TJ/SP: Banco não é obrigado a manter financiamento com arrematante

Banco não é obrigado a manter contrato de financiamento com arrematante de direitos aquisitivos de imóvel financiado.

Assim entendeu a 29ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, explicitando que a assunção da dívida depende do consentimento expresso do credor, no caso, do banco, não podendo ser imposta judicialmente.

O que são direitos aquisitivos?
Direitos aquisitivos são os direitos do comprador de um imóvel financiado de se tornar proprietário após quitar o contrato, mesmo antes de possuir a propriedade plena do bem.

O caso teve origem em cumprimento de sentença movido por um condomínio contra uma condômina para cobrança de débitos.

Como o imóvel estava alienado fiduciariamente ao banco, a Justiça determinou a penhora apenas dos direitos aquisitivos da devedora sobre o bem e determinou que tais direitos fossem levados a leilão, prevendo que eventual arrematante se sub-rogaria automaticamente no contrato de financiamento firmado com o banco.

Contra essa decisão, o banco interpôs agravo de instrumento.

A instituição sustentou que a arrematação dos direitos não poderia obrigá-la a aceitar um novo devedor no contrato, já que a operação exige análise de crédito e anuência expressa do credor fiduciário.

(Imagem: Freepik)

Para TJ/SP, arrematante de direitos não pode assumir financiamento imobiliário sem anuência do banco.(Imagem: Freepik)

Sub-rogação não é automática

Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Neto Barbosa Ferreira, destacou que não havia controvérsia sobre três pontos:

a natureza propter rem da dívida condominial;
a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante;
e a impossibilidade de penhora direta do imóvel, cuja propriedade pertence ao credor fiduciário.

A controvérsia, segundo o magistrado, restringia-se à legalidade da sub-rogação automática do arrematante no contrato de financiamento.

Para o relator, a decisão de 1º grau extrapolou os limites legais ao impor a substituição do devedor sem o consentimento do banco.

Ele ressaltou que o art. 299 do CC estabelece que a assunção de dívida por terceiro depende de autorização expressa do credor.

Nesse sentido, afirmou que a arrematação dos direitos aquisitivos apenas transfere ao comprador a posição econômica do devedor, mas não obriga a instituição financeira a manter o contrato com terceiro estranho à relação original.

"Nesse contexto, a eventual arrematação dos direitos aquisitivos penhorados não tem o condão de impor ao Banco agravante a substituição subjetiva do contrato, tampouco de compelir a instituição financeira a celebrar nova avença com terceiro estranho à relação contratual originária. A contratação pressupõe análise de critérios objetivos de concessão de crédito como renda, capacidade financeira e risco de inadimplemento inseridos no âmbito da discricionariedade negocial da instituição financeira."

O desembargador também apontou violação aos princípios da autonomia privada e da liberdade contratual.

Segundo ele, não há previsão legal que permita ao Judiciário impor a uma instituição financeira a celebração ou continuidade de contrato com pessoa que não tenha sido previamente analisada quanto à capacidade de crédito.

Assim, o colegiado deu provimento ao recurso para cassar a decisão que determinava a sub-rogação automática do arrematante no financiamento.

O escritório NFA - Negrão Ferrari Advogados atuou pelo banco.