STJ: Corretora não responde solidariamente por atraso na entrega de imóvel

Por unanimidade, a 4ª turma do STJ afastou a responsabilidade solidária de corretora imobiliária em ação movida por compradora que buscava a devolução dos valores pagos após o atraso na entrega de um imóvel adquirido na planta.

O colegiado entendeu que a corretora, por atuar apenas na intermediação do negócio, não integra a cadeia de consumo prevista no CDC e, portanto, não tem responsabilidade direta perante o comprador pela restituição de valores decorrentes do atraso da construtora.

 

Entenda o caso

A compradora havia rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel após atraso superior ao prazo de tolerância legal de 180 dias. Pediu a devolução integral das quantias pagas, inclusive a comissão de corretagem.

Tanto o juízo de primeiro grau quanto o TJ/RJ consideraram a corretora solidariamente responsável, com base no artigo 7º, parágrafo único, do CDC.

Para as instâncias ordinárias, a corretora teria integrado a cadeia de produção e distribuição, respondendo, assim, pela devolução integral das parcelas, conforme a súmula 543 do STJ, que prevê restituição total em casos de rescisão motivada por culpa exclusiva da vendedora.

A imobiliária, por sua vez, recorreu ao STJ argumentando que atuou apenas como intermediadora da negociação, sem qualquer participação na execução da obra, no cronograma ou na gestão da incorporação imobiliária, e que não poderia ser responsabilizada por valores que não recebeu.

Intermediação não gera responsabilidade solidária

O relator do caso, ministro João Otávio de Noronha, explicou que a responsabilidade solidária prevista no CDC só se aplica aos agentes que integram efetivamente a cadeia de fornecimento, isto é, àqueles que participam da produção, distribuição ou prestação do serviço final ao consumidor.

Segundo o ministro "para que um agente seja considerado parte da cadeia de consumo é indispensável que sua atividade guarde relação direta com o serviço ou produto final. Em outras palavras, sua participação deve contribuir efetivamente para a existência ou a qualidade do que foi entregue ao consumidor".

No caso em análise, o ministro observou que a atividade de corretagem, regulada pelo art. 722 do CC, possui natureza de intermediação, esgotando-se na aproximação das partes para celebração do negócio, sem participação na execução da obra ou ingerência no contrato principal.

Assim, a corretora não integra, em regra, a cadeia de fornecimento do imóvel e, portanto, não pode ser responsabilizada solidariamente pela devolução dos valores pagos.

No entanto, Noronha ponderou que há situações excepcionais em que a solidariedade pode ser reconhecida: quando há falha na prestação do serviço de corretagem, participação direta na incorporação ou vínculo societário com a construtora

Como no caso concreto não houve prova de que a corretora tenha extrapolado sua função de mera intermediadora, a 4ª turma reconheceu sua ilegitimidade passiva.

"1. A corretora de imóveis não integra, em regra, a cadeia de fornecimento do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, sendo parte ilegítima para responder solidariamente pela devolução de valores pagos em caso de rescisão. 

2. A responsabilidade solidária da corretora somente se configura quando sua atuação extrapola a mera intermediação, caracterizando falha específica na corretagem, participação na incorporação ou vínculo societário com a incorporadora."

• Processo: AgInt no AREsp 2.539.221

Leia o acórdão.