Conversão da legitimação de posse em propriedade na Reurb: Efeitos sobre a indisponibilidade do antigo proprietário tabular

A segurança jurídica decorrente da conversão

A conversão da legitimação de posse em propriedade constitui o eixo desta análise da segurança jurídica na Reurb - Regularização Fundiária Urbana. O foco está na proteção conferida à unidade regularizada e no alcance dessa proteção diante de inscrições relativas ao antigo titular ainda constantes da matrícula.

O problema situa-se na relação entre o regime de aquisição originária previsto no art. 26, § 2º, da lei 13.465/17 e a publicidade de restrições ainda constantes da matrícula. O dispositivo determina que, após a conversão, a unidade permaneça livre dos ônus, gravames e inscrições de origem, ressalvados os relacionados ao próprio beneficiário.

O objetivo deste estudo é defender a plena eficácia dos efeitos materiais da conversão da legitimação de posse em propriedade. A tese é que a aquisição originária e a desvinculação das inscrições do antigo titular decorrem da conversão regularmente consumada, sem depender de sua baixa posterior na matrícula.

A permanência formal de averbações relativas ao antigo titular não afasta a eficácia material da conversão. A proteção da unidade tem fundamento no regime de aquisição originária, enquanto a atualização da matrícula dá expressão registral à situação jurídica resultante. A ressalva relativa às inscrições que dizem respeito ao próprio beneficiário integra o comando legal e não se confunde com a subsistência das restrições do antigo titular.

O alcance da análise

Adota-se abordagem qualitativa e jurídico-dogmática, centrada na interpretação do art. 26 da lei 13.465/17. Examina-se a articulação entre o caput, que disciplina a conversão automática, o § 1º, que prevê a conversão mediante requerimento, e o § 2º, que define a natureza originária da aquisição e seus efeitos sobre os ônus, direitos reais, gravames e inscrições da matrícula de origem.

A análise concentra-se no alcance desse comando legal diante da permanência de averbações de indisponibilidade referentes ao antigo titular.

O estudo não realiza pesquisa empírica, levantamento jurisprudencial ou exame dos procedimentos previstos em normas extrajudiciais. Seu objeto é a interpretação da lei 13.465/17, e não a definição da via de cancelamento de cada averbação.

A análise articula o efeito expressamente previsto no § 2º à tese de que a baixa posterior não constitui condição de sua eficácia. Consumada regularmente a conversão, a proteção material da unidade decorre do comando legal, preservada a ressalva referente às inscrições que digam respeito ao próprio beneficiário.

O que o art. 26 prevê sobre a conversão

O art. 26 estabelece duas vias de conversão. Pelo caput, transcorridos cinco anos do registro da legitimação de posse e satisfeitos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, a conversão ocorre automaticamente, independentemente de provocação ou de ato registral prévio.

Nos casos não contemplados por esse dispositivo constitucional, o § 1º exige o preenchimento dos requisitos de usucapião previstos na legislação e requerimento ao Registro de Imóveis competente. Portanto, o registro da CRF - Certidão de Regularização Fundiária ou a abertura da matrícula não equivalem, isoladamente, à conversão em propriedade.

Consumada a conversão, o § 2º qualifica a aquisição como originária e estabelece a liberação da unidade em relação aos ônus, direitos reais, gravames e inscrições da matrícula de origem, com exceção dos que disserem respeito ao próprio beneficiário.

A tese deste artigo decorre da leitura desse comando: a lei vincula a desvinculação dos gravames à conversão, sem enunciar a baixa posterior como condição constitutiva de tal consequência. Defende-se, assim, a plena eficácia da proteção material conferida ao novo domínio, que não pode ser neutralizada pela permanência formal de uma inscrição referente ao antigo titular.

É necessário distinguir a liberação da unidade regularizada da situação jurídica pessoal do antigo titular. O art. 26, § 2º, trata dos efeitos da aquisição originária sobre a unidade imobiliária e ressalva as restrições relacionadas ao próprio beneficiário.

Não se extrai desse dispositivo a extinção das obrigações do antigo titular ou a invalidação geral de determinações que atinjam seu patrimônio. A tese restringe-se à desvinculação da unidade em relação às inscrições de origem abrangidas pelo comando legal.

Segurança jurídica: Proteção material e publicidade registral

A segurança jurídica da conversão assenta-se na plena eficácia da aquisição originária e na proteção material da propriedade que dela resulta. A publicidade registral deve refletir essa situação jurídica, e não condicionar a produção de seus efeitos. Defende-se que a permanência de uma averbação referente ao antigo titular não conserva, por si só, a oponibilidade material da restrição à unidade convertida em propriedade.

A demonstração da consumação da conversão e a identificação da origem da inscrição permitem reconhecer a incidência do art. 26, § 2º. Essas verificações evidenciam a aplicação do efeito legal à unidade regularizada, sem atribuir à baixa posterior função constitutiva da proteção material.

O fundamento central da interpretação está na sequência normativa do art. 26: primeiro se identifica a conversão em propriedade; em seguida, incide a consequência prevista no § 2º. A lei não se limita a qualificar a aquisição como originária, mas associa a essa qualificação a liberação da unidade em relação às restrições da matrícula de origem.

Ratifica-se, portanto, a plena eficácia dos efeitos da conversão: a permanência de uma averbação relativa ao antigo titular não esvazia a aquisição originária nem a desvinculação material das restrições de origem. A eficácia desses efeitos não se confunde com o ato de cancelamento registral.

A distinção entre eficácia material e atualização registral reforça a tese defendida. A ausência de disciplina do procedimento de baixa no § 2º não subordina a liberação da unidade à prática desse ato, pois o dispositivo associa esse efeito à conversão em propriedade.

A baixa das inscrições de origem deve ser compreendida, nesta análise, como adequação da publicidade registral aos efeitos da conversão, e não como requisito para sua produção. O artigo concentra-se na plena eficácia dessa consequência legal, sem tratar dos procedimentos próprios de cancelamento das averbações.

A atualização da matrícula tem função distinta da proteção material decorrente da conversão. A baixa das inscrições de origem dá expressão registral à situação jurídica da unidade, sem constituir o fundamento da aquisição originária ou da desvinculação dos gravames abrangidos pelo art. 26, § 2º.

A segurança jurídica da conversão reside, portanto, na eficácia dos efeitos que a lei atribui à aquisição originária, e não na ausência formal de averbações. A atualização registral reforça a clareza dessa situação, mas não cria a proteção material já decorrente da conversão. A ressalva das restrições referentes ao próprio beneficiário permanece como parte expressa do comando legal.

Conclusão: Plena eficácia dos efeitos da conversão

Defende-se e ratifica-se a plena eficácia dos efeitos da conversão regularmente consumada da legitimação de posse em propriedade: a aquisição originária e a proteção material previstas no art. 26, § 2º, decorrem da conversão, independentemente da baixa posterior das inscrições relativas ao antigo titular. A permanência da averbação não restabelece o vínculo dominial anterior nem transforma a atualização do registro em pressuposto da desvinculação legal dos gravames.

A ressalva expressa das inscrições relacionadas ao próprio beneficiário integra o efeito legal e não autoriza a manutenção dos gravames do antigo titular sobre a unidade abrangida pela conversão.

O núcleo da tese está no art. 26, § 2º, da lei 13.465/17: a proteção da unidade decorre do regime legal da conversão, enquanto a atualização da matrícula se situa em plano distinto. A pendência da baixa não representa ausência ou suspensão da proteção material, cuja eficácia não depende do cancelamento registral.

A segurança jurídica da conversão reside no reconhecimento efetivo dessas consequências. Uma vez consumada a conversão, a atualização da matrícula deve refletir a situação jurídica resultante, e não ser tratada como condição para a aquisição originária ou para a liberação material da unidade em relação às restrições do antigo titular, garantindo assim a eficácia plena de reconhecimento originário de propriedade, na ocorrência da conversão da legitimação de posse ao beneficiário não vinculado ao ônus/indisponibilidade de origem.

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Base legal

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e dá outras providências. Art. 26. Texto consultado em reprodução do Jusbrasil. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/topicos/158674895/artigo-26-da-lei-n-13465-de-11-de-julho-de-2017. Acesso em: 2 nov. 2026.