O caso Maricarmen e o equilíbrio entre proteção ao inquilino e segurança para quem investe em moradia

O despejo de Maricarmen, uma senhora de 87 anos, do apartamento em que viveu por décadas em Madri expôs a dimensão humana da crise habitacional espanhola. Mas a resposta não pode ser a superproteção indiscriminada do locatário. Sem equilíbrio com a proteção ao investidor privado, a lei agrava a crise que pretende resolver. O contrato havia sido celebrado ainda sob o franquismo, e o caso converteu um litígio privado em símbolo da crise.

A comoção é compreensível, mas o direito não pode ser construído a partir de casos-limite. A pergunta estrutural, que interessa à Espanha e ao Brasil, é: até onde o Estado pode proteger quem aluga um imóvel sem desestimular quem investe para construí-lo e colocá-lo no mercado?

O art. 47 da Constituição espanhola de 1978 assegura a todos os espanhóis o direito a uma moradia digna e adequada, cabendo ao poder público promover as condições para torná-lo efetivo. No debate público, é lido de forma ampla, como garantia a toda pessoa em território espanhol. Tecnicamente, porém, integra os “princípios reitores da política social e econômica”, que, pelo art. 53.3, só podem ser invocados em juízo nos termos das leis que os desenvolvam. É um mandato directed ao Estado, não um título que autorize o locatário a permanecer indefinidamente no imóvel alugado.

A legislação franquista de arrendamentos, consolidada em 1964, impunha a prorrogação forçada do contrato, tornando-o, na prática, de prazo indeterminado; limitava severamente os reajustes, congelando aluguéis em valores irrisórios; e permitia a sub-rogação por morte do inquilino em favor de familiares, de modo que o vínculo atravessava gerações. O modelo respondia à escassez do pós-guerra, mas gerou imóveis degradados, proprietários descapitalizados e um mercado paralisado.

Em 1985, o real decreto-ley 2/85 (o chamado “decreto Boyer”) eliminou a prorrogação forçada para os contratos celebrados a partir de 9 de maio daquele ano. Tempos depois, a ley de arrendamientos urbanos de 1994 (lei 29/94 - “LAU”), lei estatal editada com base na competência exclusiva do Estado em matéria de legislação civil (art. 149.1.8ª da Constituição), instituiu prazos determinados e reajustes por índices para os novos contratos e, em sua disposição transitória segunda, previu a extinção gradual dos contratos de moradia anteriores a 9 de maio de 1985, restringindo as sub-rogações por morte ao cônjuge e, na falta dele, aos filhos que convivessem com o inquilino, com limites de número e de duração. A LAU não rompeu os contratos de uma vez: deu-lhes um horizonte final.

Foi esse mecanismo que alcançou Maricarmen. O contrato foi firmado por seu pai há cerca de 70 anos e passou à mãe após a morte dele. Por ser anterior a 9 de maio de 1985, esse contrato não se rege pela LAU em sua redação atual, que hoje fixa duração mínima de 5 anos (ou sete, se o locador for pessoa jurídica), mas pelas normas de inquilinato da lei de 1964, com as modificações da disposição transitória segunda da LAU de 1994. Com o falecimento da mãe, Maricarmen tentou sub-rogá-lo em seu nome; o pedido foi negado, presumivelmente por não se enquadrar nos limites de sub-rogação dessa disposição transitória, e iniciou-se um despejo que durou cerca de cinco anos. Nesse período, o imóvel foi vendido a terceiros, que ofereceram à ocupante o direito de preferência, mas a oferta foi recusada. Sem afastar a dimensão humana do caso, Maricarmen não sofreu uma ilegalidade, mas a aplicação de uma regra de transição aprovada democraticamente há três décadas.

O Brasil viveu algo semelhante: até os anos 1990, regras restritivas e inflação alta retraíram a oferta de aluguel. A lei 8.245/91, atual lei do Inquilinato, inverteu essa lógica. O prazo é livre; em contratos residenciais escritos de 30 meses ou mais, o locador retoma o imóvel ao final sem justificar (art. 46); nos mais curtos, a retomada depende das hipóteses do art. 47. O aluguel é livremente pactuado (art. 17), com reajuste anual por índice e ação revisional após três anos para alinhá-lo ao mercado (art. 19). O despejo cabe por falta de pagamento, infração contratual e denúncia, com liminar de 15 dias em hipóteses específicas (art. 59, § 1º).

Também há sub-rogação por morte do locatário em favor do cônjuge, companheiro, herdeiros necessários e dependentes residentes (art. 11). A diferença é que ela não perpetua o contrato: o sub-rogado assume o vínculo nas mesmas condições, inclusive quanto à retomada. O modelo protege o inquilino durante a relação, mas não lhe garante permanência indefinida - e, desde 1991, a oferta de imóveis para locação se recompôs.

A respeito do direito à moradia, esta ingressou no rol de direitos sociais do art. 6º da Constituição do Brasil de 1988 pela EC 26/00. Como na Espanha, depende de políticas públicas, mas o Judiciário brasileiro tem uma postura menos protecionista do que o espanhol. Como exemplo, o STF admitiu a penhora do bem de família do fiador de locação, privilegiando a viabilidade do mercado, e, na ADPF 828, suspendeu temporariamente desocupações coletivas na pandemia e, posteriormente, fixou um regime de transição para retomá-las, e não sua proibição indefinida.

É inegável que a proteção à moradia é um valor constitucional legítimo, mas precisa de limites. Uma proteção que ignora os incentivos dos agentes econômicos não protege: redistribui a escassez e, frequentemente, a agrava. Afinal, quando o Estado constrói moradia social, usa recursos coletivos. Entretanto, quando um particular compra um imóvel para alugar, assume riscos próprios: financiamento, hipoteca, tributos, manutenção e o próprio patrimônio. Por isso, obrigar o proprietário a suportar indefinidamente um aluguel congelado é convertê-lo em executor compulsório de uma política social que deveria ser custeada pelo Estado - um tributo oculto que recai sobre poucos e escapa ao orçamento público.

Ocorre que a superproteção prejudica justamente o inquilino que ainda não tem contrato. Diante do risco de não reaver o imóvel, muitos proprietários o retiram da locação de longo prazo, e os que permanecem endurecem as exigências. Com oferta menor e demanda crescente, os preços sobem. Quanto mais a lei protege quem já está dentro, mais difícil fica para quem está fora.

A principal reivindicação dos manifestantes espanhóis - o retorno de contratos de aluguel por prazo indefinido - tem forte apelo emocional, mas ignora o interesse dos investidores, já que a reação racional seria retirar ainda mais unidades do mercado e afastar capital. O efeito tende a ser o oposto do desejado: menos casas, mais caras.

Casos como o de Maricarmen pedem respostas específicas - assistência social, prioridade em moradia pública, subsídio ao aluguel, mediação -, e não a reconfiguração de todo o mercado a partir de uma exceção.

O caminho é atacar a causa da crise, a escassez de oferta, e não apenas seus sintomas. Isso exige flexibilizar limites de densidade, agilizar licenciamentos, liberar solo público e estimular a verticalização em áreas bem servidas de transporte, assim como fez o Plano Diretor de São Paulo e suas posteriores revisões.

O caso Maricarmen, amplamente divulgado na imprensa, expôs a dimensão humana da crise habitacional na Espanha, mas a resposta não pode ser a superproteção indiscriminada do locatário. A proteção à moradia é válida e necessária, desde que equilibrada com a proteção ao investidor privado, que assume riscos tão relevantes quanto os direitos do locatário. Sem esse equilíbrio, a lei agrava a crise que pretende resolver.

O Brasil, que também conheceu o congelamento locatício, optou em 1991 por devolver previsibilidade às locações: contratos com prazo e retomada definidos, reajuste por índice de correção monetária de mercado e instrumentos de equilíbrio para ambas as partes, como a ação revisional de aluguel e a ação renovatória de locação, cabíveis quando preenchidos os requisitos legais. A lição não é a de que o inquilino deva ficar desprotegido, mas a de que regras claras e estáveis atraem oferta, e oferta é a forma mais duradoura de proteger quem precisa alugar. A Espanha, contudo, enfrenta esse debate em ambiente mais adverso: em um cenário europeu polarizado, marcado pela discussão sobre imigração, de modo que casos como o de Maricarmen ganham força simbólica que tende a favorecer respostas emocionais e imediatas. O desafio do legislador espanhol será resistir a essa pressão e enfrentar a causa estrutural da crise, a escassez de moradia, sem invalidar os interesses dos investidores.

Proteger a moradia é necessário. Mas, como mostra o caso Maricarmen, é a oferta - sustentada por regras claras, estáveis e equilibradas para locatários e investidores - que protege, de forma duradoura, quem precisa alugar.