Banco não responde por dívida condominial de imóvel financiado, decide juíza

A juíza de Direito Mariana Horta Greenhalgh, da 5ª vara Cível do Foro Regional de Nossa Senhora do Ó/SP, reconheceu a ilegitimidade passiva de instituição financeira incluída em execução de cotas condominiais e determinou a extinção do processo em relação ao credor fiduciário.

A magistrada entendeu que, sem consolidação da propriedade e imissão na posse do imóvel, o credor fiduciário não pode ser responsabilizado pessoalmente pelo pagamento das despesas condominiais. 

A decisão foi proferida no julgamento de embargos à execução opostos contra cobrança que buscava a satisfação de débitos condominiais relativos a imóvel objeto de alienação fiduciária. 

Entenda o caso

A execução de título extrajudicial foi proposta para cobrança de cotas condominiais inadimplidas no valor de cerca de R$ 13 mil, referentes a imóvel alienado fiduciariamente. 

Nos embargos à execução, o credor fiduciário alegou ilegitimidade passiva, sustentando que foi incluído indevidamente no polo passivo da cobrança. Argumentou que atua apenas como titular da garantia fiduciária, sem posse direta do imóvel e sem consolidação da propriedade em seu nome, razão pela qual não poderia ser responsabilizado pelas despesas condominiais. 

Afirmou ainda que, conforme o art. 27, §8º, da lei 9.514/97, a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel permanece com o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do bem. 

De forma subsidiária, também questionou a liquidez do título executivo e a legitimidade ativa da parte exequente, sustentando que a cobrança se basearia apenas em planilhas unilaterais e que a cessão do crédito teria descaracterizado a natureza propter rem da dívida. 

Em impugnação, a embargada defendeu a regularidade da execução. Alegou que a jurisprudência do STJ admite que o imóvel alienado fiduciariamente responda por dívidas condominiais e afirmou ser cessionária legítima dos créditos condominiais, sustentando a liquidez e exigibilidade do débito. 

Responsabilidade do credor fiduciário depende de posse do imóvel

Ao analisar o caso, a juíza observou que não havia controvérsia quanto ao fato de a instituição financeira atuar apenas como credora fiduciária do imóvel, enquanto os devedores fiduciantes permaneciam na posse direta do bem, sem consolidação da propriedade em favor do banco. 

A magistrada explicou que, embora as despesas condominiais tenham natureza propter rem, a legislação sobre alienação fiduciária estabelece regra específica de responsabilidade.

Conforme os artigos 27, §8º, da lei 9.514/97 e 1.368-B do CC, o credor fiduciário só responde por tributos, taxas e encargos incidentes sobre o imóvel quando passa a exercer a posse direta do bem. 

Assim, ainda que o imóvel alienado fiduciariamente possa responder por dívidas condominiais, isso não implica responsabilidade pessoal do credor fiduciário.

A execução pode, em tese, alcançar o próprio imóvel para satisfação da obrigação propter rem, respeitados os limites da garantia e os direitos do credor fiduciário, mas não autoriza a constrição de bens da instituição financeira nem sua inclusão como devedora na execução enquanto não houver consolidação da propriedade e imissão na posse. 

Com esse entendimento, a magistrada julgou procedentes os embargos à execução, declarou a ilegitimidade passiva do credor fiduciário e extinguiu a execução em relação à instituição financeira, mantendo o processo apenas contra os demais executados. 

O escritório NFA - Negrão Ferrari Advogados atuou pelo banco.

• Processo: 1010927-74.2025.8.26.0020.

Leia a sentença.