TJ/DF: Comprador será indenizado por atraso em entrega de apartamento

A 3ª turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal manteve a condenação de duas empresas do ramo imobiliário ao pagamento de R$ 14,6 mil a comprador por atraso na entrega de imóvel na planta.

Para o colegiado, falta de mão de obra qualificada e excesso de chuvas configuram, no máximo, fortuito interno, ligado ao risco da atividade, e não afastam a responsabilidade das empresas pelo pagamento de lucros cessantes e pela devolução dos juros de obra.

Entenda o caso

O comprador ajuizou ação alegando atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, no empreendimento Itapoã Parque, em Brasília/DF.

Segundo o autor, o imóvel foi adquirido em setembro de 2021, pelo valor de R$ 127.453,18, com previsão de entrega em 30 de abril de 2023. Considerado o prazo de tolerância de 180 dias, sustentou que a unidade deveria ter sido entregue até 30 de outubro de 2023, mas as chaves só foram disponibilizadas em 26 de julho de 2024.

Na ação, pediu indenização por danos morais, lucros cessantes, restituição de valores pagos a título de juros de obra e pagamento de multa contratual.

As empresas, por sua vez, alegaram caso fortuito e força maior em razão da pandemia de covid-19. Também sustentaram que o termo de reserva teria caráter apenas referencial e que o prazo de entrega deveria ser contado a partir do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, e não do termo de reserva.

Em 1ª instância, a juíza de Direito Oriana Piske de Azevedo Barbosa, do 4º JEC de Brasília/DF, julgou os pedidos parcialmente procedentes. A magistrada condenou as empresas, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.735,43 por lucros cessantes, R$ 3.906,91 referentes aos juros de obra e R$ 5 mil por danos morais.

Ao recorrer, as empresas discutiram a existência de fortuito externo como justificativa para o atraso, o direito do comprador à indenização por lucros cessantes e à restituição dos juros de obra, além do índice de atualização monetária aplicado à condenação.

Fortuito interno não afasta responsabilidade das construtoras

Ao analisar o recurso, a juíza Margareth Cristina Becker destacou que a relação entre as partes é de consumo, pois comprador e empresas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos no CDC.

Quanto à justificativa apresentada pelas rés, a relatora afirmou que eventual falta de mão de obra qualificada e excesso de chuvas devem ser tratados, no máximo, como fortuito interno. Segundo o acórdão, essas circunstâncias não rompem o nexo de causalidade nem afastam a responsabilidade das empresas, decorrente do risco da atividade exercida.

A turma também aplicou o Tema 996 do STJ, segundo o qual, na aquisição de unidade autônoma em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara e expressa, prazo certo para entrega do imóvel, sem vinculação à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, salvo o período de tolerância.

No caso, o colegiado verificou que, conforme o termo de reserva da unidade habitacional, o prazo final para entrega do imóvel, já considerada a tolerância de 180 dias, encerrou-se em 30 de outubro de 2023. Por isso, afastou a prorrogação unilateral da data de entrega para 3 de junho de 2024 e também o prazo adicional de 60 dias.

Como a entrega ocorreu apenas em 26 de julho de 2024, após o fim do prazo ajustado, a turma concluiu ser ilícita a cobrança de juros de obra no período. Também reconheceu como presumido o prejuízo do comprador pela privação do uso do bem, o que justificou a indenização por lucros cessantes na forma de aluguel mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel.

Quanto à atualização da condenação, a relatora considerou adequado o parâmetro aplicado, com IPCA e taxa legal, conforme a lei 14.905/24, que alterou o CC.

Com esse entendimento, a turma negou provimento ao recurso das empresas e manteve a sentença, que havia condenado as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.735,43 por lucros cessantes, R$ 3.906,91 referentes aos juros de obra e R$ 5 mil por danos morais.

A advogada Carolina Cabral Mori, do escritório Ferraz dos Passos Advocacia e Consultoria, atuou no caso.

Segundo a advogada, “o atraso na entrega dos imóveis do Itapoã Parque virou um problema muito comum no Judiciário. Felizmente, a legislação protege os consumidores prejudicados pelas falhas da construtora. Esse resultado demonstra que o cidadão não é obrigado a suportar os prejuízos financeiros decorrentes desses atrasos”, afirma.

• Processo: 0744941-03.2025.8.07.0016

Leia a sentença e o acórdão.