TJ/RJ: Má análise documental não anula promessa de compra e venda

Por maioria, a 21ª câmara de Direito Privado do TJ/RJ reformou sentença e reconheceu a validade de contrato de promessa de compra e venda de um imóvel firmado entre um empresário e a massa falida de uma empresa imobiliária.

O colegiado concluiu que a suposta "má análise" da documentação não configurou erro capaz de anular o negócio jurídico.

Entenda

No caso, a ação anulatória foi proposta pela massa falida sob o argumento de que teria sido induzida a erro na aquisição de um terreno.

A empresa alegou que o vendedor afirmou ser o único proprietário do imóvel, embora ainda estivesse regularizando a documentação, pendente da expedição de formal de partilha.

Sustentou ainda que, após investimentos realizados no bem, o empresário não teria cumprido com obrigações, e que o terreno apresentava irregularidades ambientais, como a existência de um poço não autorizado, o que teria gerado multas ao comprador

Com base nesses fundamentos, o juízo da 1ª vara Cível Regional da Barra da Tijuca/RJ julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando nulo o contrato e condenando o réu ao pagamento de mais de R$ 9,8 milhões em danos materiais, além de multa contratual de R$ 892 mil e indenização por danos morais de R$ 100 mil.

Inconformado, o empresário apelou sustentando cerceamento de defesa, vício de motivação e julgamento extra petita.

No mérito, pediu a total improcedência da ação, com exclusão das indenizações fixadas.

(Imagem: Freepik)

TJ/RJ entendeu que alegação de "má análise" documental não seria suficiente para anular promessa de compra e venda.(Imagem: Freepik)

Documentação válida

Ao analisar o caso, o relator, desembargador Marcelo Marinho, considerou que a sentença não deu o devido deslinde jurídico à questão e acolheu o apelo.

Para ele, a alegação de erro quanto à propriedade do imóvel não procede, já que não houve fraude ou dolo na conduta do vendedor. O desembargador destacou que a empresa autora, atuante no ramo imobiliário, possuía plena capacidade técnica para avaliar a documentação antes de firmar o contrato.

"Analisando a questão, e afastada qualquer ideia de fraude ou dolo, fato que em se tratando a parte autora empresa com reconhecida atuação no mercado imobiliário, cabia a mesma e em razão de se próprio oficio a análise dos documentos acostados e apresentados pelo vendedor quanto a sua propriedade e titulo. Fato que o negócio jurídico realizado pelas partes é licito e regular, não podendo o comprador, agora insatisfeito ou arrependido, alegar que 'analisou mal' as documentações apresentadas", afirmou o relator

Ressaltou ainda que eventual erro escusável não seria suficiente para justificar a rescisão contratual, e que a parte autora deveria reclamar de sua própria desídia ou incapacidade.

Assim, concluiu pela inexistência de justa causa ou erro substancial apto a anular o contrato.

Por maioria, o colegiado deu provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos formulados pela massa falida, reconhecendo a validade da promessa de compra e venda.

Os desembargadores também inverteram os ônus da sucumbência, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

A advogada Ruana Arcas, do escritório João Bosco Filho Advogados, atuou pelo empresário.