Juíza impede rescisão contratual de imóvel com alienação fiduciária

Contrato de compra e venda de imóvel formalizado com pacto acessório de alienação fiduciária não autoriza, em caso de impossibilidade de pagamento pelos compradores, resilição contratual e devolução dos valores já pagos. Decisão é da juíza Federal Cristiane Farias Rodrigues dos Santos, da 9ª vara Cível Federal de São Paulo/SP, segundo a qual, não se aplica o entendimento utilizado em promessas de compra e venda de imóvel.

Em 2017, os autores firmaram contrato de compra e venda habitacional com a incorporadora, utilizando recursos do FGTS para pagamento do financiamento, o qual, por sua vez, foi contratado com a CEF - Caixa Econômica Federal.

Impossibilitados financeiramente de arcar com as prestações, os compradores requereram a suspensão de cobranças futuras e devolução da quantia paga (R$ 31.425, 85).

A incorporadora informou que não seria possível a resilição do contrato, pois o financiamento firmado com a CEF impedia tal modo de resolução, sendo a única forma de se desvincular do contrato, a venda do imóvel para terceiros com aprovação do banco.

A Caixa, por sua vez, informou que a questão deveria ser resolvida diretamente com a incorporadora.

Irresignados, os compradores ingressaram com ação judicial.

(Imagem: Freepik)

Para magistrada, impossibilidade financeira de arcar com prestações não enseja rescisão contratual se prevista alienação fiduciária.(Imagem: Freepik)

Alienação fiduciária

A magistrada, em sentença, apontou que, no caso, o entendimento da Súmula 543 do STJ, relativo à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não é aplicável. Isso porque há escritura de compra e venda definitiva, entre a incorporadora, os compradores e a CEF, além de pacto acessório de mútuo e alienação fiduciária em garantia em favor da CEF.

"De se observar que toda a jurisprudência sobre a matéria invocada pela parte autora, trata da possibilidade da resilição simples [...] nada abordando acerca do Contrato de Compra e Venda já registrado, e celebrado, de forma complexa, tendo a instituição financeira como concessora do mútuo feneratício, sendo detentora de relação fiduciária em relação ao imóvel."

Avaliou ainda que mesmo sendo possível aos autores resilir o contrato, ao acionar o sistema público de financiamento, oferecendo o imóvel adquirido como garantia da dívida em fidúcia, não se pode aplicar o art. 53 do CDC que permite abatimento proporcional das parcelas pagas.

A juíza aventou que apenas casos excepcionais justificariam a resolução contratual. "A simples vontade da autora, ainda que fundada em razões de impossibilidade de arcar com o pagamento das prestações e arcar com os encargos do financiamento, não se erige em motivo hábil a permitir a resilição contratual", completou a magistrada.

Ao final, considerou que, ao suscitar a própria mora e admitir o inadimplemento antecipado, os compradores ensejam a consolidação da propriedade em nome do credor (art. 26, lei 9.514/97) e autoriza a adoção dos procedimentos necessários para a venda do bem dado em garantia.

O escritório Junqueira Gomide Advogados defendeu a incorporadora.