Quórum para alteração do regulamento interno de condomínio edilício

1. Introdução

O condomínio edilício constitui uma realidade jurídica peculiar, na medida em que combina a titularidade individual sobre unidades autônomas com a titularidade coletiva sobre partes comuns, exigindo, para sua adequada organização, a existência de um complexo sistema normativo destinado simultaneamente à preservação dos direitos individuais, à administração do patrimônio comum e à disciplina da convivência entre os condôminos.

Nesse contexto, assumem especial relevância a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno, instrumentos que, embora relacionados, desempenham funções jurídicas distintas. A Convenção estabelece as bases estruturais da organização condominial, disciplinando aspectos essenciais da propriedade coletiva, da administração, da distribuição de direitos e obrigações e da própria estrutura institucional do condomínio. O Regulamento Interno, por sua vez, possui função predominantemente operacional, disciplinar e comportamental, voltando-se à concretização das regras de convivência e à organização do uso cotidiano das áreas e equipamentos comuns.

A distinção assume particular importância quando se examina o quórum necessário para alteração dessas normas. O art. 1.351 do CC estabelece atualmente que a alteração da Convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, mas não faz referência ao Regulamento Interno. Surge, então, a questão de saber se a ausência de previsão legal de quórum qualificado para o Regimento conduz à aplicação da regra geral de maioria ou se a Convenção pode conferir às normas regulamentares a mesma rigidez atribuída às suas próprias disposições.

A controvérsia ganha maior complexidade quando o Regulamento Interno é formalmente incorporado à Convenção, circunstância que tem levado parte da doutrina e da jurisprudência a considerar aplicável ao seu conteúdo o mesmo quórum exigido para a alteração da Convenção.

O presente estudo sustenta que essa solução não deve ser adotada automaticamente. A natureza jurídica de uma norma não pode decorrer exclusivamente de sua localização física dentro de determinado documento, devendo ser considerada sua matéria, finalidade e função normativa. Assim, uma disposição que disciplina materialmente o horário de funcionamento da academia, o uso da piscina, a utilização do salão de festas ou o procedimento de reserva de determinada área comum continua possuindo natureza regulamentar, ainda que esteja formalmente inserida no corpo da Convenção.

A hipótese defendida neste artigo é, portanto, a de que as disposições materialmente próprias do Regulamento Interno devem ser alteradas pela maioria dos votos dos presentes, ressalvadas as matérias que efetivamente configurem alteração da Convenção ou que estejam submetidas a quórum especial pela legislação.

2. Metodologia e premissas hermenêuticas

A pesquisa adota metodologia predominantemente jurídico-dogmática, mediante análise legislativa, doutrinária e jurisprudencial, associada aos métodos sistemático, teleológico e evolutivo de interpretação jurídica.

O método sistemático parte da compreensão de que as normas relativas ao condomínio edilício não devem ser interpretadas isoladamente, mas em sua relação com o conjunto do sistema normativo. O método teleológico considera a finalidade atribuída pela ordem jurídica à Convenção e ao Regulamento Interno. Já a interpretação evolutiva procura compreender as normas à luz das transformações legislativas e sociais ocorridas posteriormente à sua edição.

A utilização conjugada desses métodos é especialmente relevante no caso estudado porque a disciplina jurídica do Regulamento Interno sofreu significativa transformação legislativa desde a entrada em vigor do CC de 2002.

3. A evolução legislativa do quórum

A análise histórica do art. 1.351 do CC constitui ponto de partida indispensável.

Na redação original do CC de 2002, o dispositivo estabelecia quórum de dois terços para alteração tanto da Convenção quanto do Regimento Interno. Ocorre que a lei 10.931/04 alterou a redação do artigo, retirando expressamente o Regimento Interno do âmbito do quórum qualificado.

A alteração legislativa não pode ser considerada juridicamente irrelevante. Ao modificar o dispositivo e eliminar a referência ao Regimento Interno, o legislador retirou do sistema uma previsão legal expressa que submetia sua alteração ao quórum de dois terços.

A redação atual do art. 1.351 dispõe:

“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária”.

A opção legislativa é significativa. O dispositivo estabelece expressamente o quórum qualificado para a alteração da Convenção e para determinadas matérias específicas, mas não estabelece quórum especial geral para alteração do Regulamento Interno.

Não parece juridicamente adequado, portanto, reconstruir por interpretação extensiva uma exigência de dois terços que o legislador expressamente retirou do texto legal.

Essa conclusão não significa negar a autonomia privada dos condôminos, tampouco afirmar que a Convenção jamais possa disciplinar quóruns relativos ao Regulamento Interno. Significa, antes, reconhecer que a ausência de quórum legal especial deve conduzir à incidência da regra geral, salvo disposição juridicamente válida em sentido diverso e desde que compatível com a natureza da matéria disciplinada.

4. A distinção entre Convenção e Regulamento Interno

O art. 1.334 do CC determina que a Convenção estabelecerá, entre outras matérias, “a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações” e “o regimento interno”.

A própria estrutura legislativa demonstra que Convenção e Regulamento Interno não são realidades jurídicas absolutamente indistintas.

A Convenção possui natureza predominantemente estrutural, institucional e estatutária. É nela que se encontram as normas fundamentais destinadas a organizar a propriedade condominial, estabelecer a estrutura administrativa, definir direitos e obrigações essenciais e disciplinar aspectos permanentes da organização coletiva.

O Regulamento Interno possui função distinta. Sua finalidade essencial é disciplinar a utilização concreta das áreas comuns, o funcionamento dos equipamentos e os padrões cotidianos de convivência.

Essa diferença funcional não é meramente acadêmica. Ela produz consequências práticas quanto ao grau de estabilidade e flexibilidade que deve ser atribuído a cada instrumento.

Enquanto a Convenção deve proporcionar maior estabilidade às relações jurídicas fundamentais do condomínio, o Regulamento Interno deve possuir suficiente flexibilidade para acompanhar as transformações da vida condominial.

5. Matéria convencional e matéria regulamentar

A solução da controvérsia exige superar uma concepção meramente topográfica da norma.

Não é juridicamente adequado concluir que determinada regra possui natureza convencional simplesmente porque se encontra inserida no corpo da Convenção. O critério determinante deve ser material, considerando-se o conteúdo, a finalidade e a função desempenhada pela disposição.

São tipicamente convencionais as normas relativas à estrutura administrativa do condomínio, às competências fundamentais do síndico e dos demais órgãos, às frações ideais, aos critérios estruturais de rateio, à destinação do edifício e das unidades, aos direitos fundamentais dos condôminos e às demais matérias que integram a própria estrutura jurídica da propriedade condominial.

Diversamente, possuem natureza regulamentar as disposições relativas ao horário de funcionamento da academia, ao uso da piscina, à utilização do salão de festas, à reserva de áreas comuns, ao funcionamento de churrasqueiras, playgrounds, brinquedotecas e espaços esportivos, aos horários e procedimentos para mudanças, às regras de utilização de elevadores, à circulação de animais e às demais regras destinadas à organização cotidiana da convivência.

Essas disposições não modificam a estrutura jurídica do condomínio. Seu objetivo é disciplinar o modo pelo qual os condôminos exercem direitos que já lhes são assegurados pela legislação e pela Convenção.

A diferença pode ser sintetizada pela seguinte fórmula: a Convenção estrutura; o Regulamento Interno operacionaliza.

6. A inserção foral do Regulamento na Convenção

A questão torna-se particularmente relevante quando o Regulamento Interno está formalmente incorporado à Convenção.

Imagine-se uma Convenção cujo capítulo final contenha dezenas de disposições expressamente identificadas como “Regulamento Interno”. O simples fato de tais regras integrarem fisicamente o mesmo documento não parece suficiente para modificar sua natureza jurídica.

Caso determinada regra estabeleça que a piscina funcionará das 8h às 22h, sua natureza continuará sendo regulamentar independentemente de estar registrada em documento autônomo ou inserida em capítulo específico da Convenção.

A conclusão contrária conduziria a uma situação juridicamente pouco razoável: duas normas absolutamente idênticas, disciplinando exatamente a mesma matéria, estariam submetidas a quóruns distintos exclusivamente em razão de sua localização documental.

A natureza jurídica da norma não pode depender de sua posição gráfica, devendo prevalecer o conteúdo material.

A interpretação que considera exclusivamente o continente, ignorando o conteúdo, acaba por atribuir à forma documental uma consequência jurídica que o próprio sistema legislativo não estabelece expressamente.

7. O princípio da especialidade

A solução também encontra respaldo no princípio da especialidade. A Convenção é o instrumento normativo fundamental do condomínio, enquanto o Regulamento Interno constitui instrumento especializado de disciplina da convivência e da utilização das áreas e equipamentos comuns.

Quando determinada norma possui natureza eminentemente regulamentar, deve ser interpretada segundo sua função específica.

Consequentemente, uma norma regulamentar não se converte em convencional simplesmente porque foi formalmente incorporada à Convenção. O critério juridicamente relevante é a natureza da matéria.

Essa compreensão evita que a estrutura documental do condomínio produza artificialmente diferentes regimes jurídicos para normas materialmente idênticas.

Clique aqui e confira o artigo na íntegra.