Teoria geral do risco invisível e o postulado da não autossuficiência do registro

Esse pressuposto é falso com frequência estatisticamente relevante, e a consequência é o que denomino risco invisível: o passivo jurídico-territorial que não aparece no contrato, no laudo de viabilidade nem na planilha do fundo de investimento, mas que emerge, meses ou anos depois, sob a forma de embargos, sobreposições e paralisações de obra. Este artigo formaliza a teoria geral do risco invisível e extrai dela o seu corolário dogmático: o postulado da não autossuficiência do registro.

A presunção de legitimidade e seus limites

A lei 6.015/1973 confere aos registros públicos presunção de legitimidade e fé pública: o que está na matrícula presume-se verdadeiro até prova em contrário. Essa presunção, contudo, é relativa, e a prática dos grandes projetos revela com frequência suas fissuras: sobreposições de poligonais herdadas de títulos paroquiais, hiatos no trato sucessivo dominial, duplicidade de matrículas e ônus não averbados. A presunção registral opera bem no mercado imobiliário comum; opera mal, porém, no ambiente de infraestrutura, onde o valor do ativo e a duração dos contratos amplificam exponencialmente o custo de qualquer vício latente.

As quatro espécies do risco invisível

O risco invisível não é um conceito único: é uma taxonomia. A primeira espécie é o risco registral latente: a divergência entre o mundo dos fatos e o mundo do registro, materializada em sobreposições, hiatos e duplicidades. A segunda é o risco aduaneiro de solo: a incerteza sobre a destinação alfandegada do território, que fragiliza recintos, retroáreas e regimes especiais. A terceira é o risco judicial e institucional: o ato de terceiro que desmonta, na jurisdição, a segurança que a outorga construiu. A quarta é a mais perversa: o risco de percepção, aquele que existe porque o mercado acredita que existe, ancorando o comitê de crédito em premissas de fragilidade que elevam o custo de capital mesmo onde o título é hígido.

A evidência empírica

Os números do contencioso brasileiro confirmam a magnitude do problema. Segundo os dados do CNJ, a duração média dos processos cíveis no Brasil gira em torno de quatro anos e três meses, e as execuções fiscais ultrapassam oito anos. Em setores de infraestrutura, cada mês de paralisação imobiliza capital no pico de exposição. Levantamento metodológico conduzido no âmbito do instrumento VIBSE, sobre dados custodiais de instalações portuárias, indicou uma cobertura de evidências de apenas 22,2%, isto é, mais de três quartos dos ativos careciam de documentação apta a comprovar a higidez dominial e aduaneira alegada. O número, resultado de levantamento próprio da plataforma Axis Juris, cuja metodologia completa será objeto de publicação específica, não mede apenas descuido: mede a distância entre a segurança presumida e a segurança demonstrável.

A economia comportamental confirma

A teoria do Prospecto, de Kahneman e Tversky, demonstra que a aversão à perda é duas a duas vezes e meia mais intensa que a satisfação do ganho equivalente. Aplicada ao mercado de terras, essa assimetria explica por que o investidor internacional desconta brutalmente ativos em territórios estigmatizados pela insegurança dominial, ainda que a probabilidade estatística de litígio seja baixa. Opera, ainda, o efeito de ancoragem: a simples menção à localização do ativo em região historicamente marcada por litígios de fronteira ancora o comitê em premissas de fragilidade, exigindo garantias adicionais e elevando o custo médio ponderado de capital. O risco de percepção não é irracionalidade: é a precificação de uma assimetria informacional que o Direito tem o dever de sanear.

O postulado da não autossuficiência do registro

Da teoria do risco invisível decorre o postulado que rompe com o conservadorismo registral clássico: o registro, ainda que perfeito na forma, não é autossuficiente para conferir segurança jurídica a operações de infraestrutura. A fé pública registral presune a veracidade das informações inscritas; não presune a correspondência entre o polígono inscrito e o polígono ocupado, nem a conformidade da destinação do solo com o regime aduaneiro nele implantado. A segurança plena exige a tríade: matrícula hígida, delimitação geodésica certificada no SIGEF/INCRA e destinação aduaneira formalizada. Falta um dos três vértices, e o edifício contratual que se ergueu sobre ele é uma ilusão de segurança.

Conclusão

O risco invisível é a patologia central da infraestrutura brasileira, e o registro perfeito é apenas o primeiro antídoto, não o único. A teoria aqui formalizada desloca a discussão da formalidade do título para a evidência demonstrável da higidez, e o postulado da não autossuficiência do registro entra para a teoria geral da propriedade como um limite necessário: o fólio real é condição indispensável da segurança, mas jamais condição suficiente. Quem financia bilhões sobre um vértice só constrói sobre areia.

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ÁVILA, Humberto. Segurança jurídica: entre permanência, mudança e realização no direito tributário. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 2012.

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PEREIRA, Pedro Igo. Direito Imobiliário Aduaneiro: A Segurança Jurídica do Solo na Atração de Capitais para Portos e ZPEs. Teresina, 2026.