TJ/MT mantém arrematação de fazenda e determina nova perícia contábil

Nesta quarta-feira, 20, a 3ª câmara de Direito Privado do TJ/MT manteve a arrematação da Fazenda Santa Emília, em Mato Grosso, realizada em 2018 no curso de execução iniciada há mais de duas décadas.

O caso envolve área rural localizada em Chapada dos Guimarães/MT, levada a leilão em razão de dívida contraída em 1996. Após a arrematação pelo banco Sistema S.A., a Camponesa Agropecuária Ltda., antiga proprietária do imóvel, ajuizou ação autônoma para tentar desconstituir o ato.

Em 1ª instância, a arrematação havia sido anulada.

Agora, o TJ/MT reformou a sentença para preservar a alienação judicial já consumada, mas determinou a realização de nova perícia contábil para apurar o valor da dívida executada.

A Corte rejeitou preliminares suscitadas pela Camponesa, como cerceamento de defesa, nulidade da hipoteca e incompetência da comarca de Rondonópolis/MT. Por outro lado, acolheu preliminares relacionadas à sentença extra petita e à decadência, afastando fundamentos utilizados em 1º grau para anular o leilão.

Com o julgamento, prevaleceu a compreensão de que a alienação judicial consumada deve ser preservada, sem prejuízo da apuração contábil sobre o débito que serviu de base à execução.

Entenda

No caso, a propriedade rural foi dada em garantia ao crédito executado.

No curso da execução, o imóvel foi avaliado por perito judicial. Segundo consta dos autos, os devedores concordaram com a avaliação, o que abriu caminho para a realização da hasta pública.

A arrematação ocorreu em segunda praça, nos termos do edital, mediante lance do banco, de aproximadamente R$ 130,5 milhões, composto por créditos detidos pela instituição financeira contra o grupo de devedores. Além disso, a instituição bancária apresentou seguro-fiança no valor de R$ 71 milhões.

Embora o banco tenha sido imitido na posse da fazenda em junho de 2019, a Camponesa ajuizou ação autônoma de impugnação à arrematação, buscando anular o leilão, a assunção de responsabilidade da dívida e a hipoteca que garantia o título executado.

Entre os argumentos apresentados pela agropecuária estavam alegações de preço vil, ausência de intimação pessoal para o leilão, desrespeito ao intervalo entre praças e irregularidade na forma de pagamento do lance.

Sentença

O mérito da ação foi julgado em abril de 2025.

A juíza de Direito Milene Beltramini, da 1ª vara Cível de Rondonópolis/MT, acolheu o pedido da Camponesa, anulou a arrematação e determinou o retorno das partes ao estado anterior.

A magistrada apontou "atropelo procedimental", sob o fundamento de que a carta de arrematação foi expedida quatro dias após o leilão, antes do prazo de dez dias previsto no art. 903, §2º, do CPC. Em sua avaliação, a medida teria impedido o exercício pleno do contraditório.

A sentença também acolheu a tese de nulidade da garantia hipotecária, por suposta violação à lei 9.138/95, e considerou defasada a avaliação da fazenda, realizada em 2012 e atualizada no edital de 2018 para cerca de R$ 252,5 milhões, sem demonstração suficiente da forma de atualização.

No recurso, o banco sustentou que a sentença deveria ser anulada ou reformada integralmente, por contrariar a lógica de estabilidade da arrematação prevista no CPC e por afastar pronunciamento do STJ no próprio litígio.

• Veja a sentença.

Reforma da decisão

Ao analisar o caso, a 3ª câmara de Direito Privado do TJ/MT reformou a sentença para preservar a arrematação da Fazenda Santa Emília.

O colegiado acolheu a preliminar de sentença extra petita, ao entender que a decisão de 1º grau avançou sobre fundamentos que não haviam sido deduzidos pela Camponesa Agropecuária Ltda. na petição inicial, especialmente a tese de preço vil e a discussão sobre eventual necessidade de inclusão da empresa no polo passivo da execução.

Segundo o relator, juiz convocado Antônio Veloso Peleja Júnior, essas matérias já haviam sido analisadas em agravo de instrumento anterior, com preclusão sobre a discussão. Para ele, a avaliação particular apresentada posteriormente pela Camponesa, atribuindo valor superior ao imóvel, não poderia servir para desconstituir a arrematação, pois o preço vil deve ser aferido com base na avaliação constante do edital, e não em laudo unilateral produzido depois do leilão.

A Câmara também acolheu prejudicial de decadência quanto à tentativa de rediscutir supostos vícios do título executivo, da hipoteca, da penhora sobre o imóvel e da responsabilidade solidária assumida pela Camponesa.

Nesse ponto, o relator afastou a conclusão da sentença de que a cédula rural hipotecária violaria a lei 9.138/95. Segundo o voto, o limite de R$ 200 mil previsto na norma não constitui teto da dívida rural, mas apenas limite do benefício de alongamento por emitente, sem extinguir eventual saldo excedente.

A desembargadora Anglizey Solivan de Oliveira e o desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho acompanharam o relator. Ambos destacaram que a lei não impede a constituição de garantia real por terceiro interveniente, não afasta a responsabilidade solidária prevista no decreto-lei 167/67 e não veda a renegociação de dívidas superiores a R$ 200 mil.

No mérito, o colegiado afastou as nulidades apontadas contra a arrematação. Quanto à intimação para o leilão, o relator registrou que a questão já havia sido enfrentada anteriormente e que a Camponesa teve ciência da hasta, tanto que ajuizou embargos de terceiro poucos dias antes do leilão.

Também foi rejeitada a alegação de nulidade pelo intervalo de uma hora entre a primeira e a segunda praça. Para o relator, não há previsão legal de intervalo mínimo entre as praças, desde que observada a publicidade do edital, e eventual nulidade exigiria demonstração de prejuízo concreto.

Quanto ao pagamento do lance, o colegiado entendeu que o banco poderia utilizar créditos próprios e créditos adquiridos em outras execuções que também recaíam sobre o imóvel. O relator ainda mencionou que a instituição financeira apresentou seguro-fiança de aproximadamente R$ 71 milhões, o que reforçaria a suficiência da garantia para eventual diferença.

O voto também destacou a incidência do art. 903 do CPC, segundo o qual a arrematação, uma vez assinada, é considerada perfeita, acabada e irretratável. O relator citou manifestação do STJ no próprio litígio, no AREsp 2.177.076, segundo a qual, ainda que a ação autônoma fosse julgada procedente, o leilão não poderia ser desfeito, cabendo apenas eventual indenização.

Apesar de afastar as nulidades, a Câmara entendeu que a prova contábil ainda precisa ser refeita. O primeiro laudo apontou saldo de aproximadamente R$ 25,8 milhões e, após retificação, chegou a cerca de R$ 43,1 milhões, enquanto o banco sustentava valor superior a R$ 75 milhões.

Para o colegiado, a divergência entre os cálculos e as dúvidas sobre os critérios aplicados justificam nova prova técnica. Assim, o julgamento foi convertido em diligência, com nomeação da Deloitte Consultores para realizar nova perícia contábil.

Ao final, por unanimidade, a Câmara rejeitou as preliminares de cerceamento de defesa e incompetência do juízo; acolheu a sentença extra petita e a decadência; afastou as nulidades contra o leilão; e determinou nova perícia para apurar o valor da dívida executada.

• Processo: 0001533-41.2019.811.0003