Retomada de imóveis por bancos: Entenda o que muda com decisão do STF

Nesta quinta-feira, 26, STF decidiu, por maioria, que a retomada pelo banco de imóvel dado em garantia, sem a intervenção do judiciário, conforme previsto na lei 9.514/97, é constitucional.

Mas o que a decisão da Corte muda, na prática?

Para responder a esta pergunta, Migalhas ouviu especialistas em Direito Imobiliário: os advogados André Abelha e Alexandre Junqueira Gomide, presidente e vice do IBRADIM - Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, que atuou como amicus curiae no processo. Ambos explicaram que o STF apenas validou procedimento que já ocorre por previsão legal, e destacaram que a alienação fiduciária revolucionou o mercado imobiliário dos últimos 20 anos.

Conforme esclarece André Abelha, o STF decidiu que a execução extrajudicial do imóvel dado em garantia pelo devedor é compatível com as garantias processuais da Constituição - ou seja, que a cobrança, em cartório, do valor em débito, e o leilão extrajudicial do imóvel, no caso de não pagamento da mora, não violam o contraditório e a ampla defesa, não afastam o acesso do devedor ao Judiciário, nem afrontam o direito à moradia.

Para Abelha, se o STF tivesse decidido o contrário, "teríamos, provavelmente, a maior crise da história do mercado imobiliário nacional". 

O especialista considera que a alienação fiduciária revolucionou o mercado de crédito imobiliário, sendo uma garantia real usada em quase 100% das operações.

"Retirar sua eficácia teria sido um desastre. Com sua manutenção, cai a espada que pairava sobre a cabeça do mercado. Ganhamos em segurança jurídica. E isso deve significar crédito mais disponível e mais barato."

Ele explica que a decisão possui carga simbólica poderosa e contribui para o movimento de desjudicialização no Brasil. 

No mesmo sentido é a opinião de Alexandre Junqueira Gomide. Ele destaca que a alienação fiduciária foi responsável pelo desenvolvimento do mercado imobiliário nos últimos 20 anos e pela crescente elevação do crédito imobiliário às famílias brasileiras. 

A morosidade e insegurança jurídica da execução hipotecária realizada antes da lei 9.514/97, diz o advogado, restringiam o acesso ao crédito imobiliário, de custo elevado, já que o risco na concessão do financiamento era alto.

"A decisão, embora pareça óbvia, reforça a segurança jurídica e beneficia milhares de brasileiros que continuarão a ter acesso simples e célere ao crédito imobiliário. Caso a Corte houvesse declarado a inconstitucionalidade da lei 9.514/97, uma infinidade de procedimentos seria obstada e certamente o crédito imobiliário voltaria a ser reduzido aos brasileiros."

O advogado acrescenta que, embora a constitucionalidade tenha sido declarada, a lei pode ser aperfeiçoada. Isso já vem sendo realizado nos últimos anos, como, por exemplo, pelo PL 4.188/21 - o chamado Marco Legal das Garantias de Empréstimo.

Procedimento

Alexandre Gomide explica como funciona o procedimento para o caso de não pagamento, previsto na lei 9.514/97 e validado pela Suprema Corte.

Se inadimplida a obrigação, o devedor será intimado e terá a oportunidade de pagar a dívida. Decorrido o prazo de pagamento, se este não for feito, a propriedade será consolidada em nome do banco.

Mesmo assim, observa o advogado, o imóvel não é "tomado", como tem sido afirmado.

A lei obriga o banco a realizar leilões regulares para garantir que o imóvel seja arrematado por terceiros. Com a arrematação, o valor que ultrapassar a dívida será devolvido ao devedor. 

Caso não haja arrematantes, e considerando que o bem foi consolidado em nome do banco, ele poderá se apropriar do imóvel. 

O advogado ainda ressalta que o procedimento é realizado em cartório de registro de imóveis, de modo que, em caso de ilegalidade, o oficial não permitirá o seguimento do procedimento. 

No mais, havendo ofensas a direitos do devedor (mutuário), ele poderá propor ação judicial.

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