Justiça limita retenção em distrato de multipropriedade a 10%

A 1ª vara de Pirenópolis/GO declarou rescindido contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade e limitou a retenção pela incorporadora a 10% dos valores pagos, além da comissão de corretagem. O juiz de Direito Eduardo Cardoso Gerhardt entendeu que a cláusula contratual que previa retenção de 50% era abusiva e desproporcional, especialmente porque o empreendimento já estava concluído e em funcionamento, afastando a justificativa para aplicação da retenção majorada prevista na lei do distrato.

A ação foi ajuizada por compradora que buscava rescindir contrato firmado em 2022, alegando dificuldades financeiras e razões de foro íntimo para desistir do negócio. Ela também sustentou a existência de vícios na oferta e de marketing agressivo durante a contratação.

No curso do processo, foi concedida tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e impedir a inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes.

Em contestação, a incorporadora defendeu a aplicação da lei 13.786/18, conhecida como lei do distrato, sustentando que a rescisão decorreu exclusivamente da vontade da compradora. Também alegou ser válida a cláusula contratual que previa retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem, do sinal e da cobrança de taxa de fruição.

(Imagem: Freepik)

Juiz declarou rescindido contrato de multipropriedade.(Imagem: Freepik)

Ao analisar o caso, o magistrado reconheceu a incidência do CDC e destacou que o comprador possui direito potestativo de rescindir o contrato, cabendo ao Judiciário apenas definir as retenções compatíveis com o ordenamento jurídico.

Em relação à comissão de corretagem, o juiz manteve sua retenção. Segundo a decisão, o valor estava expressamente discriminado no contrato, em conformidade com o entendimento firmado pelo STJ no Tema 938.

Já quanto à cláusula penal, o magistrado concluiu que a retenção cumulativa prevista no contrato resultava em perda patrimonial desproporcional para a consumidora. Embora a lei do distrato admita retenções mais elevadas em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, observou que, no caso concreto, o empreendimento já havia sido concluído e estava em operação quando a ação foi ajuizada.

Para o juiz, a finalidade da retenção majorada prevista na legislação é assegurar recursos para a conclusão da obra, fundamento que não subsiste quando o empreendimento já foi entregue. Além disso, a incorporadora não demonstrou prejuízos extraordinários que justificassem a retenção de metade dos valores pagos.

Considerando a natureza do contrato, a possibilidade de futura comercialização da fração imobiliária e a jurisprudência predominante, o magistrado limitou a retenção a 10% dos valores efetivamente pagos.

A sentença também afastou a cobrança da taxa de fruição. Segundo a decisão, esse encargo somente é devido quando comprovada a efetiva utilização ou disponibilização do imóvel ao comprador. No caso, a incorporadora apresentou apenas o habite-se do empreendimento, sem demonstrar que a autora teve acesso à unidade durante o período contratual.

Ao final, o magistrado declarou rescindido o contrato, determinou a restituição imediata dos valores pagos, com retenção de 10% e da comissão de corretagem, afastou a taxa de fruição e condenou a incorporadora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

O escritório Gouvêa Advogados Associados defende a consumidora.