Em decisão tomada pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) em sessão virtual concluída no último dia 08 de março de 2022, foi julgada constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. Tal decisão foi proferida por ocasião do julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).

O referido Recurso Extraordinário foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial.

De acordo com o fiador, o direito constitucional de moradia (CF, art. 1º, III; art. 6º, art. 226) deveria se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Além disso, o fiador sustentava que a tese fixada pelo STF por ocasião do julgamento do RE 612360, com repercussão geral (tema 295), sobre a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, deveria ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial.

Entretanto, prevaleceu no STF o entendimento de que a livre iniciativa do locatário em estabelecer o seu empreendimento também é um direito fundamental (CF, art. 1º, IV; art. 170, caput) que deve se sobrepor ao direito à moradia. Foi ponderado que uma das formas mais utilizadas e menos onerosas de garantias nos contratos de locação comercial é a fiança, tendo em vista que as outras modalidades de garantia (caução e seguro-fiança). Limitar a possibilidade de fiança na locação comercial com a impenhorabilidade de bem de família do fiador significaria violar a livre iniciativa do locatário, que deve ser livre para decidir se quer ou não comprometer o seu patrimônio, ainda que seja o único imóvel de sua propriedade utilizado para fins de residência sua e de sua família (lei 8.009/1990).

Assim, a tese de repercussão apresentada pelo relator foi a seguinte: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial". Em outras palavras, a decisão de ser fiador de contrato de locação de imóvel, residencial ou comercial, é algo que diz respeito à livre iniciativa da pessoa e que deve ser respeitada.

Este entendimento do STF veio em boa hora para dar maior segurança aos contratos de locação comercial e aos atos de constrição patrimonial praticados nos processos em que se busca pela execução forçada a satisfação da obrigação de pagar aluguel. A livre iniciativa do fiador deve ser respeitada e o seu patrimônio deve responder pela dívida se o afiançado não cumprir a obrigação em primeiro lugar, ainda que o fiador tenha um único bem imóvel utilizado para fins residenciais. Espera-se que isso dê maior efetividade para execuções dessa natureza e proporcione o desenvolvimento do mercado de locação de imóveis comerciais.