Provimento CNJ 255/26: Alienação da unidade para quitar a dívida

1. Introdução

Ganhar a causa é a parte mais simples. Receber é o problema. Quem cobra cota condominial conhece bem essa história. A sentença chega, ou o título extrajudicial já vem pronto, e a execução para. Anos se passam entre a penhora e a venda do bem. Enquanto isso, os condôminos que pagam em dia carregam a conta do vizinho.

O próprio CNJ reconhece o quadro. Os relatórios anuais Justiça em Números mostram, edição após edição, que a fase de execução concentra a maior taxa de congestionamento do Poder Judiciário. A execução virou o lugar onde o direito reconhecido corre o risco de nunca se transformar em dinheiro. O próprio provimento assume isso como meta, ao listar entre seus objetivos a redução da taxa de congestionamento da fase executiva (art. 2º, XIII).

Foi nesse cenário que a Corregedoria Nacional de Justiça editou o provimento 255, de 19 de agosto de 2026. Publicado no DJe/CNJ 197, de 20 de agosto de 2026, o ato tem 119 arts., doze livros e um anexo. O texto original previa entrada em vigor trinta dias após a publicação. Antes que esse prazo se cumprisse, a própria Corregedoria editou o provimento 256, de 15 de setembro de 2026, e alongou a vacatio para 180 dias (art. 119, com a nova redação). A Consolidação passa a vigorar, portanto, em 16 de fevereiro de 2027. Este artigo considera o texto do provimento 255 já com as alterações do provimento 256.

Este artigo tem três objetivos. Primeiro, explicar o que a norma traz. Segundo, cruzar o novo texto com a lei e com o entendimento que os tribunais já firmaram. Terceiro, mostrar como o condomínio credor pode usar as novas ferramentas para vender a unidade devedora com mais facilidade, agilidade e rapidez.

A linguagem é direta, de propósito. O síndico precisa entender. O advogado precisa aplicar. O magistrado precisa reconhecer que nada aqui inventa direito novo. Tudo já estava na lei. O provimento organiza e dá instrumentos.

2. O que o provimento 255/26 traz

2.1 Base de competência

A Corregedoria Nacional agiu com apoio no art. 103-B, § 5º, da Constituição Federal. No que interessa às alienações, agiu também com apoio na delegação feita pelo próprio CPC. O art. 880, § 3º, diz que a alienação por iniciativa particular será feita por meio eletrônico, conforme regulamentação do CNJ. O art. 882, § 1º, repete a fórmula para o leilão eletrônico. O provimento é essa regulamentação. Não é norma processual nova. É o cumprimento de uma tarefa que a lei já tinha entregue ao CNJ.

A resolução CNJ 236/16, que hoje rege o leilão eletrônico, continua em vigor no que for compatível (art. 115, § 1º). O provimento avisa que ela será atualizada ou consolidada por ato próprio (art. 115, § 2º).

2.2 A quem se aplica

A Consolidação alcança todos os órgãos do Poder Judiciário (art. 1º, § 2º). Ficam de fora apenas a execução penal e a execução fiscal (art. 1º, § 3º). A execução de cota condominial, portanto, está dentro. Tanto a execução de título extrajudicial quanto o cumprimento de sentença.

2.3 As estruturas criadas

O provimento organiza a execução em torno de estruturas novas. Convém conhecê-las pelo nome, porque as petições passarão a citá-las.

• NPP - Núcleos de Pesquisa Patrimonial. Unidades de apoio criadas pelos Tribunais de Justiça e pelos TRFs para localizar bens do executado, inclusive em nome de terceiros interpostos (arts. 15 e 16). Usam inteligência artificial e mineração de dados. Compartilham pesquisas já feitas em outros processos, por integração via CODEX (art. 16, X). O prazo para os tribunais regulamentá-los, fixado originalmente em 24 de setembro de 2026, passou a ser de trinta dias contados da entrada em vigor da Consolidação (art. 24, § 2º, com a redação do provimento 256/26), o que leva a data para meados de março de 2027;
• Centrais de Apoio à Execução. Unidades permanentes que centralizam execuções contra grandes devedores, promovem reunião de execuções e conduzem programas de conciliação (arts. 25 a 28);
• Centrais de Alienações Judiciais. Coordenam as vendas feitas pela plataforma nacional. Contam com magistrado designado para a sessão do leilão, que decide incidentes na hora, homologa o resultado e assina o auto logo após o pagamento (arts. 66 e 68);
• PNAJ - Plataforma Nacional de Alienações Judiciais. Ambiente único e oficial para divulgar e realizar as alienações. Leilão eletrônico só por ela (art. 63, § 1º). Alienação por iniciativa particular também só por ela (art. 70, § 4º);
• BNP - Banco Nacional de Penhoras. Registro nacional das constrições feitas por qualquer juízo, para evitar penhoras duplicadas e localizar bens já constritos (arts. 91 a 97);
• LINE - Laboratório Nacional de Inovação na Execução e programa nacional de capacitação (arts. 98 a 105).

Há ainda regras sobre grandes devedores (art. 41), reunião de execuções (arts. 45 a 54), processos antigos (arts. 55 a 58), solução consensual na fase executiva (arts. 36 a 40), fluxos automatizados e inteligência artificial (arts. 83 a 87) e indicadores nacionais (arts. 106 a 112).

2.4 Prazos que interessam

Três datas merecem atenção. A vigência da Consolidação, em 16 de fevereiro de 2027. A regulamentação dos Núcleos de Pesquisa Patrimonial, em trinta dias contados dessa vigência. E a obrigatoriedade da PNAJ e do BNP, que só começa a contar 120 dias depois da homologação de cada plataforma pelo CNJ (art. 118). Até a data deste texto, essa homologação ainda não ocorreu. Enquanto ela não vem, e enquanto a própria Consolidação não entra em vigor, os leilões continuam pelo regime da resolução 236/16 e pelos portais já credenciados. O tempo até fevereiro de 2027 não é tempo perdido. É o tempo que o condomínio tem para se organizar.

3. O cruzamento com a lei e com o entendimento dos tribunais

O provimento não cria crédito, não cria penhora e não cria modo de expropriação. Tudo isso já existe. O que ele faz é oferecer estrutura, plataforma e prioridade. Por isso é preciso ler o novo texto lado a lado com o que a lei diz e com o que o STJ já assentou. É o que se faz a seguir, tema por tema.

3.1 O título executivo e as parcelas vincendas

A cota condominial é título executivo extrajudicial. O art. 784, X, do CPC exige apenas que a contribuição esteja prevista na convenção ou aprovada em assembleia e seja comprovada por documento. Não é preciso ação de conhecimento. O condomínio vai direto à execução.

O STJ foi além. As duas turmas de direito privado admitem que as parcelas vencidas durante a execução sejam incluídas no débito, sem nova ação, por aplicação do art. 323 combinado com o art. 771, parágrafo único, do CPC. A condição é que se trate de prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza. Se a assembleia aprova um rateio extra, por exemplo, o devedor deve ter a chance de se defender quanto a esse acréscimo. Isso evita a multiplicação de processos contra o mesmo devedor.

O provimento conversa com isso ao prever fluxos automatizados para atos ordinatórios, cálculos e minutas (art. 83). A atualização mensal do débito, hoje feita à mão pelo advogado do condomínio, tende a ser absorvida pelo sistema.

3.2 A natureza propter rem e quem responde

A obrigação de pagar a cota nasce do imóvel e segue o imóvel. É o que dizem os arts. 1.334, § 2º, 1.336, I, e 1.345 do CC. O adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros. Esse é o núcleo do que se chama obrigação propter rem.

O STJ fixou, no tema repetitivo 886, quem responde quando há compromisso de compra e venda não registrado. A tese tem três partes. O que define a responsabilidade não é o registro, mas a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse do comprador e pela ciência inequívoca do condomínio. A responsabilidade pode recair sobre o vendedor ou sobre o comprador, conforme o caso. E, provada a posse do comprador e a ciência do condomínio, o vendedor deixa de responder pelo período posterior.

Esse tema está em revisão. A segunda seção afetou dois recursos para decidir se há legitimidade concorrente entre vendedor e comprador, independentemente da ciência do condomínio (tema 1.349). Os recursos especiais e agravos sobre a matéria ficaram suspensos. Antes da afetação, a própria segunda seção já vinha admitindo a legitimidade concorrente, em prestígio à natureza propter rem. Até o julgamento, a tese do tema 886 continua valendo.

Aqui aparece a primeira ligação com o cadastro. A expressão "ciência inequívoca do condomínio" é uma questão de prova. Quem tem cadastro atualizado prova. Quem não tem, perde o vendedor no polo passivo ou perde tempo discutindo isso.

3.3 A penhora da unidade e o bem de família

O imóvel residencial da família é impenhorável. A regra está na lei 8.009/1990. Mas a mesma lei abre exceção no art. 3º, IV, para taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. A cota condominial cabe aí.

O STF decidiu assim em 2007, e o STJ segue a mesma linha há décadas. Em 2022, a terceira turma reafirmou que a natureza propter rem da dívida é o que fundamenta o afastamento da impenhorabilidade, e estendeu o raciocínio até à indenização devida entre coproprietários pelo uso exclusivo do imóvel comum. Em 2018, a quarta turma admitiu a penhora da unidade, no limite da fração ideal, para pagar dívida do condomínio com terceiro.

A conclusão é simples: a unidade que gerou a dívida pode ser penhorada, ainda que seja o único imóvel do devedor. Não há mais discussão séria sobre isso. O provimento parte desse ponto. O art. 65 mantém no juízo de origem a competência para determinar a penhora, supervisionar o depósito, avaliar o bem e decidir os incidentes anteriores ao encaminhamento para venda.

Convém lembrar o art. 835, § 1º, do CPC. A ordem legal de penhora pode ser alterada pelo juiz conforme as circunstâncias. Na execução condominial, a circunstância salta aos olhos: o bem que gerou a dívida é a garantia natural do crédito. Pedir desde logo a penhora da unidade é medida legítima, e cada vez mais aceita.

3.4 A unidade com alienação fiduciária

Este é o ponto mais sensível. Boa parte das unidades novas está financiada com alienação fiduciária. A propriedade resolúvel é do banco. O morador é devedor fiduciante e tem apenas a posse direta e os direitos aquisitivos.

O STJ dividiu-se. A terceira turma sustentava que o imóvel não pode ser penhorado, porque não pertence ao devedor; apenas os direitos aquisitivos seriam penhoráveis. A quarta turma, em 2023, admitiu a penhora do próprio imóvel, desde que o credor fiduciário seja chamado a integrar a execução. Em março de 2025, a segunda seção, em julgamento não repetitivo, acompanhou por maioria apertada a posição da quarta turma: o imóvel pode ser penhorado, e o banco que quiser evitar a venda deve quitar a dívida condominial e cobrá-la depois do fiduciante.

Para fechar a questão com força vinculante, a segunda seção afetou o tema repetitivo 1.266, que vai definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em razão de dívida condominial. Não houve suspensão dos processos. A tese ainda não foi fixada.

O que fazer enquanto isso? Duas coisas. Primeiro, pedir a penhora dos direitos aquisitivos, que ninguém contesta. Segundo, requerer a citação do credor fiduciário, para que ele integre a execução e possa, se quiser, pagar a dívida condominial e cobrá-la do fiduciante. Se o tema 1.266 confirmar a penhora do imóvel, o caminho já estará aberto. Se for contra, nada se perde.

O Banco Nacional de Penhoras ajuda aqui. Ele registra a modalidade da constrição, a situação do bem e a existência de outras penhoras (art. 93). O condomínio saberá, antes de gastar diligência, se o imóvel já responde a outra execução e em que condições.

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