O direito de defesa do condômino acusado de transgressão

1. Considerações introdutórias

A vida em condomínio edilício constitui uma experiência jurídica singular. A propriedade individual, embora preservada em sua essência, encontra-se necessariamente inserida em uma estrutura coletiva na qual o exercício dos direitos de cada titular sofre limitações decorrentes da existência de outros titulares, da indivisibilidade das áreas comuns e da necessidade de preservação da própria funcionalidade da edificação.

O condomínio, nesse sentido, não representa apenas uma justaposição de propriedades autônomas. Ele constitui uma comunidade juridicamente organizada, submetida a um conjunto de normas destinadas a disciplinar a utilização das unidades, o uso das áreas comuns e as relações entre os diversos integrantes da coletividade.

A convenção condominial, o regimento interno, as deliberações assembleares e as disposições legais formam, em conjunto, o sistema normativo que orienta a convivência. O seu descumprimento pode ensejar consequências jurídicas relevantes, inclusive a aplicação de advertências e multas.

A questão que se coloca, entretanto, é saber de que maneira esse poder sancionatório deve ser exercido. O fato de o condomínio possuir competência para fiscalizar o cumprimento de suas normas não significa que o síndico possa aplicar penalidades de maneira arbitrária ou unilateral, baseado exclusivamente em sua convicção pessoal acerca da ocorrência de determinada conduta. Entre a notícia de uma possível infração e a imposição de uma sanção existe uma etapa juridicamente relevante: a apuração do fato e a possibilidade de manifestação daquele a quem se atribui a conduta. É nesse espaço que se encontra o direito de defesa do condômino.

A questão não deve ser enfrentada, contudo, sob uma perspectiva extremada. Não parece adequado afirmar que, por ser o condomínio uma entidade privada, estaria autorizado a sancionar seus integrantes sem qualquer garantia procedimental. Da mesma forma, não seria razoável sustentar que toda ocorrência condominial devesse ser transformada em um verdadeiro processo judicial, com formalidades incompatíveis com a dinâmica cotidiana da administração.

O condomínio não é o Estado e o síndico não é autoridade pública. Mas o condomínio também não constitui um espaço juridicamente desprovido de regras e garantias. Trata-se de uma comunidade privada institucionalizada, na qual o exercício de poderes internos deve observar os limites estabelecidos pela lei, pela convenção, pela boa-fé, pela razoabilidade, pela proporcionalidade e pelos direitos fundamentais que irradiam efeitos sobre as relações privadas.

Nesse contexto, o direito de defesa não representa um privilégio concedido ao infrator. Constitui, antes, um instrumento de legitimidade da própria atuação condominial.

2. O poder disciplinar do síndico

O ordenamento jurídico confere ao condomínio instrumentos destinados a assegurar o cumprimento das regras de convivência. O CC estabelece deveres expressos aos condôminos e prevê consequências para seu descumprimento.

O art. 1.336, particularmente, estabelece obrigações relacionadas à contribuição para as despesas condominiais, à utilização da propriedade de maneira compatível com a natureza da edificação e à preservação da segurança, do sossego, da salubridade e dos bons costumes. O § 2º do dispositivo contempla a possibilidade de imposição de multa em determinadas hipóteses de violação desses deveres.

O art. 1.337, por sua vez, disciplina situações de comportamento reiteradamente incompatível com os deveres condominiais e contempla tratamento mais rigoroso para o condômino ou possuidor que, de maneira reiterada, deixa de cumprir suas obrigações ou adota comportamento antissocial.

A convenção e o regimento interno também desempenham papel relevante nessa estrutura. Dentro dos limites impostos pelo ordenamento jurídico, podem estabelecer regras destinadas a organizar a utilização das áreas comuns, disciplinar horários, procedimentos, circulação de pessoas, realização de obras, utilização de equipamentos e inúmeras outras situações próprias da vida coletiva.

Há, portanto, um legítimo poder disciplinar condominial, sendo certo que esta mesma prerrogativa da gestão, não pode ser confundida com um poder absoluto de sancionamento.

O art. 1.348 do CC atribui ao síndico a responsabilidade de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. A expressão “fazer cumprir” possui inequívoca relevância jurídica, pois traduz o dever de atuação ativa do síndico na preservação da ordem condominial, mas não pode ser interpretada como autorização para o exercício arbitrário da autoridade.

O poder de fiscalização exige cautela, objetividade e responsabilidade, porque fiscalizar não significa presumir; constatar a existência de uma reclamação não equivale a comprovar a ocorrência de uma infração; receber uma denúncia não significa, automaticamente, identificar o seu autor ou atribuir responsabilidade a determinado condômino.

Do mesmo modo, a competência para aplicar penalidades não exonera o síndico da observância de critérios mínimos de racionalidade, imparcialidade, proporcionalidade e segurança na formação de sua decisão.

O poder disciplinar somente encontra plena legitimidade quando exercido em conformidade com sua finalidade jurídica e institucional: preservar a convivência, proteger os interesses da coletividade e assegurar o cumprimento das normas que legitimamente estruturam a vida condominial.

A autoridade do síndico, portanto, não se mede pela intensidade da punição aplicada, mas pela qualidade, coerência e legitimidade de sua atuação administrativa.

Quanto maior o poder de interferência na esfera jurídica do condômino, maior deve ser o cuidado na apuração dos fatos e na fundamentação da decisão.

O síndico não deve atuar como mero receptor de acusações, tampouco como julgador previamente convencido da responsabilidade do acusado; deve exercer sua função como gestor da coletividade, comprometido com a verdade possível dos fatos, com a aplicação uniforme das normas e com a preservação do equilíbrio entre o direito coletivo à ordem condominial e o direito individual de cada condômino a uma atuação administrativa justa, objetiva e juridicamente responsável.

3. O condomínio não é um Estado, mas também não é um espaço juridicamente sem garantias

É relativamente comum encontrar, na prática condominial, a afirmação segundo a qual não existiria direito de defesa no condomínio porque o síndico não exerce função pública e a relação entre condômino e condomínio possui natureza privada. A premissa contém uma parte verdadeira, mas a conclusão não se sustenta.

O condomínio não integra a Administração Pública, e o síndico não se equipara a um agente público. Por isso, não se pode simplesmente transportar para a administração condominial todo o regime formal dos processos administrativos estatais.

Isso, porém, não significa que a autonomia privada possa funcionar à margem dos princípios jurídicos fundamentais.

A Constituição Federal consagra, no art. 5º, inciso LV, o contraditório e a ampla defesa nos processos judiciais e administrativos. Embora a redação do dispositivo esteja voltada diretamente a essas modalidades de processo, a compreensão contemporânea dos direitos fundamentais reconhece sua eficácia nas relações privadas, especialmente quando estão em jogo situações capazes de produzir consequências relevantes na esfera jurídica das pessoas.

No condomínio, essa preocupação é particularmente importante porque o poder disciplinar pode alcançar diretamente o patrimônio, a propriedade e a esfera pessoal do condômino.

Uma multa condominial não constitui mera censura moral. Trata-se de uma obrigação patrimonial que poderá ser cobrada judicialmente e que, dependendo da situação, pode adquirir repercussões significativas para o titular da unidade.

Por isso, ainda que não se pretenda transformar o condomínio em uma repartição pública ou em um tribunal privado, é indispensável reconhecer a existência de um núcleo mínimo de garantias procedimentais.

Esse núcleo compreende, essencialmente, a possibilidade de o acusado conhecer a imputação, apresentar sua versão dos fatos e ter seus argumentos efetivamente considerados antes da formação definitiva da decisão sancionatória.

O fundamento dessa garantia não está apenas na aplicação literal do art. 5º, LV, da Constituição ao condomínio. Encontra fundamento mais amplo na dignidade da pessoa humana, na boa-fé objetiva, na vedação ao abuso de direito, na proteção da propriedade, na isonomia e na própria exigência de legitimidade do exercício do poder privado.

4. O contraditório como elemento de legitimidade da sanção

O contraditório não pode ser reduzido à simples oportunidade formal de encaminhar uma mensagem ou apresentar uma carta de defesa. Seu verdadeiro significado está na possibilidade de participação efetiva na formação da decisão.

O condômino acusado precisa conhecer aquilo que lhe está sendo atribuído de maneira suficientemente clara para que possa compreender a acusação e reagir a ela. Não basta, portanto, uma comunicação genérica informando que determinada unidade "descumpriu as normas condominiais".

É necessário que a administração identifique, na medida do possível, o comportamento atribuído ao condômino, o momento em que teria ocorrido e a regra que supostamente teria sido violada.

Essa exigência assume especial importância porque os fatos condominiais são frequentemente marcados por percepções subjetivas.

Uma reclamação de barulho, por exemplo, pode ser legítima, mas a percepção do ruído por determinado morador não significa necessariamente que sua origem esteja na unidade apontada. Uma reclamação relativa à presença de animais pode não significar que tenha havido efetiva violação das regras. Uma acusação de utilização irregular de área comum pode decorrer de interpretação equivocada do regimento.

O contraditório permite justamente que a administração tenha acesso àquilo que não estava presente no momento inicial da acusação.

O acusado pode apresentar uma explicação, demonstrar circunstâncias desconhecidas, juntar documentos, indicar testemunhas, contestar a identificação da unidade ou demonstrar que o fato não corresponde à narrativa apresentada, razão pela qual, ouvir o acusado antes de puni-lo não constitui uma concessão de indulgência, mas sim, procedimento imperativo, peremptório e, ao mesmo tempo, constitui método racional de tomada de decisão.

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