STJ: Adesão voluntária permite cobrança de taxa em condomínio de fato

3ª turma do STJ manteve a cobrança de cotas condominiais de moradora que aderiu voluntariamente à obrigação de pagar contribuições em condomínio irregular.

O colegiado, por unanimidade, acompanhou o voto do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, para negar provimento ao recurso.

O que é um condomínio irregular?
Condomínio irregular ou condomínio de fato é um empreendimento que funciona, na prática, como condomínio - com áreas comuns, serviços de manutenção, portaria, segurança ou administração compartilhada -, mas que não foi formalmente constituído como condomínio edilício nos termos da lei. Em geral, aparece em loteamentos fechados ou associações de moradores que organizam e custeiam serviços coletivos.

Entenda

O caso envolvia ação de cobrança de taxas condominiais.

A recorrente alegava que a controvérsia já havia sido analisada anteriormente entre as mesmas partes, em processo no qual a 3ª turma aplicou o Tema 882 do STJ e afastou a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores ou condomínio de fato contra quem não fosse associado ou não tivesse aderido à obrigação.

O TJ/DF, porém, admitiu a cobrança.

Para o tribunal local, não houve violação à coisa julgada, porque a nova ação tratava de taxas referentes a período diferente.

A Corte também entendeu que houve anuência da moradora, pois, ao assinar termo de cessão de direitos, ela teria tomado conhecimento dos encargos e concordado com o pagamento.

Voto do relator

Ao votar, ministro Cueva destacou que o caso apresentava uma peculiaridade relevante: a existência de adesão voluntária à obrigação de pagar as cotas.

Segundo o relator, a jurisprudência do STJ converge no sentido de que a anuência contratual expressa legitima a cobrança de taxas em condomínios irregulares, afastando a aplicação do Tema 882 do STJ e do Tema 492 do STF.

Cueva explicou que esses precedentes buscam proteger a liberdade de associação de quem não consentiu com a obrigação. Por isso, quando há manifestação voluntária de vontade, a situação é diferente.

"Presente o contexto jurídico específico em que demonstrada a assunção voluntária da dívida condominial, a autonomia da vontade prevalece sobre a tese da desobrigação associativa", afirmou.

Para o ministro, a hipótese se distingue dos casos em que a obrigação de pagar taxa de manutenção é imposta a não associados ou a pessoas que não concordaram com a cobrança.

• Processo: REsp 1.968.030