Honorários de sucumbência e honorários contratuais na cobrança de cotas condominiais

1. Introdução

A cobrança da cota condominial é, talvez, a tarefa mais repetida da advocacia condominial. É também a que mais sente qualquer mudança nas regras de custo. Quando o condômino deixa de pagar, alguém precisa arcar com o trabalho de recuperar o crédito. Definir quem deve ser esse alguém é o objeto deste estudo.

Em setembro de 2025, a terceira turma do STJ julgou o recurso especial 2.187.308/TO, relatado pela ministra Nancy Andrighi. Por unanimidade, decidiu que o condomínio exequente não pode incluir os honorários convencionais no cálculo da execução de cotas inadimplidas, ainda que a convenção preveja esse repasse. O acórdão foi publicado no DJEN de 19 de setembro de 2025.

Dois meses depois, em 27 de novembro de 2025, a deputada Laura Carneiro apresentou o PL 6.018/25. O texto acrescenta o § 1º-A ao art. 1.336 do CC para afastar do condômino inadimplente os honorários contratuais e declarar nula qualquer previsão em sentido contrário. O parecer favorável do relator, deputado Ricardo Ayres, foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania em 14 de abril de 2026. Desde 4 de maio de 2026 o projeto aguarda a decisão da Mesa Diretora sobre três recursos que pedem sua apreciação pelo Plenário.

O mercado leu esses dois movimentos como uma sentença definitiva: acabou o repasse de honorários ao inadimplente. Tenho para mim que a leitura é apressada. O acórdão resolveu uma questão precisa, dentro de um processo de execução. Não disse tudo sobre a cobrança feita antes do processo. E nada disse sobre a forma como condomínio e advogado podem organizar, entre si, a remuneração do trabalho de cobrança.

De lá para cá, o cenário se moveu. Em dezembro de 2025, a quarta turma aplicou a mesma vedação a um encargo de cobrança extrajudicial (REsp 2.216.157/DF). Em outubro de 2026, a segunda seção reconheceu a relevância da questão no REsp 2.273.471 e suspendeu os recursos especiais sobre o tema. Entre as perguntas que a Seção vai responder está, justamente, a diferença entre os honorários da ação judicial e os da atuação extrajudicial. Este estudo pretende contribuir para esse debate.

Este estudo tem três objetivos. O primeiro é separar, com clareza, honorários de sucumbência e honorários contratuais, com base no CPC, no CC e no Estatuto da Advocacia. O segundo é demonstrar por que o precedente não alcança a cobrança extrajudicial, na qual os arts. 389, 395 e 404 do CC seguem oferecendo fundamento legal para o repasse, uma vez que o art. 1.336, § 1º, trata dos encargos que incidem sobre a cota em atraso, e não do custo da cobrança. O terceiro é examinar o pagamento integral em três dias na execução, que reduz os honorários pela metade, e a validade do ajuste pelo qual o condomínio complementa a remuneração do advogado até o patamar de dez por cento, salvo outro ajuste entre condomínio e advogado.

O método é dogmático. Parte do texto legal, do inteiro teor do acórdão e do registro oficial de tramitação do projeto.

2. Duas verbas, duas origens: Sucumbência e contrato

O ponto de partida está no Estatuto da Advocacia. O art. 22 da lei 8.906/1994 garante ao advogado três formas de remuneração:

Art. 22. A prestação de serviço profissional assegura aos inscritos na OAB o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência.

São verbas distintas na origem, no devedor e na finalidade. Confundi-las é a fonte de boa parte dos equívocos na cobrança condominial.

Os honorários contratuais nascem do acordo entre cliente e advogado. Quem paga é o cliente. O valor é livre, dentro dos parâmetros éticos. O Código de Ética e Disciplina da OAB, aprovado pela resolução 2/15 do Conselho Federal, recomenda a contratação por escrito e exige moderação na fixação, atentando para elementos como a complexidade da causa, o trabalho e o tempo exigidos, o valor envolvido e o proveito para o cliente (arts. 48 e 49).

Os honorários de sucumbência nascem da decisão judicial. Quem paga é a parte vencida. O fundamento está nos princípios da sucumbência e da causalidade, positivados no art. 85 do CPCl. E o crédito não pertence ao vencedor. Pertence ao seu advogado:

Art. 85. (...) § 14. Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial.

Art. 23. Os honorários incluídos na condenação, por arbitramento ou sucumbência, pertencem ao advogado, tendo este direito autônomo para executar a sentença nesta parte, podendo requerer que o precatório, quando necessário, seja expedido em seu favor. (Lei 8.906/1994).

Daí a primeira consequência prática. O condomínio que vence a execução não recebe os honorários de sucumbência. Quem os recebe é o seu advogado, por direito próprio. Essa verba, portanto, não recompõe o caixa do condomínio. Remunera o profissional.

A segunda consequência decorre da primeira. Se a sucumbência pertence ao advogado, nada impede que cliente e advogado ajustem que ela será, no todo ou em parte, a própria remuneração pela cobrança. É um modelo antigo e muito usado na advocacia condominial. O condomínio não adianta valores. O advogado recebe do devedor, quando e se houver êxito.

A distinção foi bem desenhada no voto condutor do REsp 2.187.308/TO, com apoio no professor Dinamarco. Os arts. 84 e 85 do CPC dividem o custo do processo em despesas e honorários. As despesas abrangem as custas, a indenização de viagem, a diária de testemunha e a remuneração do assistente técnico. Os honorários contratuais não estão nessa lista, porque a advocacia é profissão liberal e as relações entre cliente e advogado são de natureza contratual (DINAMARCO, 2004, p. 634, citado no acórdão).

A Corte Especial já havia fixado a mesma linha no EREsp 1.507.864/RS (DJe 11/5/16). Cabe ao perdedor arcar com os honorários fixados pelo juízo em razão da sucumbência, e não com os decorrentes de contrato firmado pela parte contrária com seu procurador, em circunstâncias alheias à vontade do condenado.

Existe, porém, uma terceira referência a honorários que costuma passar despercebida. O CC também fala em honorários de advogado, e não no capítulo do processo. Fala no capítulo do inadimplemento das obrigações. Voltaremos a ela no item 4, porque é ali que está a chave da cobrança extrajudicial.

Ficam, assim, três premissas. A sucumbência nasce do processo e pertence ao advogado. O honorário contratual nasce do contrato e é devido pelo cliente. E o repasse do honorário contratual a um terceiro só se sustenta quando houver fundamento jurídico que o autorize.

3. O que o STJ decidiu no REsp 2.187.308/TO

O caso veio do Tocantins. O Condomínio Residencial Diamante do Lago ajuizou execução de cotas contra uma construtora e incluiu no cálculo honorários convencionais de 20% sobre o débito, com base na convenção. O juiz de primeiro grau determinou a emenda da inicial para excluir essa parcela e limitar os juros a 2%. O TJ/TO reformou a decisão e mandou processar a execução tal como proposta.

No recurso especial, a construtora concentrou a discussão nos honorários. Alegou violação aos arts. 389 e 395 do CC e ao art. 85 do CPC e sustentou que suportar os honorários convencionais, somados aos de sucumbência, configurava bis in idem.

A terceira turma deu provimento ao recurso. A ementa resume as razões de decidir:

Ao tratar do custo do processo, o CPCl, em seus arts. 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte.

É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. (STJ, REsp 2.187.308/TO, terceira turma, relatora ministra Nancy Andrighi, j. 16/9/25, DJEN 19/9/25)

O voto reconhece que a própria terceira turma admite o repasse de honorários contratuais em contratos empresariais, e cita o REsp 1.910.582/PR (DJe 20/8/21), que validou cláusula de locação de espaço em shopping center. Afasta essa lógica para o condomínio porque a obrigação condominial tem natureza real, ligada ao direito de propriedade como obrigação propter rem, e não se confunde com um contrato paritário entre agentes econômicos.

Em seguida, o voto invoca o § 1º do art. 1.336 do CC:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

E conclui que, além da correção monetária, dos juros e da multa, o CC não prevê a inclusão de outras despesas no cálculo do valor devido pelo condômino inadimplente. A previsão na convenção não altera esse resultado, diante da ausência de previsão legal. O voto, porém, não examina o art. 1.334 do CC, que reserva à convenção tanto o modo de pagamento das contribuições (inciso I) quanto as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores (inciso IV).

O voto registra que esse é o entendimento predominante nas duas turmas de Direito Privado, apesar de algumas oscilações, e cita, entre outros, o AgInt no REsp 2.135.895/SC (quarta turma, DJEN 9/12/24).

O dispositivo é preciso. Determina que o valor cobrado a título de honorários convencionais seja excluído do cálculo do débito que instrumentaliza a execução.

Três dados merecem atenção. O processo era uma execução de título extrajudicial, fundada no art. 784, X, do CPC. A parcela discutida era de 20% sobre o débito, somada à sucumbência fixada no despacho inicial (art. 827 do CPC). E a controvérsia foi decidida à luz do custo do processo, ou seja, da separação entre gastos endoprocessuais e extraprocessuais dentro de uma demanda judicial. Esse é o recorte do precedente.

4. Os limites do precedente: a cobrança extrajudicial

4.1 O recorte do caso julgado

Precedente vale pela sua razão de decidir, aplicada aos fatos que a sustentam. O próprio CPC reconhece isso ao exigir que o julgador, ao deixar de seguir precedente invocado pela parte, demonstre a distinção ou a superação do entendimento (art. 489, § 1º, VI). A técnica pressupõe, justamente, que todo precedente tem contornos.

Convém lembrar, também, a natureza do julgado. Trata-se de acórdão de turma, proferido em recurso especial comum. Não foi julgado sob o rito dos repetitivos nem sob o regime da relevância da questão federal, e não se enquadra nas hipóteses do art. 927 do CPC. Tem enorme força persuasiva, mas não é vinculante. Esse quadro deve mudar com o julgamento afetado à segunda seção, tratado no item 4.4.

A razão de decidir do REsp 2.187.308/TO, lida no conjunto da ementa, está no item 3. No processo, o vencido responde pelos gastos endoprocessuais. Os gastos extraprocessuais, ainda que assumidos em razão do processo, não podem ser imputados à outra parte. O item 4 aplica essa regra à execução de cotas.

Na cobrança extrajudicial, porém, não há processo. Logo, não há vencido, sucumbência ou despesa endoprocessual a repartir. O argumento central do acórdão, que é a lógica do custo do processo, não encontra onde incidir. Desaparece, também, o risco que motivou o recurso especial: o bis in idem entre honorário contratual e honorário de sucumbência. Se não há processo, não há sucumbência a duplicar.

É verdade que o acórdão tem um segundo fundamento, de direito material: o art. 1.336, § 1º, não prevê outras verbas além de correção, juros e multa, e a convenção, sozinha, não supre a falta de previsão legal. Esse argumento, em tese, poderia alcançar a cobrança extrajudicial. Não o ignoro. Mas é exatamente nele que está a fragilidade quando transportado para fora do processo.

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