustrativos e dependem da estrutura concreta de cada contribuinte, bem como da regulamentação a cargo do Comitê Gestor do IBS. Este artigo tem natureza informativa e não substitui a análise individualizada de cada caso.