Venda de imóvel é declarada nula após advogada induzir idosos a erro

A juíza de Direito Elaine Veloso Marraschi, da 1ª vara da comarca de Penha/SC, declarou nulo contrato particular pelo qual uma advogada alegava ter comprado, por R$ 50 mil, imóvel pertencente a casal de clientes idosos que representava em ação de usucapião.

Para a magistrada, o negócio apresentava vício de forma, simulação e violação dos deveres éticos da relação entre advogado e cliente. A profissional também foi condenada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais aos sete herdeiros.

Entenda o caso

Os autores, filhos e netos do casal falecido, relataram que os idosos contrataram a advogada para ajuizar ação de usucapião de imóvel localizado em Balneário Piçarras/SC, mediante honorários de 15% sobre o valor venal do bem.

Segundo a ação, durante o processo, a profissional levou os clientes a um tabelionato sob a justificativa de que assinariam documento necessário à conclusão da usucapião. O homem, de 82 anos, era analfabeto e cego de um dos olhos, enquanto a mulher, de 76, era semianalfabeta.

Os herdeiros afirmaram que o instrumento não foi lido ao casal, que também não recebeu cópia. Conforme a sentença, o homem apenas “desenhava” o próprio nome.

Após o trânsito em julgado da usucapião, uma das filhas passou a desconfiar de solicitações feitas pela advogada, que pediu documentos e realizou diligências no cartório de imóveis. Em março de 2017, a profissional foi notificada extrajudicialmente sobre a possível existência de contrato de compra e venda, mas não respondeu.

Depois da morte de ambos os idosos, a advogada apresentou, em embargos de terceiro, contrato datado de abril de 2016, no qual figurava como compradora do imóvel por R$ 50 mil, supostamente pagos à vista.

Os herdeiros alegaram que os vendedores desconheciam o conteúdo do documento e foram induzidos a acreditar que assinavam instrumento relacionado à usucapião. Também apontaram a falta de prova do pagamento e a contradição na conduta da advogada, que havia atribuído ao imóvel o valor de R$ 200 mil e solicitado sua penhora em execução de honorários.

Em defesa, a profissional sustentou que a compra e venda foi regularmente celebrada, com reconhecimento de firmas e presença de testemunhas, e que o pagamento foi feito em espécie, conforme declaração de quitação constante do contrato.

Afirmou ainda que a indicação do bem à penhora não afastava a aquisição e invocou a súmula 84 do STJ, que admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro.

Negócio foi declarado nulo por vício de forma e simulação

Ao julgar o caso, a magistrada apontou três fundamentos independentes para a nulidade: o descumprimento das formalidades exigidas em razão do analfabetismo de um dos vendedores, a simulação do negócio e o aproveitamento indevido da confiança profissional.

Inicialmente, observou que negócios imobiliários superiores a 30 salários mínimos exigiam escritura pública. Como o contrato indicava preço de R$ 50 mil, acima do limite então vigente de R$ 26,4 mil, o negócio não poderia ter sido formalizado apenas por instrumento particular.

A juíza também destacou que a contratação com pessoa analfabeta exige cautelas específicas para assegurar manifestação válida de vontade, como escritura pública com leitura em voz alta ou assinatura a rogo, observadas as formalidades correspondentes.

No caso, não houve escritura pública, assinatura a rogo nem leitura do documento aos vendedores. Segundo a sentença, o reconhecimento de firma certificava apenas a autenticidade da assinatura, sem suprir a forma exigida por lei.

A magistrada também considerou caracterizada a simulação diante de diversos elementos: a indicação do imóvel à penhora pela própria advogada, apesar de posteriormente alegar ser sua proprietária; a apresentação do contrato somente após a morte dos vendedores; a ausência de comprovante de pagamento; a diferença entre o preço declarado, de R$ 50 mil, e o valor de R$ 200 mil atribuído ao bem; o silêncio diante da notificação extrajudicial; e a permanência dos idosos na posse do imóvel.

Confiança profissional foi usada para induzir clientes a erro

Para a julgadora, os fatos também evidenciaram dolo, considerado como reforço da caracterização do ato ilícito. Segundo a decisão, a profissional teria se valido da confiança dos clientes para levá-los ao tabelionato sob o pretexto de assinatura de documento ligado à usucapião, quando o instrumento a colocava como compradora do único imóvel do casal.

A sentença ressaltou que a alegada aquisição ocorreu durante o andamento da ação de usucapião patrocinada pela própria profissional e tinha por objeto o bem discutido no processo.

Para a magistrada, a conduta violou os deveres de lealdade, probidade e boa-fé e resultaria em dupla vantagem à advogada: os honorários pelo êxito da ação e o próprio imóvel, por valor inferior ao que ela mesma lhe havia atribuído.

A súmula 84 do STJ foi considerada inaplicável, pois pressupõe posse decorrente de compromisso válido de compra e venda. No caso, além da nulidade do negócio, a advogada nunca exerceu a posse do imóvel.

Com isso, a juíza declarou nulo o contrato, determinou o cancelamento de eventuais averbações dele decorrentes e restabeleceu o direito de propriedade em favor do espólio, para regularização no inventário.

A profissional também foi condenada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais, a serem divididos igualmente entre os sete autores. Segundo a magistrada, o caso ultrapassou mero conflito patrimonial, diante da ameaça ao único bem da família, do sentimento de traição e do desgaste provocado pelas disputas judiciais.

A sentença ainda revogou tutela provisória anteriormente concedida à advogada, fixou honorários sucumbenciais em 15% sobre o valor atualizado da condenação e determinou o envio de cópia integral da decisão à OAB/SC, para eventual apuração disciplinar.

• Processo: 0302703-08.2018.8.24.0048