STJ valida venda direta de imóvel apesar de descumprimento de rito do CPC

A venda direta de imóvel penhorado, feita após leilão judicial sem arremate, não deve ser anulada automaticamente porque o procedimento previsto no CPC não foi seguido à risca. Para a 3ª turma do STJ, é preciso demonstrar prejuízo concreto às partes.

Com esse entendimento, o colegiado negou, por unanimidade, recurso de dois devedores que tentavam anular a venda de um imóvel em execução de título extrajudicial.

Leilão sem interessados

No caso, o imóvel havia sido penhorado em uma ação de cobrança movida pelo Banco do Brasil.

Depois de um leilão judicial sem a arrematação do bem, o bem foi vendido diretamente a um terceiro, modalidade chamada no CPC de alienação por iniciativa particular.

A propriedade, avaliada em R$ 926.213,08, foi alienada por R$ 472.368,67, à vista. Depois, a venda foi homologada pelo juízo, e o comprador passou a ter a posse do imóvel.

Os antigos proprietários ajuizaram ação para anular a venda. Alegaram que o procedimento previsto no CPC não foi observado e que não foram intimados previamente da venda direta.

Segundo eles, se tivessem sido avisados, familiares poderiam ter apresentado proposta para manter o imóvel na família.

O juízo de 1º grau julgou o pedido improcedente. O TJ/SC manteve a sentença, por entender que, embora o rito legal não tenha sido integralmente seguido, não houve prejuízo aos autores. Para o tribunal estadual, a venda ocorreu logo depois do leilão judicial, do qual os devedores tinham ciência.

Procedimento descumprido

No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que a alienação por iniciativa particular está prevista no art. 880 do CPC.

Essa modalidade permite que, quando não houver adjudicação, o credor peça a venda do bem por iniciativa própria ou por meio de corretor ou leiloeiro credenciado.

A ministra destacou que, nesses casos, o juiz deve fixar as condições da venda, como prazo, forma de publicidade, preço mínimo, condições de pagamento, garantias e eventual comissão de corretagem.

No caso concreto, Nancy reconheceu que o procedimento não foi respeitado. Não houve pedido prévio do credor, intimação das partes nem fixação das condições da alienação pelo juiz.

Ainda assim, a relatora observou que a venda foi posteriormente aceita pelo banco credor e homologada pelo juízo. Além disso, o imóvel foi vendido por valor superior a 50% da avaliação e pago à vista.

Para Nancy, a existência de falha no procedimento não leva, por si só, à anulação da venda. É preciso demonstrar prejuízo concreto.

Sem prejuízo

Os recorrentes alegavam que a falta de intimação impediu familiares de exercerem preferência na compra do imóvel.

A relatora, porém, destacou que familiares do executado estiveram presentes no leilão e tiveram ciência do interesse do comprador em adquirir o bem, mas não apresentaram proposta.

Nancy também observou que a tese de perda da chance de exercer preferência só foi levantada posteriormente, na réplica da ação anulatória, e não na petição inicial nem nas impugnações apresentadas na época da arrematação.

Para a ministra, os danos alegados decorreram da própria perda do imóvel penhorado, e não da falta de intimação específica para a venda direta.

"Eventuais invalidades da alienação por iniciativa particular dependerão da demonstração de prejuízo", concluiu.

Preço vil

O acórdão também tratou da proibição de venda por preço vil, isto é, por valor muito abaixo da avaliação do bem.

A ministra lembrou que, como regra, também se aplica à alienação por iniciativa particular a vedação à venda por preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz. Se não houver preço mínimo definido, considera-se vil o valor inferior a 50% da avaliação.

No caso, o imóvel foi vendido por quantia superior a esse patamar.

A relatora também citou precedentes da 3ª turma no sentido de que, em situações excepcionais, diante das particularidades do caso, pode ser admitida venda por valor inferior a 50% da avaliação sem que isso configure preço vil.

• Processo: REsp 2.202.208

Veja o acórdão.