Construtora indenizará por não cumprir promessa de quitar dívidas do imóvel

O juiz de Direito Carlos Henrique Loução, da 24ª vara Cível e de Arbitragem de Goiânia/GO, condenou empresas responsáveis pela venda de uma unidade imobiliária a quitarem integralmente débitos de IPTU e taxas condominiais vinculados ao imóvel, além de pagar indenização por danos morais de R$ 7 mil à compradora.

Segundo o magistrado, ficou demonstrado que havia um acordo para que o apartamento fosse entregue livre de ônus, compromisso que não foi cumprido, gerando insegurança jurídica e risco concreto de penhora.

Entenda o caso

A consumidora ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais após adquirir um apartamento e, posteriormente, enfrentar dificuldades para registrar a transferência da propriedade.

Ao procurar o cartório, foi surpreendida com a existência de débitos condominiais de mais de R$ 118 mil, acumulados entre dezembro de 2014 e abril de 2024, além de pendências de IPTU referentes aos exercícios de 2021 a 2024.

A autora sustentou que, embora soubesse da existência de débitos, a compra só foi concretizada porque as vendedoras teriam se comprometido a quitar todos os encargos, entregando o bem livre e desembaraçado.

Afirmou ainda que a situação impedia o registro do imóvel em seu nome e a expunha ao risco de penhora, já que havia execução em curso movida pelo condomínio.

As rés contestaram, alegando ausência de responsabilidade pelos débitos anteriores à transmissão e defendendo que não haveria dano moral indenizável. Também argumentaram que as dívidas condominiais estavam sendo discutidas em ação própria, em razão de recuperação judicial.

Confissão judicial confirmam acordo

Ao analisar o mérito, o juiz reconheceu que se tratava de relação de consumo, aplicando o CDC, especialmente quanto ao dever de informação e à boa-fé objetiva.

O ponto decisivo da sentença foi a confissão judicial produzida durante a instrução.

Em depoimento, a autora afirmou que foi informada sobre os débitos, mas que houve acordo para que as empresas quitassem os encargos antes da transferência. Já nas alegações finais, o advogado das rés reconheceu expressamente o compromisso de pagamento do IPTU.

Para o magistrado, essas declarações demonstraram a existência de obrigação contratual acessória, ainda que não prevista expressamente no contrato escrito.

No tocante ao IPTU, embora tenham sido apresentados comprovantes de pagamento de alguns exercícios, não houve demonstração de quitação integral.

Quanto aos débitos condominiais, o juiz explicou que a discussão judicial entre as rés e o condomínio não afasta a responsabilidade assumida perante a compradora, que adquiriu o imóvel com a promessa de recebê-lo livre de ônus.

Para o magistrado, seria incompatível com a boa-fé admitir que o acordo se limitasse ao IPTU, deixando subsistir débito condominial expressivo, igualmente impeditivo da regularização do imóvel.

Dano moral reconhecido 

Embora tenha destacado que o inadimplemento contratual, em regra, não gera automaticamente dano moral, o juiz entendeu que o caso apresentava circunstâncias excepcionais.

A autora, pessoa idosa, aposentada e com renda limitada, comprometeu parcela significativa de seu patrimônio na aquisição do imóvel e permaneceu sob risco concreto de penhora, além de impossibilitada de regularizar a propriedade.

Para o magistrado, a situação ultrapassou o mero dissabor contratual, justificando indenização fixada em R$ 7 mil, com caráter compensatório e pedagógico.

Decisão

Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, com condenação solidária das rés para:

• a quitar integralmente os débitos pendentes de IPTU relativos aos exercícios não comprovadamente pagos
• a quitar os débitos condominiais vinculados ao imóvel no valor de R$ 118.546,04;
• a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 7 mil.

O escritório José Andrade Advogados atua no caso.

• Processo: 5431977-35.2024.8.09.0051

Leia a sentença.