Holding para o imóvel alugado à própria empresa: A conta mudou

Durante anos, a recomendação foi quase automática: o sócio que aluga um imóvel à própria empresa paga até 27,5% de IRPF sobre o aluguel, enquanto uma holding no lucro presumido pagaria uma carga tributária de cerca de 11% (IRPJ, CSLL, Pis e Cofins cumulativos). Bastava transferir o imóvel. Em 2026, duas mudanças alteraram essa conta. A reforma tributária do consumo fez da holding contribuinte do IBS e da CBS, e a lei 15.270/25 criou a tributação mínima do IRPFM - imposto de renda das pessoas físicas.

Para o sócio de alta renda, o resultado pode surpreender: com a holding, o aluguel passa a custar mais, e não menos. Este artigo mostra, com exemplos numéricos, quando isso acontece e quando a holding continua compensando.

1. A conta tradicional

Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva do IRPF. Para quem já tem outras rendas tributáveis, a alíquota marginal é de 27,5%.

Na holding do lucro presumido, a base de cálculo do IRPJ e da CSLL é 32% da receita de aluguel. Com IRPJ de 15% e CSLL de 9%, a carga fica em 7,68% da receita, sem contar o adicional de 10% do IRPJ, que só incide sobre a base que passar de R$ 240 mil por ano. Até 2026, somavam-se o PIS e a Cofins cumulativos, de 3,65%, e o total ficava perto de 11,3%. Os dividendos distribuídos pela holding eram isentos.

A diferença, de 27,5% para cerca de 11%, sustentava a recomendação. O custo de manter a holding (contabilidade, notas fiscais, obrigações acessórias) costumava ser pequeno diante da economia.

2. O que muda com o IBS e a CBS

A LC 214/25 criou um regime específico para operações com imóveis. A pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguéis quando loca mais de três imóveis e a receita anual passa de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA (art. 251). Quem aluga um ou dois imóveis à própria empresa fica, em regra, fora da incidência. A holding no regime regular, ao contrário, é contribuinte desde o primeiro aluguel.

Na locação, as alíquotas do IBS e da CBS têm redução de 70%. Com as alíquotas de referência ainda não fixadas, as estimativas apontam algo perto de 8,4% sobre o aluguel.

Esse custo, porém, pode ser neutro. Se a empresa locatária estiver no regime regular do IBS e da CBS, o que inclui as empresas do lucro presumido e do lucro real, ela aproveita como crédito todo o tributo destacado na nota. Veja o fluxo de um aluguel de R$ 15 mil por mês:

Etapa	Holding (locadora)	Empresa (locatária)
Nota fiscal	R$ 15.000 + R$ 1.260 de IBS/CBS destacados	paga R$ 16.260
Recolhimento e crédito	repassa R$ 1.260 ao fisco	abate R$ 1.260 do IBS/CBS devido sobre suas vendas
Resultado líquido	fica com R$ 15.000	o aluguel custa R$ 15.000

Para isso funcionar, o contrato precisa fixar o aluguel com o tributo cobrado à parte. Um aluguel de R$ 15 mil "com tudo incluído" faria a holding absorver o tributo. Outro cuidado: a holding do sócio e a empresa locatária são partes relacionadas. O IBS e a CBS incidem sobre fornecimentos a parte relacionada sem custo ou abaixo do valor de mercado (art. 5º, IV), e por isso o aluguel deve seguir o mercado, com laudo que o comprove.

Se a empresa locatária for optante do Simples Nacional e não tiver optado pelo IBS e pela CBS no regime regular, o crédito deixa de ser integral. Nesse caso, a holding passa a ter um custo real de IBS e CBS, que a pessoa física não teria.

No lucro real há um ponto adicional: o aluguel é despesa dedutível do IRPJ e da CSLL, seja pago à pessoa física, seja à holding. A dedução não muda a comparação entre as duas opções, mas torna ainda mais importante que o valor siga o mercado, porque o excesso pago a sócio pode ser glosado.

3. O IRPFM e o efeito piso

A lei 15.270/25 incluiu os arts. 16-A e 16-B na lei 9.250/1995. Quem tem renda anual acima de R$ 600 mil passa a dever um imposto mínimo, com alíquota que cresce até 10% para rendas a partir de R$ 1,2 milhão. A base inclui os dividendos isentos. Do valor apurado se abate o IR que a pessoa física já pagou no ano, inclusive o IRPF sobre aluguéis e o IR retido na fonte sobre aplicações financeiras.

Há ainda um redutor. Se a alíquota efetiva da empresa que pagou os dividendos, somada à alíquota efetiva do IRPFM, passar de 34%, o excesso é abatido do IRPFM. O teto de 34% vale para a maioria das empresas; para seguradoras é de 40% e para instituições financeiras, de 45%. Empresas que já pagam muito IRPJ e CSLL sobre o lucro contábil, como as do lucro real sem benefícios fiscais, livram seus sócios, no todo ou em parte, do mínimo. No lucro presumido, a alíquota efetiva sobre o lucro costuma ser baixa, sobretudo no comércio e na indústria, em que a base presumida do IRPJ é de 8% da receita. Ali o mínimo tende a ser devido por inteiro.

Na prática, o IRPFM funciona como uma consumação mínima. Num bar que cobra consumação mínima de R$ 100, uma bebida de R$ 30 não aumenta a conta de quem ainda está abaixo do mínimo: ela só é abatida de um valor que seria pago de qualquer jeito. Com o IRPF do aluguel ocorre o mesmo. Para o sócio que já paga o mínimo cheio sobre os dividendos da empresa, o IRPF do aluguel não é custo novo. O único acréscimo é o aumento do próprio piso, ou seja, 10% do aluguel.

Na holding, isso se inverte. O IRPJ e a CSLL pagos pela holding não contam como imposto pago pela pessoa física e só ajudariam por meio do redutor. Como a alíquota efetiva de uma holding de aluguel no presumido fica perto de 8%, a soma com os 10% do IRPFM não chega a 34%. Os dividendos da holding pagam o mínimo por inteiro.

3.1. Exemplo 1: Sócio de alta renda

Imagine um sócio que recebe R$ 3,2 milhões por ano em dividendos de uma empresa de serviços no lucro presumido e aluga à empresa um imóvel comercial por R$ 180 mil anuais. A empresa tem lucro contábil de R$ 6 milhões e receita de R$ 12 milhões, o que leva sua alíquota efetiva a cerca de 21%. Somada aos 10% do IRPFM, ela não passa de 34%, e o sócio deve o mínimo cheio.

Na holding, foram considerados IRPJ e CSLL de R$ 13.824, manutenção de R$ 15 mil por ano e distribuição de todo o lucro (R$ 151.176). O IBS e a CBS ficaram fora da conta, por serem neutros para uma empresa no regime regular (lucro real ou presumido).

O resultado: a holding custa cerca de R$ 26 mil a mais por ano. O IRPF de R$ 38.595 sobre o aluguel não desapareceu. Ele foi pago, mas no lugar de uma parte do IRPFM que o sócio já pagaria.

A vantagem também não aparece quando a empresa paga mais IRPJ e CSLL, seja porque tem margem menor, seja porque está no lucro real. Neste exemplo, a partir de uma alíquota efetiva de cerca de 25%, o redutor afasta o mínimo e o IRPF do aluguel volta a ser custo real. Mesmo assim, nesse exemplo, a holding fica cerca de R$ 5 mil mais cara por ano, porque seus dividendos continuam pagando os 10% do mínimo e a estrutura tem custo fixo. Se o sócio tiver outra renda tributável e o aluguel pagar 27,5% cheios, a holding passa a economizar cerca de R$ 5,6 mil por ano, valor modesto diante dos custos e riscos da estrutura.

Para melhor resumir o que foi aqui tratado, vale condensar as informações no quadro resumo abaixo:

Cenário	Custo do aluguel na pessoa física	Custo do aluguel na holding	Resultado
Empresa com alíquota efetiva de cerca de 21%: sem redutor, IRPFM devido por inteiro	R$ 18.000 (10%) O IRPF de R$ 38.595 é abatido do mínimo; só o piso aumenta	R$ 43.942 (24,4%) IRPJ e CSLL de R$ 13.824, manutenção de R$ 15.000 e IRPFM de R$ 15.118	Holding custa R$ 25.942 a mais
Empresa com alíquota efetiva a partir de cerca de 25%: o redutor afasta o mínimo sobre os dividendos da empresa	R$ 38.595 (21,4%) IRPF pela tabela progressiva, agora como custo real	R$ 43.942 (24,4%) Os dividendos da holding continuam pagando os 10% do mínimo	Holding custa R$ 5.347 a mais
Mesma situação, com o sócio tendo outra renda tributável	R$ 49.500 (27,5%) Aluguel inteiro na alíquota máxima	R$ 43.942 (24,4%)	Holding economiza R$ 5.558

Premissas: lucro contábil da empresa de R$ 6 milhões; holding no lucro presumido, com distribuição de todo o lucro (R$ 151.176); IBS e CBS neutros, porque a empresa locatária está no regime regular.

3.2. Exemplo 2: Renda abaixo de R$ 600 mil

Agora considere um sócio que recebe R$ 300 mil por ano em dividendos e o mesmo aluguel de R$ 180 mil. Com renda total de R$ 480 mil, ele está fora do IRPFM, e a conta tradicional volta a valer.

Aqui a holding economiza cerca de R$ 9,8 mil por ano. Se o sócio tiver pró-labore ou outra renda tributável, o aluguel entra inteiro na alíquota de 27,5%, o IRPF sobe para R$ 49.500 e a economia passa de R$ 20 mil. Os dividendos da holding, de cerca de R$ 12,6 mil por mês, ficam abaixo do limite de R$ 50 mil mensais a partir do qual há retenção de 10% na fonte.

Entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, a alíquota do IRPFM cresce de forma linear, de zero a 10%. Nessa faixa o resultado depende do caso e precisa ser simulado com os números reais.

Quadro resumo do exemplo em destaque:

Cenário	Custo do aluguel na pessoa física	Custo do aluguel na holding	Resultado
Renda total de R$ 480 mil, sem outra renda tributável: fora do IRPFM	R$ 38.595 (21,4%) IRPF pela tabela progressiva	R$ 28.824 (16,0%) IRPJ e CSLL de R$ 13.824 e manutenção de R$ 15.000; sem IRPFM	Holding economiza R$ 9.771
Sócio com pró-labore ou outra renda tributável, mantida a renda total abaixo de R$ 600 mil	R$ 49.500 (27,5%) Aluguel inteiro na alíquota máxima	R$ 28.824 (16,0%)	Holding economiza R$ 20.676
Renda total entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão	IRPF e IRPFM parcial Alíquota do mínimo cresce de zero a 10%	IRPJ, CSLL, manutenção e IRPFM parcial	Depende do caso: simular

Premissas: holding no lucro presumido, com distribuição de todo o lucro (R$ 151.176, cerca de R$ 12,6 mil por mês, abaixo do limite de R$ 50 mil mensais para retenção de 10%); IBS e CBS neutros, porque a empresa locatária está no regime regular.

4. E o comodato à empresa?

Quando a empresa locatária está no lucro presumido, o aluguel pago não reduz os tributos dela, porque a base é a receita, não o lucro. Daí surge uma ideia: emprestar o imóvel de graça e retirar o valor como dividendo. Na pessoa física, que não é contribuinte do IBS e da CBS, o comodato não gera esses tributos.

A ideia esbarra em um problema quando há outros sócios. Se houver outros sócios, o lucro que deixa de ser pago como aluguel é dividido entre todos, e o proprietário cede aos demais sócios parte do valor do imóvel. Se, para compensar, ele receber uma fatia maior dos lucros, o empréstimo deixa de ser gratuito, como exige o art. 579 do CC. Passa a ser uma locação dissimulada, que a Receita Federal pode requalificar como aluguel, com IRPF pela tabela progressiva e multa qualificada.

O comodato também não pode ser feito pela holding. Ela é contribuinte, e o empréstimo gratuito a parte relacionada é tributado pelo valor de mercado (LC 214/25, art. 5º, IV).

No lucro real, o comodato tende a ser pior: a empresa perde a dedução do aluguel no IRPJ e na CSLL.

5. O que verificar antes de decidir

A escolha entre manter o imóvel na pessoa física ou transferi-lo para uma holding passou a depender de uma simulação com os números de cada caso. Alguns fatores pesam mais que outros.

O primeiro é a renda total do sócio. Acima de R$ 1,2 milhão por ano, com rendimentos formados sobretudo por dividendos pouco tributados, o sócio tende a pagar o IRPFM por inteiro. Nessa situação, o IRPF sobre o aluguel recebido na pessoa física é abatido de um mínimo que já seria devido, e a holding perde a vantagem que justificava sua criação.

O segundo é a alíquota efetiva da empresa que distribui os dividendos, calculada pela divisão do IRPJ e da CSLL devidos pelo lucro contábil. Quando essa alíquota, somada aos 10% do IRPFM, passa de 34%, entra o redutor, e o mínimo deixa de incidir, no todo ou em parte, sobre esses dividendos. O IRPF do aluguel volta então a ser custo real. Empresas fora do lucro real podem optar por um cálculo simplificado do lucro contábil (lei 9.250/1995, art. 16-B, § 6º), escolha que pode alterar a alíquota efetiva e, com ela, o resultado da comparação.

As receitas financeiras tributadas na fonte também entram na conta. O IR retido sobre aplicações é abatido do mínimo, assim como o IRPF sobre aluguéis. Valores elevados podem tirar o sócio da situação de IRPFM cheio e mudar a conclusão.

Do lado do IBS e da CBS, o ponto decisivo é o regime da empresa locatária. Se ela estiver no regime regular, o tributo cobrado pela holding volta como crédito e o efeito é neutro. Se for optante do Simples Nacional sem opção pelo regime regular, o crédito fica limitado, e o IBS e a CBS passam a ser custo, algo que não existe quando o proprietário é pessoa física abaixo dos limites legais.

O custo de manutenção da holding é fixo: contabilidade, emissão de notas fiscais e obrigações acessórias. Quanto menor o aluguel, maior o peso desse custo sobre a economia esperada.

Os planos para o imóvel no longo prazo também contam. Se a intenção for vendê-lo, a diferença é relevante. Na pessoa física, a venda paga apenas imposto de renda sobre o ganho de capital. Na holding, a venda é tributada pelo IBS e pela CBS sobre o valor que exceder o redutor de ajuste, além do IRPJ e da CSLL.

O objetivo sucessório, tradicionalmente um dos argumentos a favor da holding, perdeu parte da força. Desde a LC 227/26, o ITCMD sobre a doação ou a transmissão de quotas é calculado a valor de mercado dos bens, e não mais pelo patrimônio líquido contábil. A holding pode continuar útil para a organização da sucessão e para a governança familiar, mas a economia de ITCMD deixou de ser automática.

Por fim, qualquer que seja a escolha, o contrato de locação entre o sócio e a empresa deve seguir o valor de mercado. Um laudo de avaliação e a aprovação dos demais sócios protegem o proprietário diante do fisco e diante dos próprios sócios, já que ele está dos dois lados da operação.

6. Conclusão

A holding patrimonial deixou de ser resposta automática para o imóvel alugado à própria empresa. Para sócios com renda abaixo de R$ 600 mil, a economia de imposto de renda continua, desde que a empresa locatária esteja no regime regular e o aluguel siga o valor de mercado. Para sócios de alta renda, o IRPFM transforma o IRPF do aluguel em parte de um imposto que já seria pago, e a holding pode sair mais cara.

A decisão agora depende de uma simulação com números reais: renda total do sócio, regime e alíquota efetiva da empresa, receitas financeiras e custo da estrutura. Os valores deste artigo são estimativas. As alíquotas de referência do IBS e da CBS ainda não foram fixadas, e o cálculo do redutor do IRPFM depende de regulamentação.

_______

Referências

BRASIL. Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006. Institui o Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte [...]. Brasília, DF: Presidência da República, 2006.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária. Brasília, DF: Presidência da República, 2025.

BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Institui o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS); dispõe sobre o processo administrativo tributário do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e sobre a distribuição do produto da arrecadação do IBS aos entes federativos; institui normas gerais relativas ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD) [...]. Brasília, DF: Presidência da República, 2026.

BRASIL. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1995.

BRASIL. Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas físicas e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1995.

BRASIL. Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996. Dispõe sobre a legislação tributária federal, as contribuições para a seguridade social, o processo administrativo de consulta e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1996.

BRASIL. Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998. Altera a Legislação Tributária Federal. Brasília, DF: Presidência da República, 1998.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

BRASIL. Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025. Altera a Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, e a Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, para instituir a redução do imposto sobre a renda devido nas bases de cálculo mensal e anual e a tributação mínima [...]. Brasília, DF: Presidência da República, 2025.