Rescisão de contratos de multipropriedade: O que muda com o Tema 1.420 do STJ

Introdução

A multipropriedade imobiliária é o regime pelo qual diferentes titulares dividem entre si o uso exclusivo de um mesmo imóvel, cada qual por uma fração de tempo. Já não é uma novidade jurídica no Brasil. Desde a lei 13.777/18, que inseriu os arts. 1.358-B a 1.358-U no CC, o instituto tem regime próprio, aplicável subsidiariamente às normas gerais de condomínio, à lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) e ao CDC, nos termos do art. 1.358-B.

O que mudou nos últimos anos não foi a lei, e sim o volume de gente batendo à porta de escritórios de direito imobiliário com uma pergunta simples de fazer e nada simples de responder: como eu saio disso? A prática cotidiana de analisar contratos de multipropriedade, vindos de empreendimentos e regiões diferentes, vendidos em momentos e formatos diferentes, vai formando um repertório de padrões que raramente aparece nos manuais. E é exatamente esse o material de que a doutrina e a jurisprudência precisam para amadurecer o Tema. Este artigo tenta sistematizar parte desse repertório e conectá-lo a um desenvolvimento recente, e ainda pouco discutido fora do direito imobiliário registral: a afetação, pelo STJ, do tema repetitivo 1.420, que pode redefinir o próprio terreno em que essas rescisões são disputadas.

1. O que a prática recorrente revela

Analisar centenas de contratos de multipropriedade ao longo dos anos, em empreendimentos de portes e regiões distintos, incluindo grupos econômicos hoje em recuperação judicial, permite identificar padrões que se repetem com uma regularidade que já não parece coincidência. Três deles merecem destaque.

O primeiro é o vício na formação da vontade. Uma parcela relevante dos contratos analisados foi assinada em contextos de venda de alta pressão: apresentações comerciais longas, muitas vezes durante viagens ou hospedagens, com pouco tempo de reflexão entre a oferta e a assinatura. Esse cenário, por si só, não invalida o contrato. Mas abre a discussão sobre vício de consentimento (arts. 138 a 157 do CC) sempre que se somam elementos como omissão de informação relevante sobre custos futuros, ausência de cópia do contrato no ato ou promessas verbais de rentabilidade que não constam do instrumento assinado.

O segundo padrão é a presença de cláusulas potestativas ou de reajuste que desequilibram a relação, sobretudo em taxas de manutenção que crescem de forma dissociada de qualquer parâmetro objetivo. A isso se soma, com frequência maior do que se supõe, a ausência de outorga conjugal em contratos assinados por adquirente casado sob regime que a exige. O art. 1.647, IV, do CC condiciona a alienação ou a oneração de bens imóveis, e a constituição de garantia real sobre eles, ao consentimento de ambos os cônjuges. A ausência dessa assinatura é causa de anulabilidade, com prazo decadencial de até dois anos a contar do término da sociedade conjugal (art. 1.649). Em contratos de multipropriedade com garantia fiduciária, essa omissão, muitas vezes um mero lapso operacional da incorporadora no momento da venda, acaba tendo um peso jurídico desproporcional ao tamanho do erro.

O terceiro padrão é mais recente e é o fio condutor deste artigo. Trata-se da migração, em parte do mercado, da tradicional promessa de compra e venda para o contrato definitivo de compra e venda com garantia de alienação fiduciária. No mesmo movimento, desaparece a cláusula de rescisão amigável que os contratos antigos costumavam trazer. Não se trata de uma mudança de nomenclatura, e sim de uma mudança de arquitetura jurídica. Na prática, ela dificulta a aplicação do raciocínio já consolidado nos tribunais estaduais para promessas de compra e venda, isto é, a rescisão com retenção de um percentual sobre os valores pagos, porque tecnicamente não se está mais diante de uma promessa, e sim de um contrato definitivo garantido por propriedade fiduciária, regime que responde a uma lei própria.

2. Alienação fiduciária sem registro: o novo campo de disputa

A propriedade fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela lei 9.514/1997, tem natureza de direito real. Como todo direito real sobre imóvel, depende do registro no cartório de registro de imóveis competente (art. 23 da lei 9.514/1997) para se constituir como tal. Enquanto não há registro, o que existe entre as partes é uma relação obrigacional. O contrato vale entre elas, mas não produz o efeito de constituir a garantia real que justificaria o rito extrajudicial simplificado de retomada e venda do bem, próprio da lei 9.514/1997.

O STJ já havia enfrentado parte dessa questão no Tema repetitivo 1.095, fixando que contratos de alienação fiduciária devidamente registrados seguem o rito da lei 9.514/1997. Faltava responder à pergunta inversa, que hoje, no mercado de multipropriedade, deixou de ser uma hipótese acadêmica para se tornar rotina de escritório: quando o contrato não é registrado, qual regime disciplina a sua rescisão? A lei 9.514/1997, mesmo sem o efeito de constituir a garantia real? Ou as regras gerais do CC e, sendo o caso, do CDC?

É essa pergunta que a 2^a seção do STJ afetou como Tema repetitivo em 23/4/26, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, a partir dos REsps 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349. É o Tema 1.420. A controvérsia fixada é textual: definir "se, no contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da lei 9.514/1997 ou do CDC".

3. Por que isso interessa a quem quer sair da multipropriedade

A resposta que o STJ der ao Tema 1.420 não nasceu pensando em multipropriedade. Os recursos afetados tratam de compra e venda de imóvel em geral. Mas seus efeitos alcançam esse mercado de forma direta, e por uma razão estrutural: o modelo contratual que hoje se expande no setor de multipropriedade e time sharing (contrato definitivo, garantia fiduciária, sem cláusula de rescisão explícita) só cumpre a função de blindagem que aparenta cumprir se a resposta a essa pergunta for "aplica-se a lei 9.514/1997 mesmo sem registro". Se prevalecer o entendimento de que, sem registro, a relação segue as regras gerais do CDC, o caminho que hoje se supõe fechado nesses contratos volta a se abrir: a rescisão por iniciativa do consumidor, discutindo abusividade de cláusulas e retenção compatível com o proveito econômico da incorporadora, ganha um fundamento além dos já conhecidos vícios de consentimento e cláusulas abusivas, que é a própria inaplicabilidade do rito especial da lei 9.514/1997 ao caso concreto.

Na prática, isso significa que a estratégia de defesa de quem já assina contratos nesse novo formato, e a estratégia de ataque de quem representa o multiproprietário, passam a ter um ponto de apoio comum e objetivo: verificar se a alienação fiduciária foi, de fato, registrada no cartório competente. Não é um detalhe cartorário menor. É, hoje, um dos primeiros pontos de qualquer análise contratual nesse tipo de caso, e tende a ganhar ainda mais peso quando a 2^a seção do STJ julgar o mérito do repetitivo.

4. Outras frentes que a prática confirma

Vale registrar duas observações adicionais, menos ligadas ao Tema 1.420 e mais à rotina de análise contratual.

A primeira é que a ausência de registro não é exclusividade da garantia fiduciária. Uma parte considerável dos contratos do novo modelo também não recolhe ITBI, nem é levada a registro como um todo, o que reforça, independentemente do resultado do repetitivo, o argumento de que a relação, na prática, nunca deixou o plano meramente obrigacional. A segunda é que a fixação de percentual de retenção nas rescisões de contratos antigos (promessa de compra e venda) já é um tema mais maduro na jurisprudência estadual, com decisões situando a retenção, a depender do caso concreto, normalmente entre 10% e 25% dos valores pagos. Esse parâmetro, porém, não se transpõe automaticamente para os contratos do novo modelo, justamente por sua arquitetura distinta.

5. O que a experiência acumulada sugere para quem atua na área

Alguns pontos práticos, decantados dessa experiência, parecem úteis para colegas que lidam ou passarão a lidar com esse contencioso.

Primeiro, a análise contratual em multipropriedade não pode mais partir de um modelo único. O mesmo grupo econômico pode ter vendido, em anos diferentes, contratos com naturezas jurídicas distintas (promessa de compra e venda, contrato definitivo com alienação fiduciária registrada, contrato definitivo com alienação fiduciária não registrada), e cada um exige uma estratégia diferente. Segundo, a verificação de registro no cartório de imóveis competente deixou de ser uma etapa de diligência e passou a ser, ela própria, uma tese. Terceiro, a estratégia de foro segue relevante: o CDC autoriza o ajuizamento no domicílio do consumidor, o que muda de forma significativa o custo e a logística da ação, sobretudo quando a incorporadora está sediada em outro estado. Quarto, e talvez o ponto mais simples de ser esquecido, documentar desde o primeiro atendimento o contexto da venda (local, duração da apresentação, existência de cópia do contrato entregue no ato) tem se mostrado decisivo quando a discussão avança para vício de consentimento, ainda que a maior parte dos casos se resolva por vias mais diretas, como a própria arquitetura contratual e o registro.

Conclusão

A rescisão de contratos de multipropriedade deixou de ser um tema de nicho e virou pauta de repetitivo no STJ, ainda que por um caminho indireto, através da discussão mais ampla sobre alienação fiduciária sem registro. Isso é, em si, um sinal de maturidade do instituto. Passados quase oito anos da lei 13.777/18, o judiciário começa a uniformizar respostas para perguntas que, até pouco tempo, cada tribunal estadual respondia à sua maneira. Para o mercado, o recado é claro: a arquitetura contratual que hoje parece blindar contra rescisões pode não sobreviver, no formato atual, ao julgamento do Tema 1.420. Para quem representa multiproprietários, o recado é igualmente claro: verificar o registro deixou de ser rotina de cartório para virar o primeiro capítulo de qualquer petição inicial nessa área.