O julgamento do REsp. 2.211.711/MT, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, pela 3ª Turma do STJ, foi proferido por unanimidade em 9/12/2025, com publicação em 16/12/2025, e suscita debate relevante acerca da relação entre tutela ambiental e usucapião.
Nesse contexto, o propósito recursal consistiu em definir se é possível o acolhimento de exceção de usucapião em ação reivindicatória, que tem por objeto imóvel situado em APP - Área de Preservação Permanente. O demandado alegava exercer posse pacífica, pública, contínua, incontestada e com ânimo de dono há mais de vinte anos.
Em primeiro grau, o magistrado julgou improcedente a ação reivindicatória e reconheceu a prescrição aquisitiva em favor da parte ré. Assentou-se que o requerido se desincumbiu do ônus de comprovar os requisitos necessários à aquisição da propriedade, considerando o exercício prolongado da posse, a edificação de residência e as melhorias realizadas no imóvel, conforme demonstrado pelos documentos e pela prova testemunhal produzida nos autos.1
Em segundo grau, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJ/MT deu provimento ao recurso de apelação e julgou procedente a ação reivindicatória, sob o fundamento de que o imóvel litigioso se situava em Área de Preservação Permanente, circunstância que evidenciaria o caráter injusto da posse.
Em seguida, o demandado interpôs recurso especial.
Nas razões de decidir, ficou reconhecido que é possível à parte alegar, em defesa na ação reivindicatória, a presença dos requisitos legalmente previstos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.2
Reconheceu-se, ainda, que a existência de propriedade privada em APP é juridicamente admissível, tratando-se de hipótese submetida à limitação administrativa, sem incidência da vedação constitucional relativa à usucapião de bens públicos.
Não obstante, a Corte afastou o reconhecimento da usucapião, a partir de interpretação teleológica dos arts. 7º e 8º da lei 12.651/12 (Código Florestal), afirmando, em síntese, que a posse exercida sobre imóvel localizado em Área de Preservação Permanente seria marcada pela antijuridicidade, especialmente diante de ocupações e intervenções irregulares capazes de favorecer a supressão de vegetação nativa e dificultar o exercício do poder de polícia ambiental.
Segundo o entendimento adotado, a ocupação irregular dessas áreas estimularia novas invasões e comprometeria a efetividade da tutela ambiental, razão pela qual o interesse público na preservação do meio ambiente deveria prevalecer sobre o interesse individual.
Assim, o STJ, por meio da 3ª turma, reconheceu a possibilidade de usucapião em APP pertencente a particular, mas entendeu que o obstáculo ao reconhecimento da prescrição aquisitiva estaria na ocupação irregular da área submetida à restrição ambiental. Na situação concreta, a edificação de benfeitoria próxima a rio foi considerada elemento suficiente para caracterizar a posse injusta.
Com a devida vênia, a orientação firmada merece reflexão crítica.
A Área de Preservação Permanente constitui limitação administrativa ambiental incidente sobre determinadas porções do território, de acordo com o Código Florestal. Trata-se de restrição jurídica ao exercício do domínio e da ocupação do solo, impondo ao particular, normalmente, obrigação de não fazer. Cuida-se, ademais, de obrigação de natureza propter rem, na medida em que se vincula diretamente à titularidade da coisa, independentemente da pessoa do proprietário ou do possuidor.
Dessa forma, o descumprimento dessa restrição pode ensejar sanções administrativas, responsabilização civil ambiental e, em determinadas hipóteses, responsabilização penal, com aplicação de multa, embargo, demolição e obrigação de recuperação da área degradada, conforme previsto na lei 9.605/1998 (lei de crimes ambientais) e no decreto 6.514/08.
Todavia, a ilicitude administrativa decorrente da ocupação irregular não se confunde com a qualificação jurídica da posse para fins de usucapião.
Esclareça-se que o Direito Civil brasileiro reconhece como vícios possessórios aptos a comprometer a posse suscetível de aquisição por usucapião, a violência, a clandestinidade e a precariedade.
Nesse sentido, a posse violenta decorre do emprego de força, a clandestina caracteriza-se pela ocultação do exercício possessório, não permitindo que o titular do domínio (ou mesmo da posse) tenha ciência da ocupação. E, por derradeiro, a posse precária se origina do abuso de confiança ou da retenção indevida da coisa após o término de relação jurídica anterior.
Assinale-se que a posse violenta e a clandestina admitem convalescimento com o decurso do tempo, uma vez cessados os respectivos vícios. Por sua vez, a posse precária, como regra geral, não se convalesce, salvo quando demonstrada a interversão da posse3.
Resta claro, portanto, que a construção irregular em Área de Preservação Permanente não constitui, isoladamente, hipótese reconhecida pela legislação civil como vício possessório apto a impedir o reconhecimento da usucapião.
Certamente, a edificação realizada em desconformidade com normas ambientais ou urbanísticas não configura posse violenta, clandestina ou precária, visto que a ilicitude administrativa ou ambiental da construção não altera a qualificação civil da posse apta à aquisição originária da propriedade. Os vícios capazes de comprometer a posse ad usucapionem são delimitados de maneira específica pelo ordenamento jurídico e não se confundem com infrações de natureza urbanística ou ambiental.
Sob esse enfoque, o ilícito ambiental incide sobre o modo de utilização do imóvel e sobre a violação da restrição administrativa, sem alterar a natureza da posse exercida de forma pública, pacífica, contínua, incontestada e, na situação examinada, com ânimo de dono4.
A interpretação em sentido diverso implica a criação de requisito negativo não previsto pela legislação civil, consistente na exigência implícita de plena regularidade urbanística e ambiental, como condição para o reconhecimento da usucapião, promovendo indevida ampliação das hipóteses restritivas da aquisição originária da propriedade e confundindo a disciplina possessória e dominial, própria do Direito Civil, com o regime sancionatório e protetivo do Direito Ambiental e Urbanístico.
Além dos fundamentos já expostos, há outra razão importante para afastar a exigência de plena comprovação de regularidade urbanística e ambiental como condição para o reconhecimento da usucapião: semelhante interpretação contraria a própria evolução legislativa e jurisprudencial brasileira em matéria de regularização fundiária.
O STJ sedimentou entendimento no sentido da admissibilidade da usucapião em imóveis situados em loteamentos irregulares ou pendentes de regularização urbanística, reconhecendo que a irregularidade administrativa do parcelamento do solo não constitui fundamento suficiente para afastar a aquisição originária da propriedade5.
Esse posicionamento da Corte demonstra importante distinção entre o plano dominial e o plano administrativo-urbanístico. A ausência de regularização do parcelamento do solo pode ensejar medidas sancionatórias, corretivas ou de adequação urbanística, mas não impede, automaticamente, o reconhecimento da usucapião quando presentes os requisitos previstos na legislação civil.
Na mesma direção, a lei 13.465/17 incorporou modelo normativo orientado à compatibilização entre tutela ambiental, regularização fundiária e direito à moradia, admitindo, em situações específicas, a regularização de núcleos urbanos informais, inclusive em áreas ambientalmente protegidas, desde que observados critérios técnicos, medidas mitigatórias e compensatórias.
Indubitavelmente, a proteção do meio ambiente constitui vetor constitucional de elevada densidade normativa e inequívoca relevância jurídica. Sua tutela, entretanto, deve efetivar-se pelos instrumentos próprios do Direito Ambiental e Administrativo, sem que disso decorra, necessariamente, a descaracterização da posse para fins de usucapião.
Nessa perspectiva, confundir o descumprimento de norma ambiental com a descaracterização da posse apta à usucapião significa deslocar a sanção ambiental para esfera diversa daquela prevista pelo legislador, criando restrição não expressamente contemplada pela legislação civil.
A discussão, em última análise, não consiste em negar a tutela ambiental, cuja estatura constitucional é inequívoca, mas em preservar a coerência e a integridade do sistema jurídico, delimitando adequadamente os efeitos das infrações administrativas ambientais sobre o regime civil da posse e da usucapião.
A proteção do meio ambiente não exige a descaracterização da posse juridicamente qualificada, tampouco autoriza a criação de limitações ao domínio não previstas pelo legislador.
Destaca-se, ainda, que esta é a segunda decisão unânime da 3ª turma do STJ, ambas de relatoria da ministra Nancy Andrighi, a restringir a efetividade da usucapião. No REsp 1.874.632/AL6, entendeu-se que os bens pertencentes às sociedades de economia mista, empresas públicas, fundações e entidades prestadoras de serviço público, embora submetidos ao regime jurídico de direito privado, devem ser considerados bens públicos por assemelhação quando vinculados ao desempenho de finalidades públicas.
O referido entendimento avança ainda mais ao afirmar que a afetação ao interesse público subsiste mesmo quando os bens se encontram desocupados ou abandonados, afastando-se, nessas hipóteses, a própria possibilidade de abandono de bens públicos. Sustenta-se, assim, que esses bens permanecem afetados seja pela aptidão de atender futuramente a necessidades concretas da Administração, seja pela eventual destinação a políticas públicas amplas, como planejamento urbano ou reforma agrária.
Nos dois casos, REsp. 2.211.711/MT e REsp. 1.874.632/AL, verifica-se como fundamento decisório a prevalência abstrata do princípio da supremacia do interesse público, sem a devida delimitação concreta do bem jurídico que se pretende tutelar e sem a necessária ponderação com outros valores constitucionais igualmente protegidos pelo ordenamento.
Em um Estado Democrático de Direito, a proteção do interesse público não pode converter-se em cláusula genérica de compressão de direitos nem servir de fundamento para o esvaziamento silencioso de institutos historicamente consolidados pelo Direito Civil.
A harmonia sistêmica do ordenamento jurídico não está na prevalência automática de um valor sobre todos os demais, mas na capacidade de construir soluções proporcionais, coerentes e constitucionalmente equilibradas. Preservar o meio ambiente, assegurar a função social da propriedade, promover a regularização fundiária e garantir segurança jurídica não constituem objetivos inconciliáveis. Ao contrário, representam expressões complementares de um mesmo projeto constitucional comprometido com a dignidade humana, a estabilidade das relações sociais e a realização concreta da justiça.
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1 Ver REsp. 2.211.711-MT: “verifica-se que o requerido se desincumbiu do ônus de provar os requisitos capazes de legitimar a aquisição da área, eis que se encontra na posse do imóvel desde 2000, ou seja, há mais de vinte anos, tendo edificado residência e realizado melhorias na coisa, conforme comprovam os documentos juntados aos autos e testemunhas ouvidas.”
2 Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal.
3 Art. 1.203 do Código Civil.
4 Cumpre observar que o direito decorrente da usucapião já preexiste em razão do mero decurso do tempo aliado ao exercício da posse qualificada – isto é, a posse ad usucapionem –, caracterizada pelo uso contínuo, pacífico e incontestado de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Por essa razão, revela-se tecnicamente inadequado falar-se em animus domini, sendo mais apropriado referir-se ao ânimo do titular do direito que se consolida pela usucapião: animo suo.
5 STJ, REsp. 1.818.564/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Segunda Seção, j. 09/06/2021, DJe 16/06/2021, julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.025), fixando a tese de que “é cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística”.
6 LEITÃO, Fernanda de Freitas. O STJ e a vedação à usucapião de bens estatais das pessoas jurídicas de Direito Privado. Migalhas, 24 de julho de 2025. Disponível aqui.