Corretor tem direito à comissão mesmo com desistência da venda, decide juíza

A juíza de Direito Andrea Costa Dantas Botto Targino, da 2ª vara Mista de Sapé/PB, condenou o vendedor de um imóvel rural ao pagamento de R$ 180 mil a título de comissão de corretagem, ao reconhecer que o corretor alcançou o resultado útil da intermediação — a assinatura da promessa de compra e venda — e que o distrato posterior ocorreu por razões estranhas à atuação profissional.

O caso

A ação foi proposta em 2018 pelo corretor, já falecido, que afirmou ter intermediado a venda da Fazenda Canafistinha, imóvel rural de 71 hectares pertencente ao réu vendedor. O valor ajustado da negociação foi de R$ 3 milhões, com comissão de 6%, equivalente a R$ 180 mil.

Após o falecimento do corretor, suas herdeiras assumiram a demanda.

O comprador sustentou não ter contratado o corretor e pediu sua exclusão do processo. O vendedor alegou que teria combinado comissão fixa de R$ 30 mil e que o distrato do negócio afastaria qualquer obrigação de pagamento. Também requereu gratuidade da Justiça.

Conforme a sentença, a promessa de compra e venda foi assinada em abril de 2018, mas o distrato ocorreu apenas em maio de 2020, motivado por conflitos do vendedor com credores e questões ligadas à posse do imóvel.

Não houve indícios de que o corretor tivesse contribuído para o desfazimento do negócio.

O processo tramitou por anos para possibilitar a citação das partes e teve sentença anterior anulada pelo TJ/PB, por ausência de análise do pedido de gratuidade, o que resultou no retorno dos autos ao juízo de origem.

Corretor fez jus à comissão e comprador não pode ser responsabilizado

Ao reexaminar o caso, a juíza negou a gratuidade da Justiça ao vendedor ao constatar que ele possui renda mensal líquida superior a R$ 3,5 mil e é proprietário de imóvel rural avaliado em mais de R$ 1,1 milhão, afastando a alegação de hipossuficiência.

Também reconheceu a ilegitimidade passiva do comprador, destacando que o contrato de corretagem se estabelece entre o corretor e quem o contrata — no caso, o vendedor. A magistrada ressaltou que não havia prova de ajuste prévio que transferisse ao comprador o pagamento da comissão, entendimento em linha com a jurisprudência do STJ.

Quanto ao mérito, afirmou que o corretor obteve o resultado útil da intermediação, pois aproximou as partes e viabilizou a assinatura da promessa de compra e venda. Com base no art. 725 do CC, concluiu que a comissão é devida mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento posterior das partes.

A juíza também a alegação de desídia do corretor, assinalando que o distrato ocorreu quase dois anos após a assinatura do contrato preliminar e por motivos inerentes ao vendedor, sem qualquer relação com a intermediação.

O vendedor foi condenado ao pagamento dos R$ 180 mil, com correção pelo IPCA desde 19 de abril de 2018 e juros pela taxa Selic desde a citação, além de custas e honorários sucumbenciais de 10%.

As autoras foram condenadas a pagar R$ 5 mil em honorários ao comprador, já que o pedido em relação a ele foi integralmente rejeitado.

Por fim, a juíza reconheceu o direito dos antigos advogados do corretor falecido ao recebimento de 10% do valor da condenação, conforme contrato juntado aos autos.

O escritório Fernandes Advogados atua no caso.

• Processo: 0801391-50.2018.8.15.0351

Leia sentença.