Pela 3ª vez, atuação jurídica barra perda de imóveis empresariais

O endividamento empresarial é uma realidade que afeta empresas de diferentes portes e segmentos econômicos. Diante da necessidade de capital de giro, expansão das atividades ou reorganização financeira, muitos empresários oferecem imóveis como garantia de operações bancárias, frequentemente sem compreender integralmente os riscos envolvidos em eventual inadimplemento.

Embora a alienação fiduciária seja um instrumento legítimo de garantia, a existência de uma dívida não autoriza a instituição financeira a promover a retomada automática do imóvel. A legislação estabelece procedimentos específicos que precisam ser rigorosamente observados, sob pena de comprometimento da validade dos atos praticados.

Recentemente, uma decisão proferida pela 1ª vara da Comarca de Amambai/MS reforçou essa proteção. Em 9 de outubro de 2026, nos autos do processo 0801539-38.2026.8.12.0004, o Poder Judiciário determinou a suspensão do procedimento extrajudicial de consolidação fiduciária de dois imóveis vinculados a operações de crédito empresarial.

O resultado representa a terceira ocasião em que nossa atuação jurídica consegue suspender judicialmente procedimentos de retomada de imóveis, demonstrando a importância da análise especializada dos contratos bancários e das formalidades exigidas para a execução de garantias.

A decisão evidencia uma questão fundamental: a inadimplência não elimina os direitos do devedor, assim como a existência de uma garantia imobiliária não autoriza o credor a desconsiderar os limites estabelecidos pela legislação.

A alienação fiduciária e os riscos para o patrimônio empresarial

A alienação fiduciária de bens imóveis, disciplinada pela lei 9.514/97, é amplamente utilizada por instituições financeiras e cooperativas de crédito para assegurar o cumprimento de obrigações contratuais.

Nessa modalidade, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo, em regra, na posse direta do bem enquanto realiza os pagamentos contratados.

Em caso de inadimplemento, a legislação permite que o credor inicie um procedimento extrajudicial destinado à consolidação da propriedade, sem necessidade de ajuizamento prévio de ação de execução.

Essa característica proporciona maior eficiência à recuperação do crédito, mas também exige atenção às formalidades estabelecidas pela legislação.

O art. 26 da lei 9.514/97 determina que a consolidação da propriedade fiduciária depende da regular constituição em mora do devedor, mediante procedimento específico de intimação.

A comunicação deve assegurar ao interessado a oportunidade de regularizar a obrigação no prazo legal, observadas as disposições aplicáveis à operação.

Portanto, o simples vencimento de parcelas não significa que a instituição financeira possa imediatamente transferir o imóvel para seu patrimônio.

É necessário demonstrar que o procedimento de constituição em mora ocorreu regularmente e que foram observadas as condições legais para o avanço da consolidação fiduciária.

Essa distinção é especialmente importante para empresas que utilizam imóveis comerciais, industriais ou operacionais como garantia de financiamentos.

A irregularidade na intimação pode impedir a retomada do imóvel

Um dos principais pontos de discussão nos procedimentos de consolidação fiduciária está relacionado à regularidade da intimação destinada à purgação da mora.

A legislação estabelece a intimação pessoal como modalidade prioritária, admitindo a utilização de edital nas hipóteses excepcionais previstas em lei.

Isso significa que a instituição credora não pode simplesmente substituir a comunicação pessoal pela publicação de edital por conveniência administrativa.

É necessário demonstrar a presença dos pressupostos legais que autorizam essa modalidade de intimação.

O STJ enfrentou essa questão no julgamento do REsp 1.906.475/AM, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, reconhecendo que a intimação por edital pressupõe o esgotamento das possibilidades de localização do devedor.

O entendimento reforça que a constituição em mora deve respeitar os procedimentos previstos na legislação, não sendo suficiente a mera existência de uma obrigação vencida.

Outro aspecto relevante envolve o meio utilizado para publicação dos editais.

O art. 26, § 4º, da lei 9.514/97 estabelece requisitos específicos para a intimação editalícia, incluindo a publicação em jornal de maior circulação local ou de comarca de fácil acesso, conforme as hipóteses legais.

A crescente digitalização dos serviços registrais não significa que todas essas formalidades possam ser automaticamente substituídas por publicações exclusivamente eletrônicas.

A legislação distingue a intimação destinada à purgação da mora da divulgação dos editais relacionados aos leilões extrajudiciais.

Essa diferenciação foi reconhecida pelo TJ/MS na apelação cível 0822142-49.2023.8.12.0001, julgada em novembro de 2025, quando foi mantida a nulidade de procedimento de consolidação fiduciária em razão da irregularidade na publicação editalícia.

O precedente demonstra que o descumprimento das formalidades legais pode comprometer a validade da constituição em mora e dos atos posteriores.

Decisão judicial suspende consolidação de dois imóveis empresariais

A aplicação prática desses fundamentos ocorreu em recente ação anulatória ajuizada por uma empresa contra uma cooperativa de crédito, perante a 1ª vara da Comarca de Amambai/MS.

No caso, dois imóveis haviam sido oferecidos como garantia de cédulas de crédito bancário. Diante do inadimplemento, a credora iniciou procedimento extrajudicial destinado à consolidação da propriedade fiduciária.

A controvérsia envolveu a regularidade das intimações realizadas para constituição em mora.

Conforme os documentos examinados pelo magistrado, os editais haviam sido publicados no Diário Registral nos dias 27, 30 e 31 de março de 2026, sem comprovação, naquele momento processual, de publicação em jornal de circulação, conforme a exigência legal considerada aplicável.

Também permaneceu controvertida a suficiência das diligências realizadas antes da utilização da modalidade editalícia.

Ao analisar o pedido de tutela provisória de urgência, o magistrado reconheceu a presença dos requisitos previstos no art. 300 do CPC.

A probabilidade do direito foi identificada na aparente irregularidade da constituição em mora, enquanto o perigo de dano decorreu da possibilidade de consolidação da propriedade e posterior alienação dos imóveis a terceiros.

O juízo também considerou que os bens estavam relacionados ao desenvolvimento da atividade empresarial, circunstância que poderia ampliar as consequências de eventual perda da posse.

Diante desses elementos, determinou a suspensão imediata do procedimento extrajudicial de consolidação fiduciária dos dois imóveis.

A decisão também impediu a averbação da consolidação da propriedade em favor da credora e, caso o registro já tivesse ocorrido, estabeleceu a suspensão provisória de seus efeitos.

Foram igualmente vedadas a realização de leilões, a alienação, a transferência e a constituição voluntária de novos ônus sobre os imóveis em favor de terceiros.

Além disso, foi assegurada a manutenção da empresa na posse dos bens, caso ainda a exercesse, impedindo medidas extrajudiciais de desocupação relacionadas ao procedimento suspenso.

A medida possui especial relevância porque impede o avanço dos atos de transferência patrimonial enquanto permanecem dúvidas juridicamente relevantes sobre a regularidade do procedimento.

É importante esclarecer, contudo, que a decisão possui natureza provisória. Não houve declaração definitiva de nulidade, extinção da dívida ou afastamento da mora contratual.

A suspensão foi concedida para preservar a situação jurídica dos imóveis até a formação do contraditório e a análise integral da documentação.

A proteção dos imóveis e a continuidade das atividades empresariais

A execução de garantias imobiliárias pode produzir consequências especialmente graves quando os bens envolvidos são utilizados no desenvolvimento da atividade econômica.

Empresas frequentemente oferecem seus imóveis como garantia para obtenção de capital de giro, financiamento de equipamentos, ampliação de instalações e manutenção das operações.

Quando surgem dificuldades financeiras, a perda desses bens pode comprometer não apenas o patrimônio empresarial, mas também a capacidade produtiva e a continuidade das atividades.

A eventual consolidação da propriedade, acompanhada de medidas de desocupação, pode afetar instalações comerciais, industriais e estruturas indispensáveis ao funcionamento da empresa.

Isso não significa que a atividade empresarial impeça a execução de garantias regularmente constituídas ou que o devedor esteja dispensado de cumprir suas obrigações.

Entretanto, quando existem indícios concretos de irregularidades procedimentais, a intervenção judicial pode ser necessária para evitar consequências patrimoniais de difícil reversão.

O art. 300 do CPC autoriza a concessão de tutela de urgência quando demonstradas a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Nessas situações, a suspensão temporária do procedimento pode representar medida proporcional, permitindo que a controvérsia seja examinada antes da produção de efeitos potencialmente irreversíveis.

A proteção judicial não significa perdão da dívida, mas garantia de que a recuperação do crédito seja realizada em conformidade com o ordenamento jurídico.

A importância da atuação jurídica antes do leilão

Um dos maiores riscos enfrentados pelos empresários é procurar orientação jurídica somente quando o imóvel já está prestes a ser levado a leilão.

Embora seja possível avaliar medidas judiciais em diferentes etapas do procedimento, a atuação antecipada permite identificar irregularidades antes que ocorram alterações relevantes na situação registral ou possessória dos bens.

A análise deve compreender os contratos bancários, os documentos da garantia, as notificações encaminhadas, os endereços utilizados para intimação, as certidões das diligências realizadas e os editais publicados.

Também é necessário verificar a regularidade dos valores exigidos para purgação da mora e o cumprimento das exigências previstas na legislação.

Cada operação possui características próprias, razão pela qual a existência de inadimplemento não permite concluir, isoladamente, pela regularidade ou irregularidade da consolidação fiduciária.

Da mesma forma, nem toda dificuldade financeira justifica a suspensão judicial da execução de uma garantia.

Entretanto, quando existem elementos concretos de descumprimento das formalidades legais, a atuação jurídica especializada pode ser determinante para preservar o patrimônio e impedir o avanço de procedimentos potencialmente inválidos.

A experiência demonstra que a análise técnica e tempestiva pode modificar significativamente o cenário enfrentado pela empresa, especialmente quando os imóveis estão diretamente relacionados à continuidade das operações.

Conclusão

A terceira suspensão judicial alcançada em nossa atuação envolvendo procedimentos de retomada de imóveis reforça a importância da defesa jurídica especializada nas operações bancárias empresariais.

A decisão da 1ª vara da Comarca de Amambai/MS evidencia que a existência de inadimplemento contratual não afasta a obrigação de observar rigorosamente as formalidades legais para a consolidação da propriedade fiduciária.

A regularidade das intimações, o cumprimento das exigências de publicação dos editais e a comprovação das diligências realizadas constituem elementos essenciais à validade do procedimento.

Para empresários que possuem imóveis oferecidos em garantia de operações financeiras, a principal conclusão é que a existência de uma dívida bancária não significa, necessariamente, a perda imediata e inevitável do patrimônio.

As instituições financeiras possuem o direito legítimo de buscar a recuperação de seus créditos, mas esse direito deve ser exercido dentro dos limites estabelecidos pela legislação.

A proteção patrimonial empresarial exige planejamento, acompanhamento das operações bancárias e análise jurídica tempestiva, especialmente quando surgem notificações relacionadas à consolidação fiduciária.

Afinal, a segurança jurídica das relações financeiras depende não apenas da efetividade das garantias, mas também do respeito aos procedimentos que legitimam sua execução.