STJ define alcance de lei que alterou alienação fiduciária de imóveis

A 2ª seção do STJ fixou que, antes da lei 13.465/17, que alterou as regras de alienação fiduciária, quando o imóvel já tiver sido consolidado em nome do credor, mas o devedor quitar integralmente o atraso com os encargos devidos, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado.

No entanto, a partir da vigência da norma, se a propriedade estiver consolidada, mas a mora não tiver sido quitada, fica assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97.

Entenda

No caso, uma instituição financeira recorreu contra acórdão do TJ/SP, proferido em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora.

O tribunal de origem manteve sentença que autorizou a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da lei 13.465/17, que alterou a lei 9.514/97 para restringir a quitação.

A controvérsia analisada na 2ª seção consistiu em definir se a mudança legislativa seria aplicável apenas aos contratos celebrados já sob a vigência da nova lei, sem alcançar contratos anteriores, ainda que a mora tivesse sido constituída ou a propriedade tivesse sido consolidada após o início de vigência da norma.

Lei 13.465/17
Com a entrada em vigor da lei 13.465/17, que inseriu o § 2º-B no art. 27 da lei 9.514/97, deixou de prevalecer o entendimento que admitia a quitação do débito mesmo após a consolidação da propriedade, até a assinatura do auto de arrematação, lógica que vinha da aplicação do decreto 70/66 aos contratos de alienação fiduciária.

A partir da alteração, passou a ser regra que o devedor deve purgar a mora no prazo legal após a intimação, antes da consolidação da propriedade.

Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário sem a quitação, fica assegurado ao devedor, em regra, apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão, e não a reversão da consolidação.

Sustentações orais

Em sessão nesta quarta-feira, 10, o advogado Andre Vasconcelos Roque, do escritório Gustavo Tepedino Advogados, representando a institução, defendeu entendimento já firmado pela 2ª seção em 2023, sustentando que o marco relevante seria a data da consolidação da propriedade, e não a data do contrato.

Também argumentou que a lei 13.465/17 teria caráter interpretativo, por encerrar controvérsia sobre a aplicação por analogia das regras do decreto-lei 70/66 ao procedimento da alienação fiduciária e, ainda, natureza procedimental, defendendo aplicação imediata, com menção ao art. 1.046 do CPC.

No mesmo sentido, José Roberto dos Santos, pela Febraban - Federação Brasileira de Bancos, como amicus curiae, reforçou que já existia orientação no âmbito da própria seção de que, no regime da lei 13.465/17, não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

A entidade afirmou que não seria razoável aplicar a lei anterior para produzir resultado oposto ao que indicou estar consolidado no colegiado e disse acompanhar os fundamentos apresentados na sessão, pedindo o desprovimento do recurso.

Por sua vez, Walter Jose Faiad de Moura, em nome do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor, defendeu a manutenção do entendimento que considerou aplicável aos contratos firmados antes da vigência da lei 13.465/17, quando havia regime legislativo que permitia purgação da mora até momento próximo da arrematação.

Conforme defendeu, a alteração não deveria ser tratada como norma meramente procedimental nem apenas interpretativa, por envolver direito material, pedindo que a tese do Tema 1.288 reconhecesse a incidência da lei nova apenas para contratos celebrados sob sua vigência, sem alcançar contratos anteriores.

(Imagem: Freepik)

STJ define alcance da lei que alterou alienação fiduciária de bens imóveis.(Imagem: Freepik)

Voto do relator

Em voto, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que a lei 13.465/17, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da lei 9.514/97, alterou o regime jurídico ao estabelecer que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível purgar a mora, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel.

Para o relator, a aplicação da norma deve considerar a data da consolidação da propriedade e a purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato, de modo que, ocorrida a consolidação após a vigência da lei 13.465/17 e inexistente a purgação, aplica-se o regime novo, com preservação apenas do direito de preferência.

No caso concreto, apontou que o acórdão do TJ/SP restringiu indevidamente a aplicabilidade da norma aos contratos firmados após sua vigência. Diante disso, votou pelo provimento do recurso para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação.

Tese fixada

Ao final, a tese fixada no Tema 1.288 foi a seguinte:

"I - Antes da entrada em vigor da lei 13.465/17, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do decreto-lei 70/66, ato jurídico perfeito, impõe-se o desfazimento do ato de consolidação com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário;

II - A partir da entrada em vigor da lei 13.465/17, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97."