Penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação
Penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação.
10/3/2022
Em decisão tomada pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) em sessão virtual concluída no último dia 08 de março de 2022, foi julgada constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. Tal decisão foi proferida por ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).
O referido Recurso Extraordinário foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial.
De acordo com o fiador, o direito constitucional de moradia (CF, art. 1º, III; art. 6º, art. 226) deveria se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Além disso, o fiador sustentava que a tese fixada pelo STF por ocasião do julgamento do RE 612360, com repercussão geral (tema 295), sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, deveria ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial.
Entretanto, prevaleceu no STF o entendimento de que a livre iniciativa do locatário em estabelecer o seu empreendimento também é um direito fundamental (CF, art. 1º, IV; art. 170, caput) que deve se sobrepor ao direito à moradia. Foi ponderado que uma das formas mais utilizadas e menos onerosas de garantias nos contratos de locação comercial é a fiança, tendo em vista que as outras modalidades de garantia (caução e seguro-fiança). Limitar a possibilidade de fiança na locação comercial com a impenhorabilidade de bem de família do fiador significaria violar a livre iniciativa do locatário, que deve ser livre para decidir se quer ou não comprometer o seu patrimônio, ainda que seja o único imóvel de sua propriedade utilizado para fins de residência sua e de sua família (lei 8.009/1990).
Assim, a tese de repercussão apresentada pelo relator foi a seguinte: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial". Em outras palavras, a decisão de ser fiador de contrato de locação de imóvel, residencial ou comercial, é algo que diz respeito à livre iniciativa da pessoa e que deve ser respeitada.
Este entendimento do STF veio em boa hora para dar maior segurança aos contratos de locação comercial e aos atos de constrição patrimonial praticados nos processos em que se busca pela execução forçada a satisfação da obrigação de pagar aluguel. A livre iniciativa do fiador deve ser respeitada e o seu patrimônio deve responder pela dívida se o afiançado não cumprir a obrigação em primeiro lugar, ainda que o fiador tenha um único bem imóvel utilizado para fins residenciais. Espera-se que isso dê maior efetividade para execuções dessa natureza e proporcione o desenvolvimento do mercado de locação de imóveis comerciais.
Colunistas
André Pagani de Souza é doutor, mestre e especialista em Direito Processual Civil pela PUC/SP. Bacharel em Direito pela USP. Professor de Direito Processual Civil e coordenador do Núcleo de Prática Jurídica da Universidade Presbiteriana Mackenzie em São Paulo. Pós-doutorando em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Autor de diversos trabalhos na área jurídica. Membro do IBDP, IASP e CEAPRO. Advogado.
Daniel Penteado de Castro é mestre e doutor em Direito Processual pela Universidade de São Paulo. Especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária. Membro fundador e conselheiro do CEAPRO – Centro de Estudos Avançados em Processo. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual – IBDP. Professor na pós-graduação Lato Sensu na Universidade Mackenzie, Escola Paulista de Direito e Escola Superior da Advocacia. Professor de Direito Processual Civil na graduação do Instituto de Direito Público. Advogado e Autor de livros jurídicos.
Elias Marques de M. Neto Pós-doutorados em Direito Processual Civil nas Faculdades de Direito da Universidade de Lisboa (2015), da Universidade de Coimbra/IGC (2019), da Universidade de Salamanca (2022) e da Universitá degli Studi di Messina (2026). Visiting Scholar no Instituto Max Planck/Alemanha (2023/2024), em Direito Processual Civil, com Pós Doutorado pela Unimar (2024). Doutor (2014) e Mestre (2009) em Direito Processual Civil pela PUC/SP. MBA em Gestão Empresarial (2012) e Especialista em Direito da Economia e da Empresa pela FGV (2006). Especializações em Direito Processual Civil (2004) e em Direito dos Contratos (2005) pelo IICS/CEU. Especialização em Direito do Agronegócio pela FMP (2024). Pós Graduação Executiva em Negociação (2013) e em Mediação (2015) na Harvard Law School. Pós Graduação Executiva em Business Compliance na University of Central Florida - UCF (2017). Pós Graduação Executiva em Mediação e Arbitragem Comercial Internacional pela American University / Washington College of Law (2018). Pós Graduação Executiva em U.S. Legal Practice and ADR pela Pepperdine University/Straus Institute for Dispute Resolution (2020). Curso de Extensão de Formação para Árbitros no Setor Elétrico pela Fundação Arcadas/USP (2026). Curso de Extensão em Arbitragem (2016) e em Direito Societário (2017) pelo IICS/CEU. Bacharel em Direito pela USP (2001). Professor Doutor de Direito Processual Civil no Curso de Mestrado e Doutorado na Universidade de Marilia - Unimar (desde 2014) e na graduação da Facamp (desde 2021). Professor Colaborador na matéria de Direito Processual Civil em diversos cursos de Pós Graduação Lato Sensu e Atualização (ex.: EPD, Mackenzie, PUC/SP-Cogeae, USP-AASP e CEU-Law). Advogado. Sócio de Resolução de Disputas do TozziniFreire Advogados (desde 2021). Atuou como Diretor Executivo Jurídico e Diretor Jurídico de empresas do Grupo Cosan (2009 a 2021). Foi associado sênior do Barbosa Mussnich e Aragão Advogados (2002/2009). Apontado pela revista análise executivos jurídicos como o executivo jurídico mais admirado do Brasil nas edições de 2018 e de 2020. Na mesma revista, apontado como um dos dez executivos jurídicos mais admirados do Brasil (2016/2019), e como um dos 20 mais admirados (2015/2017). Recebeu do CFOAB, em 2016, o Troféu Mérito da Advocacia Raymundo Faoro. Apontado como um dos 5 melhores gestores de contencioso da América Latina, em 2017, pela Latin American Corporate Counsel Association - Lacca. Listado em 2017 no The Legal 500's GC Powerlist Brazil. Recebeu, em 2019, da Associação Brasil Líderes, a Comenda de Excelência e Qualidade Brasil 2019, categoria Profissional do Ano/Destaque Nacional. Recebeu a medalha Mérito Acadêmico da ESA-OABSP (2021). Listado, desde 2021, como um dos advogados mais admirados do Brasil na Análise 500. Advogado recomendado para Resolução de Disputas e para Agronegócio, desde 2021, nos guias internacionais Legal 500, Chambers, Latin Lawyer 250, Best Lawyers e Leaders League. Autor de livros e artigos no ramo do Direito Processual Civil. Presidente da Comissão de Direito Processual Civil da OAB/SP (desde 2025), tendo sido Vice Presidente nas gestões 2019/2024. Presidente da Comissão de Processo Empresarial do IASP (desde 2025). Presidente da Comissão de Processo Civil da OABSP-Pinheiros (desde 2013). Conselheiro da célula de departamentos jurídicos do CRA/SP (desde 2016). Membro da lista de árbitros da Camarb, Camagro, da Amcham e do KFCRI. Membro do IBDP, do IIDP e do CBar. Membro honorário da ABEP. Membro fundador do Ceapro, tendo sido diretor e conselheiro de 2013 a 2025. Membro de comitês do Instituto Articule (desde 2018). Foi presidente da Comissão de Defesa da Segurança Jurídica do CFOAB (2015/2016), Conselheiro do CORT/FIESP (2017), Coordenador do Núcleo de Direito Processual Civil da ESA-OAB/SP (2019/2021), Secretário da comissão de Direito Processual Civil do CFOAB (2019/2021) e Presidente da Comissão de Direito de Energia do IASP (2013/2024).
Rogerio Mollica é doutor e mestre em Direito Processual Civil pela USP. Especialista em Administração de Empresas CEAG-Fundação Getúlio Vargas/SP. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários – IBET. Bacharel em Direito pela USP. Professor doutor nos cursos de mestrado e doutorado na Universidade de Marilia - Unimar. Advogado. Membro fundador, ex-conselheiro e ex-presidente do Ceapro - Centro de Estudos Avançados de Processo. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual (IBDP). Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT).