TJ/MT julga arrematação de fazenda que pode afetar segurança de leilões

A arrematação de uma fazenda em Mato Grosso, realizada em 2018, está no centro de uma controvérsia prestes a ser julgada pela 3ª câmara de Direito Privado do TJ/MT.

O caso envolve a Fazenda Santa Emília, levada a leilão no curso de uma execução iniciada há mais de duas décadas, referente a dívida contraída em 1996. Após a arrematação pelo banco Sistema S.A., a Camponesa Agropecuária Ltda., antiga proprietária do imóvel, ajuizou ação autônoma para tentar desconstituir o ato.

Em 1ª instância, a arrematação foi anulada.

Agora, caberá ao TJ/MT decidir se mantém a sentença ou se preserva a alienação judicial já consumada. 

O julgamento do recurso foi suspenso após pedido de vista do relator, juiz de Direito Antônio Veloso Peleja Júnior, depois de voto da desembargadora Anglizey Solivan de Oliveira pela rejeição da preliminar de cerceamento de defesa relacionada à perícia contábil.

O nó górdio da controvérsia está nos efeitos do art. 903 do CPC, que confere estabilidade à arrematação já aperfeiçoada. Para o banco, caso a sentença seja mantida, o TJ/MT contrariará a lógica de proteção assegurada pelo dispositivo, abrindo precedente capaz de comprometer a segurança jurídica dos leilões judiciais.

Além disso, a manutenção da decisão também implicaria afastar pronunciamento do STJ no próprio litígio e destoar da jurisprudência da Corte da Cidadania sobre a irretratabilidade da arrematação.

Entenda

No caso, a propriedade rural foi dada em garantia ao crédito executado.

No curso da execução, o imóvel foi avaliado por perito judicial. Segundo consta dos autos, os devedores concordaram com a avaliação, o que abriu caminho para a realização da hasta pública.

A arrematação ocorreu em segunda praça, nos termos do edital, mediante lance do banco, de aproximadamente R$ 130,5 milhões, composto por créditos detidos pela instituição financeira contra o grupo de devedores. Além disso, a instituição bancária apresentou seguro-fiança no valor de R$ 71 milhões.

Embora o banco tenha sido imitido na posse da fazenda em junho de 2019, a Camponesa ajuizou ação autônoma de impugnação à arrematação (0001533-41.2019.811.0003), buscando anular o leilão, a assunção de responsabilidade da dívida e a hipoteca que garantia o título executado.

Entre os argumentos apresentados pela agropecuária estavam alegações de preço vil, ausência de intimação pessoal para o leilão, desrespeito ao intervalo entre praças e irregularidade na forma de pagamento do lance.

Embora o banco tenha sido imitido na posse da fazenda em junho de 2019, a Camponesa ajuizou ação autônoma de impugnação à arrematação buscando anular o leilão, a assunção de responsabilidade da dívida e a hipoteca que garantia o título executado.

Sentença

O mérito da ação foi julgado em abril de 2025.

A juíza de Direito Milene Beltramini, da 1ª vara Cível de Rondonópolis/MT, acolheu o pedido da Camponesa, anulou a arrematação e determinou o retorno das partes ao estado anterior.

A magistrada apontou "atropelo procedimental", sob o fundamento de que a carta de arrematação foi expedida quatro dias após o leilão, antes do prazo de dez dias previsto no art. 903, §2º, do CPC. Em sua avaliação, a medida teria impedido o exercício pleno do contraditório.

A sentença também acolheu a tese de nulidade da garantia hipotecária, por suposta violação à lei 9.138/95, e considerou defasada a avaliação da fazenda, realizada em 2012 e atualizada no edital de 2018 para cerca de R$ 252,5 milhões, sem demonstração suficiente da forma de atualização.

• Veja a sentença.

Afronta a entendimentos do STJ

O banco recorreu ao TJ/MT e sustenta que a sentença deve ser anulada ou reformada integralmente.

O principal argumento é o de que a sentença desconsiderou pronunciamento do STJ no AREsp 2.177.076, no qual foi assentado que, qualquer que seja o resultado dessa ação, o leilão não pode ser desfeito, cabendo apenas eventual indenização.

A controvérsia chegou à Corte Superior após decisões envolvendo a liminar que havia suspendido os efeitos da arrematação e da imissão do banco na posse da fazenda.

• Veja os acórdãos no agravo interno e nos embargos.

Como visto, o art. 903 do CPC estabelece que, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes embargos do executado ou ação autônoma, assegurada apenas a possibilidade de reparação por perdas e danos.

Em outras palavras, uma vez aperfeiçoada a arrematação, o sistema processual protege a estabilidade do ato, sem prejuízo de eventual discussão indenizatória. Nessa lógica, eventuais vícios anteriores ou laterais ao leilão não autorizariam, anos depois, a desconstituição da alienação judicial já consumada.

A jurisprudência recente do STJ tem caminhado justamente no sentido de preservar a arrematação aperfeiçoada, sobretudo quando já expedida a respectiva carta e consolidada a aquisição.

Em março de 2026, a 4ª turma do STJ, no REsp 2.226.375, sob relatoria do ministro Raul Araújo, assentou que a arrematação de imóvel em leilão público, uma vez aperfeiçoada, é perfeita, acabada e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC, com proteção à boa-fé do terceiro adquirente.

No mesmo julgamento, a Corte afirmou que eventuais vícios no procedimento anterior ao leilão devem ser resolvidos em perdas e danos entre devedor e credor, sem prejuízo ao arrematante de boa-fé.

A 3ª turma do STJ também decidiu, no REsp 2.127.029, relatado pelo ministro Moura Ribeiro, que a arrematação aperfeiçoada é perfeita, acabada e irretratável, e que eventuais vícios se resolvem em perdas e danos, não havendo, após a expedição da carta, ação autônoma com efeito desconstitutivo do ato.

Em outro precedente, no AREsp 1.998.722, a 4ª turma do STJ concluiu que a desconstituição da arrematação após a expedição da carta e a transferência da propriedade, em prejuízo de terceiro de boa-fé, contraria a jurisprudência da Corte, devendo a obrigação de desfazimento ser convertida em indenização.

O TJ/SP também têm aplicado essa compreensão.

A Corte bandeirante já decidiu que a pretensão de impedir a imissão do arrematante na posse de bem alienado judicialmente não se sustenta após consumada a aquisição, devendo eventual prejuízo ser resolvido em perdas e danos, nos termos do art. 903 do CPC.

Em julgados posteriores, o mesmo tribunal reafirmou que a arrematação é forma de aquisição originária, perfeita, acabada e irretratável, não sendo admissível desfazer a venda judicial em prejuízo de terceiro de boa-fé. Também registrou que, uma vez expedida e registrada a carta de arrematação, não é possível o retorno ao status quo ante, cabendo apenas eventual reparação.

• Processos: 2205915-85.2018.8.26.0000, 1007722-55.2021.8.26.0609, 1014187-11.2015.8.26.0506, 2023946-06.2019.8.26.0000

Esse conjunto de precedentes reforça a tese de que a sentença de 1ª instância destoaria da orientação atualmente consolidada sobre a estabilidade da arrematação judicial.

Para a instituição financeira, a manutenção da decisão criaria insegurança no mercado de leilões judiciais, ao permitir que arrematações já consumadas sejam desfeitas anos depois. A previsibilidade da arrematação, sustenta o banco, é condição essencial para a funcionalidade do sistema de execução e do crédito com garantia real.

Sob essa ótica, o julgamento ultrapassa o interesse imediato das partes. A discussão envolve o grau de confiança que arrematantes podem depositar em atos judiciais já aperfeiçoados e os limites para que uma alienação judicial, realizada nos termos de edital e após avaliação aceita pelos devedores, seja revista anos depois.

Outras alegações

Além da tese central sobre a estabilidade da arrematação, o banco também aponta outros fundamentos para a reforma da sentença.

A instituição sustenta que a decisão seria extra petita, por ter se apoiado em argumentos que, segundo afirma, não constavam da petição inicial, como a alegação de preço vil decorrente da atualização da avaliação e a necessidade de inclusão da Camponesa no polo passivo de outras execuções - ponto que, de acordo com o banco, já teria sido reconhecido pelo próprio TJ/MT em agravo anterior.

O recurso também afirma que questões como a ausência de intimação pessoal e o intervalo entre as praças já foram analisadas e rejeitadas pelo tribunal.

Quanto ao pagamento do lance, o banco defende a regularidade dos cálculos e, subsidiariamente, sustenta que eventual diferença para atingir o preço mínimo estaria coberta pelo seguro-fiança de R$ 71 milhões.

Desdobramentos paralelos

O litígio também teve desdobramentos que extrapolam a discussão sobre a validade da arrematação.

Um deles foi suposta ameaça feita por sócio da Camponesa ao juiz de Direito Leonísio Salles, da comarca de Chapada dos Guimarães/MT, episódio que levou o magistrado a se declarar suspeito e deu origem a ação penal proposta pelo MP/MT por coação no curso do processo (0003752-61.2019.8.11.0024).

O litígio também teve sucessivas declarações de suspeição de magistrados, entre eles os juízes Luiz Antonio Sari, Renan Machado e Leonísio Salles, além dos desembargadores Antônia Siqueira e Carlos Alberto Alves da Rocha.

Com a suspeição de Carlos Alberto, o caso foi redistribuído ao desembargador Dirceu dos Santos.

A atuação do magistrado, contudo, também foi questionada: em 2019, ele proferiu decisão favorável à Camponesa em incidente de suspeição, posteriormente cassada pela 2ª turma de câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado do TJ/MT, que a classificou como teratológica.

Em 2026, Dirceu dos Santos foi afastado pelo CNJ. Segundo documentos do caso, a medida se deu em razão de indícios de que o magistrado teria proferido decisões mediante possível recebimento de vantagens indevidas e apresentado variação patrimonial incompatível com seus rendimentos.

O histórico do processo revela uma disputa prolongada em torno dos efeitos da alienação judicial consumada em 2018.

A sucessão de medidas processuais, incidentes paralelos e fatos externos aos autos reforça a dimensão institucional da controvérsia: o julgamento envolve os limites para a revisão de atos judiciais já aperfeiçoados e a estabilidade necessária para que decisões judiciais efetivamente encerrem litígios.