Falta de registro de alienação fiduciária permite reembolso sem leilão

Em ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, não é possível exigir do comprador que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para receber de volta as quantias pagas, caso o contrato que serve de título à propriedade fiduciária não tenha sido registrado em cartório - como determina o artigo 23 da lei 9.514/97.

Com esse entendimento, a 3ª turma do STJ confirmou acórdão do TJ/SP que, em caso envolvendo rescisão de contrato, verificou não ter havido o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, razão pela qual não estaria constituída a garantia. Assim, não haveria impedimento à resolução do ajuste, com a restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador.

(Imagem: STJ)

O caso teve origem em contrato particular de compra e venda de um terreno em loteamento urbano, do qual constou cláusula de alienação fiduciária em garantia. O comprador, impossibilitado de arcar com as prestações, ajuizou pedido de rescisão do negócio e devolução de 90% da quantia paga.

No recurso apresentado ao STJ, a empresa vendedora do imóvel pediu que fosse seguido o procedimento do leilão previsto no artigo 27 da lei 9.514/97, sob o argumento de que a ausência de registro do contrato decorreu de culpa exclusiva do comprador.

Regime especial

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, no ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: o regime geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e o regime especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, entre as quais a lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis.

A magistrada explicou que, no regime especial da lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva: sem ele, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se formam, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro.

Daí porque "na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o artigo 23 da lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor", afirmou a ministra.