Síndico profissional: O que a resolução do CFA não conseguiu, o PL 4.739/24 pode fazer?

É uma cena cada vez mais comum em assembleias de condomínios de médio e grande porte. Os condôminos decidem contratar um síndico profissional, os currículos circulam no grupo do prédio e, no meio da discussão, alguém pergunta: "Mas ele tem registro no CRA? Ouvi dizer que agora é obrigatório". E a pergunta que chega ao advogado costuma ser sempre a mesma. Existe ou não alguma exigência legal para ser síndico profissional?

Hoje, a resposta é não. Mas há dois movimentos tentando mudá-la. Um seguiu o caminho de uma resolução do Conselho Federal de Administração e vem sendo derrubado nos tribunais. O outro segue pelo Congresso, com o PL 4.739/24, que aguarda parecer na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara.

A regra atual e a tentativa do CFA

O art. 1.347 do CC deixa a escolha do síndico com a assembleia, que pode eleger condômino ou não, sem qualquer exigência de formação ou registro. Foi nesse espaço de liberdade que o síndico profissional nasceu e o mercado cresceu.

Em abril de 2025, o CFA publicou a resolução normativa 664/25, exigindo registro no CRA de quem presta serviço de síndico profissional ou de gestão condominial. A reação veio pelo Judiciário. Em ação civil pública da Associação dos Síndicos de Balneário Camboriú, a Justiça Federal afastou a exigência em liminar e sentença, e em 28 de abril de 2026 a 11ª turma do TRF da 4ª Região, por unanimidade e sob relatoria da desembargadora federal Eliana Paggiarin Marinho, negou as apelações do CRA/SC e do CFA (apelação cível 5008665-98.2025.4.04.7208/SC). O acórdão partiu da lei 6.839/80, que vincula o registro em conselho à atividade básica exercida, e concluiu que as atribuições do art. 1.348 do CC têm natureza civil. Ainda que a sindicatura envolva tarefas administrativas, isso não a transforma em atividade privativa de administrador. Liminares de julho de 2026 em São Paulo, apoiadas em precedentes do TRF da 3ª região, seguiram a mesma linha.

A discussão, portanto, nunca foi se o síndico deve ser qualificado. Foi quem pode criar a exigência. Conselho profissional não amplia seu campo de atuação por resolução. E é aqui que o projeto entra: o que a resolução não podia fazer por falta de lei, o projeto de lei pretende fazer sendo a própria lei.

O que diz o substitutivo aprovado na Comissão de Trabalho

O texto original do deputado Paulo Alexandre Barbosa exigia apenas capacidade civil e ensino médio completo. O substitutivo do relator Leo Prates, aprovado em outubro de 2025, endureceu bastante. Seu art. 2º dispõe:

"Para o exercício da atividade de Síndico não condômino, pessoa física, deve ser graduado em nível superior de Administração, Direito ou tecnólogos em gestão de condomínios, e inscritos nos Conselhos Regionais de Administração ou na OAB".

As empresas de sindicatura também passam a depender de registro no CRA ou na OAB, e o síndico proprietário ou morador fica fora das exigências. Três pontos do texto merecem atenção.

O primeiro é a regra de transição do § 2º do art. 3º. Quem já atua sem a formação exigida deverá se registrar no CRA, cumpridas as formalidades de resolução editada pelo CFA, ou na OAB. A primeira opção devolve ao CFA, agora com respaldo legal, o poder normativo que os tribunais lhe negaram. A segunda é inviável, porque a OAB só inscreve bacharéis em Direito aprovados no exame de ordem (art. 8º da lei 8.906/94).

O segundo é o art. 7º, que permite destituir o síndico pela maioria dos presentes em assembleia convocada por um quarto dos condôminos adimplentes. O art. 1.349 do CC exige maioria absoluta. O substitutivo cria um quórum diferente sem revogar o anterior, e a redação alcança "o síndico", sem distinguir o profissional do morador. É uma antinomia pronta para virar litígio.

O terceiro é o próprio voto do relator, que reconhece os riscos da atividade mas chega a afirmar que a regulamentação proposta "não se mostra necessária", para logo adiante concluir pela aprovação. A fragilidade técnica aparece também no § 1º do art. 3º, cuja redação veio com trechos repetidos e truncados.

O instrumento errado: Diploma genérico não forma síndico

O art. 5º, XIII, da CF/88 garante a liberdade profissional, ressalvadas as qualificações que a lei estabelecer. O STF já disse que essa reserva legal não é um cheque em branco: no RE 511.961 afastou o diploma obrigatório de jornalista e no RE 414.426 afastou a inscrição compulsória de músicos na Ordem dos Músicos. A exigência só se sustenta quando há potencial lesivo a terceiros e quando guarda relação real com esse risco.

Na sindicatura, o risco existe. O síndico administra dinheiro alheio, responde pela manutenção de estruturas, gere empregados e recolhe tributos. O problema do substitutivo não está em qualificar, e sim na distância entre a exigência escolhida e o risco que ela pretende controlar.

Nossa percepção é clara: ser administrador de empresas formado não prepara ninguém para ser síndico. O curso não ensina o regime do condomínio edilício, convenção, quórum de assembleia, manutenção predial pela NBR 5.674, reformas pela NBR 16.280, cobrança de inadimplentes ou mediação de conflitos entre vizinhos. O bacharel em Direito conhece a lei, mas não necessariamente sabe ler um balancete ou coordenar uma equipe de portaria. A sindicatura tem particularidades enormes, e particularidades enormes pedem formação específica. Curiosamente, a única hipótese do substitutivo aderente à função é a do tecnólogo em gestão de condomínios.

O recorte certo: Morador eleito não é prestador de serviço

Se o instrumento está errado, o recorte nos parece acertado. O morador que assume a sindicatura do próprio prédio exerce autogestão: administra um patrimônio do qual é coproprietário, perante vizinhos que o conhecem e podem destituí-lo. O síndico profissional oferece um serviço no mercado, a vários condomínios, mediante remuneração. São situações diferentes, e não há incoerência em submeter o prestador a requisitos que não se impõem ao morador.

Há quem pense diferente, e o argumento merece registro. Na CCJC, a emenda do deputado Marangoni sustenta que distinguir síndico condômino e externo não se justifica, já que ambos têm as mesmas atribuições, e propõe levar a disciplina para dentro do CC, deixando à convenção ou à assembleia a definição da qualificação exigida, com a expressa previsão de que a lei não cria categoria profissional nem exige registro em conselho. A emenda do deputado Capitão Alberto Neto, por sua vez, propõe trocar as graduações específicas por "áreas correlatas" à gestão condominial, mantendo a inscrição em conselho de classe. A primeira tem o mérito de respeitar a natureza civil da relação, mas deixa o mercado sem padrão mínimo. A segunda amplia o rol de diplomas sem enfrentar o problema central, que é a falta de formação própria.

Um caminho possível

Vale lembrar que, ainda na Comissão de Trabalho, a deputada Dayany Bittencourt apresentou emenda que exigia curso específico em gestão condominial, com carga mínima de 120 horas, em instituição reconhecida pelo MEC. A emenda foi rejeitada porque também criava um conselho próprio da categoria, o que o relator considerou vício de iniciativa. A intuição, porém, era boa.

Entendemos que uma regulação voltada a quem pretende prestar serviços a condomínios seria positiva para o mercado, desde que tenha a cara da função. Formação específica em gestão condominial, com conteúdo mínimo definido, no lugar de graduações genéricas. Comprovação de idoneidade, seguro de responsabilidade civil, recursos sempre em conta do próprio condomínio e padrão mínimo de prestação de contas. Nada disso exige reserva de mercado para CRA ou OAB, e tudo isso protege o condômino que contrata.

Na prática, enquanto o PL tramita

Para os condomínios, não há hoje exigência legal de diploma ou registro. Isso não impede a assembleia de ser exigente: o edital de seleção pode pedir formação específica e referências, e o contrato deve definir escopo, prestação de contas, conta bancária do condomínio, seguro e regras de transição ao sucessor. Para os síndicos autuados com base na RN 664/25, a decisão do TRF da 4ª Região produz efeitos diretos apenas no processo da associação catarinense, mas, somada aos precedentes do TRF da 3ª Região, oferece base sólida de defesa, especialmente na Região Sul.

Quanto ao calendário, o projeto tramita em regime conclusivo: aprovado na CCJC, pode seguir ao Senado sem passar pelo Plenário da Câmara. O relator na comissão, deputado Pompeo de Mattos, teve aprovado em junho de 2026 requerimento de audiência pública sobre o tema. É a janela para que o setor leve uma proposta melhor do que a do texto atual.

Conclusão

Voltemos à assembleia do início. Hoje, "ele tem registro no CRA?" tem resposta segura: não precisa ter. Se o substitutivo for aprovado como está, a resposta muda, mas a pergunta continua errada. A pergunta certa é outra: ele sabe administrar um condomínio?

Para o legislador, o recado é claro: regular quem presta serviço de sindicatura é legítimo, mas a exigência precisa medir competência para a função, e não pertencimento a um conselho. Para os condomínios, o recado é igualmente claro: não é preciso esperar Brasília para exigir de quem vai cuidar do patrimônio de todos a formação que o cargo realmente pede.