STJ admite recibo como justo título na usucapião; entenda o requisito

Na última semana, a 3ª turma do STJ reconheceu recibo de compra e venda como justo título para fins de usucapião ordinária.

O caso envolveu uma moradora de Aracaju/SE que alegou ter adquirido um imóvel em 2014 mediante pagamento de R$ 16 mil, comprovado por recibo de compra e venda.

Após mais de dez anos de posse, a Justiça local negou o pedido de usucapião por entender que o documento não configurava justo título.

Ao reformar a decisão, o STJ considerou que o recibo demonstrava a aquisição onerosa do imóvel e a intenção de transferência da propriedade, podendo servir de fundamento para a usucapião ordinária.

Confira, a seguir, o que caracteriza o justo título e como ele pode ser comprovado em juízo.

O conceito

Inicialmente, é preciso lembrar que o ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos e prazos próprios.

Entre elas está a usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do CC. Nessa modalidade, além da posse qualificada pelo tempo, exige-se também a boa-fé do possuidor e a existência de justo título.

De forma geral, a doutrina entende que o justo título não precisa ser um documento perfeito ou plenamente eficaz para transferir a propriedade. Trata-se de um ato jurídico que, em tese, poderia transmitir o domínio, mas que não produziu esse efeito por algum defeito formal ou jurídico.

Os civilistas Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald explicam¹, em doutrina, que o justo título é o instrumento que leva o possuidor a acreditar legitimamente que adquiriu a propriedade do bem. Em outras palavras, trata-se de um ato que aparenta ser idôneo para transferir o domínio, embora apresente algum vício que impeça a efetiva transmissão da propriedade.

Segundo os autores, o elemento essencial é a aparência de legitimidade do título, capaz de induzir uma pessoa normalmente prudente a acreditar que passou a ser proprietária do imóvel.

Por isso, podem ser considerados justo título instrumentos como escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação e outros negócios jurídicos que, em tese, seriam aptos à transferência do domínio.

A ideia de justo título também é abordada de forma clássica na doutrina de Orlando Gomes², para quem a expressão não se refere necessariamente a um documento, mas a um ato jurídico cuja finalidade econômica é transferir a propriedade.

Segundo o autor, o justo título corresponde ao chamado ato translativo ineficaz: um negócio jurídico que, em princípio, seria capaz de transferir o domínio, mas que não produziu esse efeito por algum obstáculo jurídico.

Entre as situações apontadas pela doutrina estão, por exemplo:

• aquisição de um bem de quem não é o verdadeiro proprietário;
• transferência realizada por quem não tinha poder de disposição sobre o bem;
• erros na forma exigida para o ato de transferência, como a ausência de escritura pública quando ela é necessária.

Nessas hipóteses, embora o negócio não produza a transferência da propriedade, ele pode servir de fundamento para a usucapião ordinária, desde que o possuidor exerça a posse do bem pelo prazo legal e esteja de boa-fé.

Registro não é requisito

A doutrina também ressalta que o registro do título no cartório não é requisito para caracterizar o justo título na usucapião.

O enunciado 86 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelece que a expressão abrange qualquer ato jurídico apto, em tese, a transferir a propriedade, ainda que não tenha sido registrado.

"A expressão 'justo título' contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro."

A jurisprudência do STJ segue essa mesma linha.

Para o advogado André Abelha, fundador e presidente do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, o tribunal já vinha admitindo interpretação mais ampla do conceito. Em 2012, por exemplo, a Corte reconheceu que instrumento de promessa de compra e venda pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária.

Posteriormente, em julgamento de 2021, a 3ª turma afirmou que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não descaracteriza o justo título, desde que presentes os demais requisitos da usucapião ordinária.

Na ocasião, o colegiado entendeu que o compromisso de compra e venda pode demonstrar a intenção de transferência da propriedade e servir como fundamento para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Interpretação na prática

Segundo o advogado Alexandre Gomide, sócio da banca Junqueira Gomide Advogados, na prática jurídica, instrumentos como compromisso de compra e venda e cessão de direitos são frequentemente aceitos como justo título para fins de usucapião ordinária.

Ainda assim, ele observa que a jurisprudência recente tem adotado uma interpretação cada vez mais ampla do conceito. Segundo o advogado, essa tendência pode estar relacionada à busca por facilitar a regularização fundiária, movimento que também se reflete na ampliação de instrumentos extrajudiciais, como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial.

Apesar disso, Gomide vê com cautela a possibilidade de uma ampliação indiscriminada do conceito.

"Embora entenda que a decisão do STJ confira maior facilidade à regularização fundiária, tenho receio da interpretação ampliativa a ser conferida pelos demais tribunais do país sem a cautela necessária."

Segundo o advogado, a análise do documento deve ser cuidadosa e considerar as circunstâncias do caso concreto.

No julgamento do STJ, o recibo apresentado indicava quitação plena do valor do imóvel, o que reforçou a conclusão de que havia efetiva intenção de transferência da propriedade.

"Caso o recibo não conferisse a quitação integral, o documento poderia não ser considerado como justo título, assim como a posse de boa-fé poderia ser contestada. Em tal hipótese, a usucapião extraordinária seria o caminho mais seguro."

Abelha também ressalta a importância da análise individualizada de cada situação.

"A aceitação ou a recusa do documento depende do entendimento do juiz ou registrador que analisará o caso. E o caso recém-julgado pelo STJ é prova disso: o documento havia sido recusado nas duas instâncias."

O advogado acrescenta que, em ações desse tipo, o documento costuma ser o principal elemento de prova da intenção de transferência da posse, embora possa ser complementado por outros elementos.

"O próprio documento deve revelar a transmissão da posse ad usucapionem, e seu exercício de boa-fé. Mas nada impede que ele seja reforçado por outras provas, e de fato isso pode ser necessário em diversos casos."

Via adequada?

Os especialistas também avaliaram se o caso poderia ser resolvido por adjudicação compulsória, ação utilizada quando o comprador paga pelo imóvel, mas o vendedor se recusa a formalizar a transferência da propriedade por meio de escritura pública.

No caso analisado pelo STJ, porém, os advogados ouvidos pela reportagem entendem que a usucapião foi a via adequada. Isso porque o documento apresentado não configurava uma promessa de venda a ser cumprida judicialmente, mas apenas um recibo que indicava a conclusão da negociação.

Nessa situação, a regularização da propriedade ocorre pela consolidação da posse ao longo do tempo, e não pela execução de uma obrigação contratual.

"A usucapião era o caminho mais adequado, considerando a ausência de contrato de promessa de compra e venda (ou similar)", afirma Alexandre Gomide.

Para André Abelha, o próprio conteúdo do recibo reforça essa conclusão. Segundo ele, o documento indicava que a negociação havia sido concluída, sem previsão de lavratura futura de escritura pública.

"Em documento simplório, de apenas uma folha, 'A vendedora acima qualificada declara para os devidos direitos que vendeu' à compradora o imóvel ali identificado. Não há menção a futura escritura. O próprio documento, em sua substância (logicamente ele é repleto de problemas formais), dá o negócio por encerrado."

Nessas circunstâncias, explica o especialista, não seria possível recorrer à adjudicação compulsória, já que esse instrumento pressupõe o descumprimento de uma promessa de transferência.

"Como a adjudicação compulsória tem o objetivo de dar cumprimento a uma promessa, ela não seria cabível", conclui.

---

Referências

1 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8. ed. Salvador: JusPodivm, 2012. v. 5.

2 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012.