A execução do débito condominial e o tema 886 do STJ

Não há dúvidas quanto à natureza propter rem dos débitos condominiais, por expressa disposição do art. 1.345 do CC.

Trata-se de débito que se vincula ao imóvel e não a pessoa que efetivamente estava em sua posse no período em que a dívida foi configurada.

No entanto, apesar disso, surge-se a problemática quanto a este tema quando: 

• A dívida condominial existe;
• Ação judicial é movida em face do titular do bem; e
• No curso dela, a sua titularidade é alterada.

Considerando a natureza da dívida condominial (que se vincula ao imóvel), como resolver a questão no plano processual nessa situação? Basta incluir o novo titular no polo passivo da ação? A conclusão se aplicaria em qualquer procedimento?

Além disso, como definir com segurança o legitimado a ser responsabilizado por ela?

É certo que atualmente as contribuições condominiais (ordinárias e extraordinárias) são especificadas no art. 784, X, do CPC como títulos executivos extrajudiciais, o que permite a sua execução direta, nos termos do art. 824 e seguintes do mesmo diploma processual.

Essa via, apesar de existente, não exclui a opção do condomínio de optar pelo procedimento comum, com a formação de título judicial, após a fase de conhecimento e a formação da coisa julgada, para a sua execução (art. 785, CPC).

Diante disso, algumas ponderações devem ser feitas para a correta definição das soluções nesse sentido.

Vejamos.

O STJ definiu em seu tema 866:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador."

O entendimento do tema acima se direciona ao próprio conceito da natureza propter rem que se vincula ao titular do direito real sobre o imóvel que, sem dúvidas, inclui o proprietário efetivo dele (aquele que consta como tal no respectivo registro de imóveis), mas que também se estende ao detentor de outros aspectos da propriedade, como a posse, o gozo e a fruição.

O próprio art. 1.334, § 2º, do CC prevê que “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”.

Significa dizer que não somente o proprietário será responsável pela dívida condominial, mas também os promissários compradores e os cessionários, mesmo que seus instrumentos não tenham sido levados a registro, porém, desde que respeitado o regramento do referido tema 886 do STJ, ou seja, que tenha havido efetiva relação jurídica material com o imóvel pela imissão na posse e a ciência desta pelo condomínio.

Esse entendimento foi consolidado para que a coletividade condominial seja protegida e para que os débitos condominiais de sua manutenção sejam saldados por seus responsáveis, sem se excluir a garantia última para a sua satisfação que é dada pelo próprio imóvel que a gerou, ante a natureza propter rem.

Um olhar teleológico dessa definição demonstra que ela é acertada, pois evita que a coletividade condominial seja prejudicada pela simples alteração subjetiva sobre o imóvel.

Se essa proteção não fosse existente, o mecanismo para se furtar da dívida condominial seria muito simples: bastaria vender o imóvel ou simplesmente compromissá-lo/cedê-lo a terceiro, sem levar a transação a registro, para que o imóvel fosse blindado como garantidor de seu adimplemento.

Essa sistêmica poderia, inclusive, dar-se em cadeia, ou seja, bastaria que sucessivas transmissões formais ou informais ocorressem para que o débito passado fosse, progressivamente, afastado da garantia do próprio imóvel, pois, nesse sentido, apenas o último titular poderia ser afetado com o atingimento do bem e os anteriores, apenas se vinculariam pessoalmente sobre cada período inadimplido.

Não me parece ser essa a intenção do tema 886 do STJ.

Por isso, a mens legis do art. 1.345 do CC, apreciada em conjunto com todo o ordenamento jurídico, em uma interpretação logica-sistemática, deve guardar relação também com os próprios fins do processo e do procedimento para a situação aqui tratada, ou seja, para que a satisfação do débito condominial em face da coletividade seja efetivada sem que meras formalidades impeçam esse resultado.

Diante disso, o condomínio pode sim buscar o adimplemento dos débitos condominiais do próprio proprietário do bem ou de outros que tenham com ele efetiva relação jurídica material (promissário comprador, cessionário, locatário, arrendatário, arrematante), respeitado o tema 886 do STJ, sem que com isso se exclua a possibilidade, ao final, sendo esta busca infrutífera, de se utilizar do próprio imóvel gerador da dívida como meio para o alcance da satisfação, com a sua expropriação.

Vale ressalvar que, pelo teor do voto do ministro Luis Felipe Salomão, vencedor do caso que embasou o nascimento do referido tema vinculante, no caso dos responsáveis que não sejam o proprietário, deve se limitar a cobrança ao seu período de posse, com o que assim fundamentou “5. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

Nesse cenário, o condomínio pode incluir na demanda o promissário comprador sobre o seu período, desde a imissão da posse e desde que tenha tido ciência de sua efetivação, e o próprio proprietário por períodos anteriores ou para que o bem gerador seja expropriado.

Essa mesma linha deve ser adotada quando a transmissão do bem ou qualquer outra relação jurídica sobre ele nasça no curso de ação de cobrança ou de execução de título extrajudicial movida em face do anterior titular.

O processo não pode ser utilizado como um instrumento para que o condomínio seja impedido de receber o seu crédito condominial em prejuízo a toda a coletividade. Não foi essa a finalidade da lei ao atribuir a natureza propter rem às contribuições condominiais. 

Diante disso, resta saber quais formalidades poderiam, ao menos em tese, serem alegadas em prejuízo do entendimento até aqui explanado. 

A principal delas, sem dúvidas, está ligada aos limites subjetivos da coisa julgada e a proibição de sua extensão em prejuízo a terceiros que não participaram de sua formação (art. 506, CPC), no caso aqui tratado, do adquirente ou do titular de outra relação jurídica material em face do imóvel cuja ação de cobrança já em andamento, inclusive em fase executiva, esteja em curso no momento dessa alteração sobre ele.

Essa preocupação também se daria no caso da ação movida contra o promissário comprador ou em face do titular de outra relação jurídica material com o imóvel e a possibilidade da inclusão do proprietário para que o imóvel garantidor seja utilizado para se adimplir o débito.

Nessa situação, ante a natureza do débito (propter rem), é razoável se admitir o direcionamento ou a inclusão do proprietário ou do titular de outra relação jurídica material com o imóvel na execução, seja ela formada em processo de conhecimento ou em procedimento da execução de título extrajudicial.

Considerando a característica legal desse crédito, estabelecida no art. 1.345 do CC, não poderia a vontade privada, por si só, afastá-la.

A ideia central de se incluir terceiros que não constam como proprietários efetivos do imóvel, está em buscar meios de satisfação mais benéficos a coletividade condominial e não em se excluir a própria garantia do débito propter rem que se vincula a ele.

Declarar a ilegitimidade do proprietário, em especial quando outros bens não forem encontrados e o bem gerador for indicado a penhora, quando ele não participa do processo, aplicando-se a literalidade do item “c” do tema 886 do STJ, acarretaria o esvaziamento completo do referido art. 1.345, pois, declarada a sua ilegitimidade, o próprio bem gerador do débito estaria excluído como garantidor do adimplemento, visto que a ele pertence formalmente.

A melhor solução seria, em face dessa problemática, atrair a concepção da natureza propter rem existente nos débitos dessa espécie e permitir que o proprietário ou o terceiro vinculado ao imóvel pela relação jurídica material sejam incluídos na cobrança.

No caso do proprietário, caso a ação não tenha sido originariamente proposta contra ele, deve se admitir a sua inclusão, inclusive para que o bem possa ser expropriado quando não houver patrimônio suficiente do promissário comprador/terceiro, ante a qualidade de titular do domínio que sobre o bem continua lhe pertencendo.

Da mesma forma, deve ser admitida a inclusão do novo proprietário em ação de cobrança, ainda que em fase executiva e com trânsito em julgado certificado, sem excluir o anterior, ante o título formado a ele, também com o fim de se preservar o bem gerador da dívida e garantidor dela.

Nesse sentido: 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ALIENANTE. MANUTENÇÃO. ALCANCE DO IMÓVEL. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. PROPÓSITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não ocorre violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem resolve a controvérsia de forma fundamentada e completa, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. 2. A obrigação condominial possui natureza propter rem, o que implica que o adquirente do imóvel responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, conforme o art. 1.345 do CC. 3. A responsabilidade do adquirente não retira a legitimidade passiva do alienante que figurou na fase de conhecimento, uma vez que o título executivo judicial foi constituído em seu desfavor. 4. A característica da ambulatoriedade e sequela da obrigação propter rem autoriza o alcance do imóvel que garante o débito, sem a obrigatoriedade de redirecionamento exclusivo ou propositura de nova ação contra o atual proprietário. 5. Não se configura julgamento extra petita ou inovação recursal indevida quando o Tribunal aprofunda a análise da natureza da obrigação e dos efeitos da alienação da coisa, matérias que foram objeto de debate nas instâncias ordinárias. 6. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC deve ser afastada quando os embargos de declaração são opostos com o propósito de prequestionamento, incidindo o óbice da súmula 98 do STJ. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido, apenas para afastar a multa aplicada nos embargos de declaração.

(STJ - REsp: 2110970 SC 2023/0419781-9, relator.: ministro RAUL ARAÚJO, data de julgamento: 16/3/26, T4 - QUARTA TURMA, data de publicação: DJEN 23/3/26).

Quanto ao promissário comprador, admissível o direcionamento da cobrança originariamente em face dele, nos termos do item “c” do tema 886 do STJ, para que seus bens, antes da expropriação do bem gerador do débito condominial, sejam buscados, com o fim de saldar a inadimplência de sua posse ou que ele seja intimado/citado em processo em curso movido em face do proprietário, inclusive em fase executiva, no entanto, nesta hipótese, exclusivamente para que a unidade geradora seja expropriada, limitando-se a ela. 

Nesse sentido, já se posicionou o STJ: 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES. 1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora. 2. Distinção entre débito - imputável ao promitente-comprador imitido na posse - e responsabilidade - concorrente entre o proprietário e o possuidor direto - à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino, terceira turma, DJe de 21/8/15). 3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. 4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma. 6. Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ - REsp: 1910280 PR 2020/0325448-4, relator.: ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, data de julgamento: 3/4/25, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, data de publicação: DJEN 24/4/25).

A mesma conclusão se adota quando o imóvel é adquirido pelo arrematante, desde que no edital conste a existência dos débitos condominiais, quando se admite a sua inclusão na cobrança/execução, como se extrai de recente julgado do STJ: 

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL . ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, inciso II, do CPC), (ii) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (arts. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (iii) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (arts. 1 .336, inciso I, do CCB e 12 da lei 4.591/1964). 2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da execução . 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a súmula 284/STF. 5. Segundo a jurisprudência do STJ, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito. 6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da súmula 7/STJ. 7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. 8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas. 9. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 2042756 SP 2022/0384739-8, relator.: ministro MOURA RIBEIRO, data de julgamento: 12/11/24, T3 - TERCEIRA TURMA, data de publicação: DJe 29/11/24).

A conclusão que se estabeleceu no tema 886 do STJ, traz efeitos, ainda, em relação as próprias incorporadoras/vendedoras no que tange ao momento em que a obrigação condominial efetivamente se transfere ao adquirente. 

Sendo a relação jurídica material com o imóvel, somada a imissão na posse e a ciência do condomínio o momento definidor da incidência, não pode ser o adquirente responsabilizado por débito anterior, ainda que o instrumento de venda preveja que isso ocorre “desde o habite-se” ou outro momento e ainda que haja instrumento publico transmitindo a posse, o que não bastara, devendo haver também a ciência inequívoca do condomínio e a efetiva imissão (AgInt no AREsp 2607004 / RJ). 

Esse entendimento reitera que o ajuste particular não retira do débito condominial a sua natureza propter rem. É o que o STJ tem decidido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULAS 283/STF E 182/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE MANUTENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.

1. A obrigação do adquirente em relação às despesas condominiais nasce apenas a partir do momento em que recebe a posse direta do imóvel (entrega das chaves), sendo irrelevante a existência de cláusula contratual em sentido contrário, a qual possui eficácia estritamente inter partes e não pode ser oposta ao condomínio.

2. Incide o óbice da súmula 283/STF quando a parte recorrente deixa de impugnar, nas razões do recurso especial, fundamento autônomo e suficiente adotado pelo Tribunal de origem para amparar o acórdão recorrido.

3. O arbitramento de honorários advocatícios por equidade é legítimo e encontra amparo na jurisprudência do STJ (incidência da súmula 83/STJ) quando o valor da causa for muito baixo ou o proveito econômico for considerado irrisório, assegurando uma remuneração digna ao profissional, em conformidade com o art. 85, § 8º, do CPC.

4. O agravo interno não pode ser integralmente conhecido se a parte recorrente deixa de impugnar especificamente todos os fundamentos da decisão monocrática agravada, tais como a ausência de prequestionamento do art. 502 do CC (súmulas 282 e 356/STF), atraindo a aplicação do art. 1.021, § 1º, do CPC e da súmula 182/STJ.

5. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.

(AgInt no REsp 2.212.102/SP, relator Ministro Raul Araújo, quarta turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 30/7/26).

Ademais, apesar dessas controvérsias e possíveis entendimentos, o STJ no REsp 1.442.840/PR, admitiu que, mesmo quando preenchidos os requisitos do tema 886, haverá concorrência pelos débitos condominiais entre o vendedor e o adquirente, ainda que ocorrida a imissão na posse, ante a natureza propter rem e pela teoria da dualidade, na qual se defende que o vinculo obrigacional se divide em débito e responsabilidade, sendo aquela atribuída ao titular da relação material (dever de prestar) do imóvel e esta ao proprietário (sujeição com seu patrimônio).

Sinteticamente, a simples extensão dada ao promissário comprador/terceiro por sua relação jurídica material com o imóvel não extinguiria a própria relação do proprietário, que continua sendo titular do direito real de propriedade, apesar da posterior relação que dela se formou com terceiro. 

Diante desse cenário, seria possível a cobrança de forma concorrente (promissário comprador/terceiro e ao proprietário), desde a origem.

Apesar disso, penso que, em todas as conclusões que se adotara a solução dessa problemática, jamais deve ser esvaziada a natureza propter rem do débito condominial, sempre se permitindo, em última solução, a expropriação do bem que originou a dívida.

Aplicar a literalidade do item “c” do tema 886 do STJ¹, excluindo a legitimidade do proprietário e afastando a expropriação do imóvel gerador do débito, reitera-se, esvaziaria por completo o teor do art. 1.345 do CC e a sua finalidade precípua.

Diante de tudo o que se expos, essas proposições trariam solução adequada para que a finalidade da natureza propter rem seja alcançada e o próprio bem gerador do débito possa responder pela dívida, quando não existentes outros bens para tanto. Essa ideia, inclusive, vai de encontro ao disposto no § 3º do art. 109 do CPC, aplicado aqui em analogia.

Vale ressaltar que o caso que gerou o resultado do tema 886, envolvia ação movida originariamente em face do proprietário e que após a penhora da unidade geradora dos débitos, insurgiram-se os promissários compradores contra ela e, mesmo com a conclusão adotada no julgado vinculante (promissário comprador é responsável se houver imissão), naquele próprio caso, houve a manutenção da penhora do imóvel formalmente pertencente ao próprio titular do domínio, apesar da conclusão, naquele caso, de que o condomínio tinha ciência da imissão. 

Diante disso, o caso paradigma não buscou, é o que tudo indica, simplesmente afastar a responsabilidade (teoria dualista) do proprietário, por que se fosse o caso, teria desconstituído a penhora que recaiu sobre o seu bem no caso analisado e não foi o que ocorreu, sendo o que constou, inclusive, em sua parte final “Assim sendo, a responsabilidade pelas despesas condominiais, nas circunstâncias ora expostas, deve recair sobre os adquirentes do imóvel, ora recorrentes, sendo legítima a penhora deste, em sede de execução de sentença”.

Esse entendimento leva a conclusão de que o tema vinculante não excluiu o proprietário de sua responsabilidade, mas apenas estipulou regras que podem fazer incidir o débito, ou seja, o dever de prestar, também sobre aquele que tem alguma relação jurídica material com o imóvel gerador.

Essa posição se coaduna também, vale dizer, com a impenhorabilidade do bem de família que é afastada no caso dos débitos condominiais, justamente por sua natureza propter rem, pelo teor do art. 3º, IV, da lei 8.009/90, visto que ela seria também esvaziada se afastássemos a utilização do bem gerador do débito para a sua satisfação nas hipóteses aqui discutidas.

Ademais, é importante dizer também que essas definições poderão se estender, inclusive, as associações em loteamentos e desmembramentos fechados, os chamados “condomínios de fato”, visto que no tema 1.138 do STJ, ainda não julgado, haverá analise se as denominadas taxas associativas possuem ou não natureza propter rem: “Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família”.

Se declarada a natureza propter rem, haverá vínculo ao imóvel, o que além de afastar a alegação de impenhorabilidade do bem de família, acarretara vínculo indissociável ao bem gerador como garantidor da satisfação do débito associativo, independentemente da relação jurídica material exercida sobre ele.

Por fim, é certo que essa discussão traz diversas divergências no âmbito do poder judiciário, sendo necessário que precedente vinculante resolva de forma suficiente a matéria, inclusive quanto aos conflitos na aplicação do tema 886 do STJ.

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1. (c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador)