Especialista alerta sobre proibição ampla de aluguel por temporada

O debate sobre o aluguel por temporada em condomínios ganhou novo capítulo no STJ. Em parecer apresentado à Corte, o MPF - Ministério Público Federal defendeu que a atividade não pode ser proibida apenas porque a convenção do condomínio prevê destinação residencial para os imóveis.

A posição contraria o entendimento recente adotado pela 2ª seção do STJ em um caso específico e foi destacada pelo advogado Fernando Torreão de Carvalho durante o evento "Desafios atuais e jurisprudenciais do mercado imobiliário: soluções práticas", promovido pelo Migalhas nesta terça-feira, 20/10, em São Paulo.

Torreão representa a camara-e.net - Câmara Brasileira da Economia Digital, entidade que atua na promoção da inovação, da competitividade e do desenvolvimento da economia digital e que foi admitida como amicus curiae no Tema 1.443 do STJ. Por meio de seu Comitê de Travel Tech, a entidade reúne empresas dos setores de turismo e hospitalidade e acompanha discussões relacionadas à regulamentação da atividade.

O profissional explica que sob o rito dos recursos repetitivos, a Corte decidirá se a destinação residencial prevista na convenção basta para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa. O entendimento deverá orientar casos semelhantes em todo o país.

Para o advogado, a discussão exige cautela diante da diversidade de situações envolvendo o aluguel por temporada. "Nos parece difícil, para não dizer impossível", afirmou, ao questionar a possibilidade de estabelecer uma regra abstrata que contemple todas elas. Em sua avaliação, uma proibição automática deixaria de considerar as particularidades de cada condomínio.

Torreão também chamou a atenção para as diferenças entre os fundamentos apresentados pelos ministros do STJ no julgamento da 2ª seção. Mesmo entre os que formaram a maioria, houve diferentes interpretações jurídicas sobre a questão. Para o epecialista, essa divergência reforça a necessidade de aprofundar a discussão antes de estabelecer uma orientação que deverá ser aplicada a casos semelhantes em todo o país.

O aluguel por temporada, lembrou, já existe há décadas no Brasil. Segundo ele, as plataformas digitais facilitaram o encontro entre proprietários e interessados em estadias curtas, mas não alteraram, por si só, a natureza jurídica da atividade. Também ressaltou que a locação por temporada não se confunde com a hotelaria, que possui características e regulamentação próprias.

Questões como segurança, barulho e sossego também entraram no debate. Para o advogado, os condomínios já dispõem de mecanismos para lidar com problemas de convivência, independentemente do tempo de permanência dos ocupantes.

Entre as alternativas discutidas no encontro estão regras específicas de funcionamento e critérios para dividir despesas adicionais relacionadas às estadias de curta duração, pontos abordados pelo advogado Rubens Carmo Elias Filho.

Os possíveis efeitos de proibições generalizadas também estiveram em discussão. Como destacou Torreão, o aluguel por temporada atende não apenas a turistas, mas também a famílias que precisam ficar próximas a hospitais durante tratamentos de saúde, a visitantes de cidades que recebem grandes eventos, a pessoas que viajam a trabalho e a participantes de congressos e seminários.

Durante sua apresentação, o advogado citou ainda um estudo da FGV, encomendado pelo Airbnb, que dimensiona os efeitos econômicos da atividade. Segundo o levantamento, a plataforma movimentou mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025, sustentando mais de 700 mil empregos.

O Tema 1.443 ainda aguarda julgamento no STJ. Enquanto isso, os processos que discutem a mesma questão estão suspensos em todo o país. A decisão deverá orientar o tratamento de casos semelhantes pela Justiça.