Resumo: Este artigo analisa a tensão entre a natureza propter rem das cotas condominiais e a regra de sub-rogação no preço prevista no art. 908, § 1º, do CPC, destacando os efeitos práticos dessa disputa na segurança e na eficiência dos leilões judiciais. Examina-se como a vinculação ao edital tem sido utilizada para tentar transferir ao arrematante o passivo pretérito, mesmo quando o regime legal aponta para sua resolução no produto da arrematação, e como o prequestionamento frequentemente impede o enfrentamento direto do dispositivo pelo STJ, gerando efeito cascata nas instâncias inferiores. Em paralelo, o texto explora a analogia com o art. 130, parágrafo único, do CTN e o Tema 1.134 do STJ, para reforçar a ideia de que cláusulas editalícias não devem contrariar normas cogentes de sub-rogação. Ao final, propõe critérios de leitura prática para mitigação de riscos no pós-arrematação e defende a necessidade de amadurecimento jurisprudencial, com incentivo à cooperação entre condomínio e arrematante como medida de eficiência econômica e processual.
1. Introdução
Quem já atuou em arrematação de imóvel conhece o “fantasma” que aparece depois do leilão: a dívida condominial que supera o produto da arrematação. É nesse cenário que nasce o conflito que atravessa jurisprudência, administração condominial e mercado de leilões: o passivo pretérito permanece no imóvel ou se sub-roga no preço, liberando a unidade para circular com segurança?
O problema se agrava de duas formas: Primeiro, quando o condomínio sustenta que não pode emitir certidão negativa enquanto houver saldo remanescente, mesmo sem imputar, em tese, responsabilidade direta ao arrematante. Segundo, quando, por constar no edital a dívida, defende-se que o arrematante deve responder por débitos anteriores, apesar da lógica de sub-rogação no preço prevista no art. 908, § 1º, do CPC. Em ambos os casos, o efeito é o mesmo: trava-se a regularização, impede-se a venda a terceiros e a arrematação perde previsibilidade.
Por isso, o art. 908, § 1º, do CPC deve ocupar posição central no debate, inclusive para superar a leitura ainda dominante em precedentes do STJ e reduzir a insegurança jurídica que por vezes contamina os leilões judiciais.
Este artigo examina a interface entre a natureza propter rem das cotas condominiais e o regime processual da sub-rogação no preço para responder, com foco prático: quando o passivo se resolve no produto da arrematação e em que situações ele ainda gera risco e litígio no pós-arrematação.
2. O art. 908 do CPC e a lógica da sub-rogação no produto da arrematação
O art. 908, parágrafo primeiro do CPC preceitua que no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.1
É de sabença elementar que o art. 1.345 do CC estabelece a regra material da obrigação propter rem, mas, em alienação judicial, o art. 908, § 1º, do CPC disciplina o modo de satisfação do crédito, canalizando a cobrança para o preço e preservando a circulação do bem, razão pela qual o arrematante não deve ser tratado como sucessor pessoal do devedor quanto ao passivo pretérito.
Sub-rogar sobre o preço significa que o crédito, em vez de continuar vinculado ao imóvel, passa a recair sobre o valor da arrematação depositado no processo. Em termos práticos, a cobrança deixa de ser feita contra o bem e migra para o dinheiro, para ser satisfeita no concurso de credores e na ordem de preferência.
O ponto decisivo é compreender o efeito prático da sub-rogação no preço. Na prática, ao analisar a dívida condominial em um leilão, surgem dois cenários principais:
- Quando o produto da arrematação é suficiente para quitar o débito condominial: O crédito do condomínio é satisfeito no próprio procedimento, e, após o recebimento, a administração condominial emite ao arrematante a certidão negativa de débitos.
- Quando o produto da arrematação não é suficiente para quitar integralmente o débito: Nesse cenário, a compreensão dos efeitos da sub-rogação precisa ser absolutamente clara, sob pena de o leilão perder previsibilidade e o deságio estrutural do lance aumentar, pois o investidor passa a precificar eventuais discussões com o condomínio posteriores ao arremate.
Quando o produto da arrematação não é suficiente para quitar integralmente a dívida condominial, costuma surgir uma zona cinzenta que trava o trâmite pós-arrematação. O condomínio não afirma, de modo direto, que o arrematante é responsável pelo saldo, mas sustenta que a emissão de certidão negativa é impossível enquanto houver qualquer remanescente em aberto.
O problema é que essa leitura, na prática, reintroduz um ônus sobre o imóvel, pois trava sua regularização e sua circulação no mercado, ainda que o débito pretérito tenha sido deslocado para o preço, nos termos do art. 908, § 1º, do CPC.
A insuficiência do preço não transfere o saldo ao arrematante, nem mantém ônus sobre o imóvel. Ela apenas delimita o quanto do crédito condominial será satisfeito no concurso sobre o valor depositado. O remanescente permanece exigível, mas deve ser perseguido contra o executado, no patrimônio dele, por meios executivos próprios, sem que a dívida continue pesando sobre a unidade arrematada.
Por isso, a emissão de certidão em favor do arrematante não se confunde com quitação do antigo condômino, nem extingue a obrigação remanescente, ela apenas reconhece, para fins de circulação do bem, que a unidade está livre de débitos pretéritos por consequência de arrematação judicial ocorrida.
2.1 Cooperação entre condomínio e arrematante, ganhos práticos e eficiência do leilão
Há um ganho claro quando condomínio e arrematante atuam em cooperação. O arrematante é um terceiro de boa-fé que ingressa na relação condominial para assumir as obrigações futuras e restabelecer a normalidade dos pagamentos, evitando que novas cotas se acumulem e que o passivo se torne ainda mais difícil de recuperar.
Quando, ao contrário, se criam travas administrativas no pós-arrematação, o efeito é sistêmico. A unidade perde liquidez, o mercado passa a enxergar risco jurídico onde deveria haver previsibilidade, e os interessados se afastam justamente dos imóveis com maior passivo condominial pelo receio de discussões futuras.
Ainda quanto a esse ponto, não são raros os casos em que o condomínio pleiteia a inclusão, no edital, de cláusula que impute ao arrematante o pagamento da dívida pretérita, providência que contraria a própria lógica do leilão judicial e esvazia a racionalidade do deságio que caracteriza a arrematação.
Ao acrescentar um passivo extra e incerto, reduz-se o interesse no certame, inibem-se lances e, ao final, deprecia-se o produto da alienação. Por isso, a cooperação é a via mais eficiente, pois viabiliza a entrada de um novo titular adimplente, com retomada imediata das cotas vincendas e estabilização financeira do condomínio.
3. Paralelo com o art. 130, parágrafo único do CTN e o Tema 1.134 do STJ
O art. 130, parágrafo único, do CTN2 consagra, para os créditos tributários vinculados ao imóvel, uma diretriz clássica do sistema expropriatório: em leilão, a sub-rogação se opera sobre o preço, e não sobre o adquirente. Em outras palavras, o crédito se desloca para o produto da alienação, preservando a atratividade do leilão.
Foi precisamente esse o eixo que orientou o Tema 1.134. A 1ª seção fixou que é inválida a previsão editalícia que pretenda atribuir ao arrematante a responsabilidade por tributos pretéritos já incidentes sobre o bem na data da arrematação, reconhecendo a prevalência da regra de sub-rogação no preço e neutralizando a tentativa de “contratualizar”, por edital, uma sujeição passiva que a legislação não autoriza3.
A analogia com os débitos condominiais é útil por um motivo central: se, no campo tributário, o Tribunal reconhece que o edital não pode deslocar ao arrematante um risco que a lei realocou ao preço, ganha densidade o argumento de que, no plano das dívidas propter rem em geral, cláusulas de edital que busquem afastar a sub-rogação legal caminham contra a lógica do leilão.
Ainda quanto ao tema, restou claro que: “à luz dos conceitos basilares sobre hierarquia das normas jurídicas, não é possível admitir que norma geral sobre responsabilidade tributária prevista pelo próprio CTN - cujo status normativo, repise-se, é de lei complementar -, seja afastada por simples previsão em sentido diverso no edital da praça.”
4. Prequestionamento como ponto cego, decisões sem enfrentamento do art. 908 e o efeito cascata nas instâncias inferiores
Apesar do entendimento quando ao débito tributário, em julgado recente4, o STJ voltou a afirmar a orientação segundo a qual, existindo advertência no edital acerca de débitos condominiais, o arrematante pode ser instado a responder pelas cotas pretéritas, em razão do caráter propter rem da obrigação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do executado pelo arrematante no cumprimento de sentença.
Um dos pontos que mais compromete a discussão, quando levada ao recurso especial, é a barreira do prequestionamento. Em termos objetivos, se o acórdão recorrido não enfrentou de modo expresso o art. 908, § 1º, do CPC, e a parte não provocou adequadamente esse pronunciamento, a matéria tende a não ser conhecida pelo Tribunal Superior.
A dificuldade se acentua porque o CPC de 1973 não continha regra expressa de sub-rogação da dívida propter rem no produto da arrematação, como hoje positivado no art. 908 do CPC de 2015. Não surpreende, portanto, que, sob a égide do diploma revogado, a jurisprudência do STJ tenha se consolidado em direção distinta, apoiada em premissas normativas próprias daquele sistema.
O ponto central, contudo, é que o CPC de 2015 deslocou o eixo da controvérsia, exigindo reexame à luz do art. 908, § 1º, sob pena de se manter, por inércia, um entendimento construído em base normativa superada.
Pela ótica do julgado5, novamente se frustrou a possibilidade de rediscutir, e eventualmente revisitar, a orientação da Corte. Prevaleceu o entendimento dos ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Humberto Martins e Antônio Carlos Ferreira, no sentido de que a questão relativa ao art. 908, § 1º, não teria sido previamente enfrentada pelo Tribunal de origem, e de que o acórdão recorrido estaria alinhado à jurisprudência já estabilizada do STJ. Com isso, permaneceu sem apreciação direta a incidência, no caso concreto, da disciplina do art. 908, § 1º, do CPC/15.
Diante desse cenário, leciona Daniel Amorim Assumpção Neves acerca do art. 908, § 1º do CPC: "o dispositivo tende a alterar a jurisprudência consolidada no STJ a respeito do tema, que entendia ser responsabilidade do arrematante o pagamento de débitos condominiais, ainda que anteriores à arrematação, desde que tais débitos constassem do edital"6.
Sendo assim, a forma como a controvérsia tem sido tratada no STJ produz um efeito colateral relevante e pouco debatido: a instabilidade decisória nas instâncias ordinárias a exemplo de recente decisão proferida pelo TJ/SC7. Sem um pronunciamento claro sobre a incidência da regra de sub-rogação no produto da arrematação, independente de previsão editalícia, juízos e tribunais locais oscilam entre aplicar, de modo automático, a lógica propter rem para imputar ao arrematante o passivo pretérito, e, em outros casos, prestigiar a disciplina do novo diploma processual.
O resultado prático é um cenário em que editais que apenas informam o montante do débito condominial, ainda que omissos quanto à responsabilização, bem como aqueles que, expressamente, atribuem ao arrematante o pagamento das cotas pretéritas, desestimulam a participação em leilão e, no limite, comprometem a eficiência do certame, na medida em que deslocam ao arrematante um risco que o sistema processual contemporâneo buscou realocar ao produto da expropriação.
5. Princípio da vinculação ao edital x norma do art. 908 do CPC
A prática mostra que, em muitos leilões judiciais, tornou-se praxe inserir no edital cláusulas que condicionam a “venda livre e desembaraçada” ao fato de o produto da arrematação ser suficiente para quitar determinadas dívidas, ou, pior, atribuem diretamente ao arrematante a obrigação de suportar cotas condominiais pretéritas.
Essa construção, contudo, não se sustenta quando confrontada com a sistemática do CPC de 2015. O princípio da vinculação ao edital existe para garantir publicidade, transparência e estabilidade das condições do certame, não para produzir “revogação prática” de norma cogente. O edital é instrumento de organização e divulgação do procedimento, não fonte apta a redefinir a responsabilidade por obrigações propter rem após a expropriação.
Se a lei determina que determinados créditos que recaem sobre o bem se sub-rogam no preço, não cabe ao edital reintroduzir, por via oblíqua, a responsabilização do arrematante por dívidas pretéritas, nem criar condicionantes que esvaziem a incidência do art. 908, § 1º, do CPC. A norma cogente prevalece sobre as condições dos editais de praça.
Não se olvida que a vinculação ao edital é relevante, mas opera sob a lei, e não contra a lei. É exatamente por isso que o art. 908, § 1º, deve estar no centro do debate nas cotas condominiais, para impedir que a prática editalícia produza um desvio que o sistema processual contemporâneo procurou evitar.
Importante mencionar que a redação do art. 908, § 1º, do CPC não subordina a sub-rogação dos débitos pretéritos incidentes sobre o bem ao fato de o edital conter, ou não, menção expressa a respeito. Trata-se de efeito legal automático da adjudicação ou da alienação judicial, que se opera por força da própria lei.
Sendo assim, qualquer cláusula editalícia que pretenda afastar essa consequência, ou atribuir ao arrematante responsabilidade incompatível com o comando normativo, deveria ser reputada ilegal. Por esse prisma, fica enfraquecida a orientação jurisprudencial anterior do STJ que, sob outra moldura normativa, admitia a imputação do passivo com apoio decisivo na redação do edital.
6. Arrematação como modo de aquisição originária da propriedade
Encaminhando para a conclusão, ela ainda mais se justifica quando analisamos a controvérsia pela ótica da natureza da aquisição do bem em Leilão.
José Miguel Garcia Medina, em comentários sobre o CPC/15, afirma que “o novo Código deixa claro que o adquirente do bem (arrematante ou adjudicante) está liberado da responsabilidade por quaisquer créditos incidentes sobre o bem, inclusive aqueles de natureza propter rem, solução que se ajusta-se à natureza originária da propriedade adquirida”.8
A arrematação é frequentemente tratada como forma de aquisição originária da propriedade, precisamente porque deriva de ato jurisdicional de expropriação que rompe, em regra, a cadeia negocial anterior e permite ao adquirente ingressar no domínio por título novo, autônomo e judicialmente legitimado. Essa característica explica a vocação saneadora do instituto, sobretudo quanto a ônus que se vinculam ao bem e que, pela lógica do sistema, devem ser solucionados na própria execução, e não “transportados” para o pós-arrematação.
Importa relembrar, no âmbito do Tema 1.134 do STJ já referido neste artigo, firmou-se a compreensão de que “a partir da interpretação sistemática da legislação tributária, conclui-se que: i) a aquisição da propriedade em hasta pública ocorre de forma originária, inexistindo responsabilidade do terceiro adquirente pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel anteriormente à arrematação, por força do disposto no parágrafo único do art. 130 do CTN”.
Essa construção, embora firmada em matéria tributária, serve como parâmetro analógico para os débitos condominiais. A arrematação, enquanto modo de aquisição originária, reforça a racionalidade do art. 908, § 1º, do CPC: a ruptura do vínculo jurídico com o antigo titular impede que o adquirente seja tratado como “sucessor pessoal” do devedor, de modo que o passivo propter rem pretérito deve, como regra, encontrar solução no produto da expropriação.
7. Considerações finais, realidade prática e cautelas indispensáveis
A despeito da regra cogente do art. 908, § 1º, do CPC, a realidade forense ainda revela um quadro de oscilação decisória que impõe prudência aos advogados de arrematantes. Em termos práticos, enquanto não houver uniformização clara, recomenda-se atenção redobrada ao edital de leilão, não como fonte capaz de afastar a lei, mas como elemento que, na prática, tem sido utilizado para sustentar soluções distintas no pós-arrematação.
Assim, se o edital atribui de forma expressa ao arrematante a responsabilidade por cotas condominiais pretéritas, há risco concreto de que essa previsão venha a ser invocada para impor o pagamento ao arrematante, ainda que tal cláusula devesse ser confrontada à luz do art. 908 do CPC.
Por outro lado, quando o edital apenas informa o montante do débito e é omisso quanto à responsabilização, a tendência mais coerente com o sistema é a incidência do art. 908, § 1º, com a sub-rogação no preço, ressalvados, contudo, precedentes do STJ que, mesmo diante da mera informação do débito, têm deslocado ao adquirente o ônus das cotas anteriores, conforme demonstrado ao longo deste artigo.
7.1 Cooperação como solução: Quando o interesse coletivo fala mais alto
Não é demais ratificar aquilo que foi dito no início do artigo: parte do litígio nasce de uma opção de conduta. Ao condomínio, em especial, tende a ser mais racional cooperar com o leilão e com o arrematante, garantindo a rápida recomposição da adimplência futura, do que insistir em disputas sobre cotas pretéritas que, muitas vezes, prolongam a vacância, desestimulam lances e deprimem o preço, em prejuízo do próprio ecossistema condominial. Se a lógica do leilão é viabilizar a circulação do bem com desconto e eficiência, a cooperação não é concessão, é pragmatismo.
7.2 Proposta de debate e caminho para maior segurança jurídica
A pacificação da controvérsia passa por provocar, de modo tecnicamente adequado, o enfrentamento do art. 908, § 1º, nas instâncias ordinárias, com construção precisa do prequestionamento e delimitação objetiva da controvérsia, para que a Corte Superior seja chamada a examinar o novo regime processual de forma direta, e não por atalhos que reconduzam o debate à lógica anterior.
A comunidade especializada tem aqui um papel relevante: fomentar a discussão com consistência dogmática e sensibilidade prática, para que a expropriação judicial tenha cada vez mais previsibilidade, eficiência e aderência ao desenho normativo vigente.
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1 BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Art. 908, § 1º.
2 BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional.
3 REsp n. 1.914.902/SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, Recorrente: Município de São Paulo, Recorrido: Vila Nova Negócios Imobiliários Ltda., j. 2021, STJ
4 STJ, REsp 2.042.756/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2024, DJe 29.11.2024.
5 STJ, REsp 2.042.756/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.11.2024, DJe 29.11.2024.
6 NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Código de Processo Civil comentado. 7. ed. São Paulo: JusPodivm, 2022, p. 1557
7 TJSC, Apelação n. 0313042-75.2018.8.24.0064, Terceira Câmara de Direito Civil, Rel. Des. Eliza Maria Strapazzon, j. 24 set. 2024.
8 JOSÉ MIGUEL GARCIA MEDINA. Novo Código de Processo Civil Comentado : RT, 5a ed, 2017. p 1.283