O STJ e a boa-fé na aquisição de bens imóveis

O STJ e a boa-fé na aquisição de bens imóveis

Pedro Gomes Miranda e Moreira*

Imaginemos o seguinte: lavramos escritura pública de compra e venda de bem imóvel, pagamos o valor avençado em seus exatos termos e condições e, tempos depois, subitamente, tomamos conhecimento de que o imóvel adquirido de boa-fé foi objeto de penhora em ação judicial movida por um terceiro em face do alienante, por reconhecimento de fraude aos credores ou à execução na alienação.

Infelizmente, fato é que esta indesejada situação é bastante comum na realidade social brasileira, cabendo ao Poder Judiciário dirimir os conflitos de interesses dela advindos.

É neste contexto que, após reiterados precedentes (RESP 865974 - clique aqui, RESP 810170 - clique aqui, AGRESP 1046004 - clique aqui, entre outros), o STJ editou recentemente a Súmula 375, nos seguintes termos:

"O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente."

Conforme este entendimento, o reconhecimento da fraude à execução na alienação de bem imóvel pelo devedor somente pode dar-se quando a constrição judicial estava registrada na matrícula do bem quando da alienação ou da prova, pelo credor, de que o adquirente agiu em conluio (consilium fraudis) com o alienante.

Pensamos que andou bem o STJ sumular este entendimento, especialmente por interpretar os negócios jurídicos com base no princípio da boa-fé, conferindo estabilidade e segurança jurídica aos contratos realizados com um terceiro que estava pautado pela boa-fé na celebração do negócio.

É importante, contudo, atentar que este entendimento, apesar de reiterado e já sumulado pelo Tribunal superior, não vincula os órgãos jurisdicionais, razão pela qual aconselhamos que a aquisição de bens imóveis somente deve ser concretizada após o prévio levantamento de todas as certidões referentes ao(s) imóvel(is) e ao(s) vendedor(es), extraídas junto a órgãos públicos e privados diversos, que se produza prova robusta do pagamento efetuado, que a minuta da escritura pública contenha todas as informações necessárias e precisas para comprovar a referida boa-fé, entre outros atos de prevenção que devem ficar devidamente documentados.

Agindo desta forma, é possível evitar ou, quando menos, reduzir os riscos de experimentar futuros dissabores e prejuízos econômicos na realização dos negócios jurídicos em questão.

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*Advogado sócio do escritório Celso Cordeiro de Almeida e Silva Advogados