1. Introdução
A intermediação imobiliária é uma das atividades econômicas de maior relevância prática no cotidiano dos negócios jurídicos imobiliários e que desperta muitos conflitos, sobretudo na jurisprudência pátria.
As discussões giram em torno da exigibilidade da comissão de corretagem, isto é, quando é devida e em que circunstâncias deixa de ser, sendo objeto de inúmeras discussões judiciais. Nesse contexto, surge uma lacuna prática: enquanto os contratos de compra e venda imobiliária são exaustivamente revisados, por que razão os contratos de corretagem costumam ser deixados de lado na prática jurídica?
Vale à provocação: quantos contratos de compra e venda revisamos e quantos contratos de corretagem são revisados?
A resposta habitual expõe a fragilidade com que se trata um vínculo que é fonte de direitos e obrigações relevantes e cuja adequada redação pode evitar grande parte dos litígios e trazer segurança jurídica aos contratantes. É importante "trabalharmos" o contrato de intermediação imobiliária, o que, raramente se observa na prática.
Este artigo tem por objetivo trazer aspectos relevantes do contrato de corretagem imobiliária e, mormente, esclarecer quando a comissão imobiliária é devida, sob à ótica do CC e com a orientação consolidada na mais recente da jurisprudência.
2. Conceito do contrato de corretagem imobiliária
Consoante o primeiro artigo do CC que regula o contrato de corretagem, art. 722, temos que, "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".
Da definição do referido diploma civil, extrai-se uma primeira conclusão: aplicam-se ao contrato de corretagem - ou de mediação - os princípios gerais dos Contratos, tais como a boa-fé objetiva, a função social do contrato, a vedação à onerosidade excessiva e ao enriquecimento sem causa. Ou seja, o contrato de corretagem submete-se integralmente à principiologia da sistemática do CC.
Conforme o STJ1, define-se o contrato de corretagem como, "(...) o negócio jurídico pelo qual uma pessoa - dono do negócio ou comitente - contrata outra - o corretor - que se obriga, conforme instruções recebidas, a procurar alguém interessado em realizar determinado negócio jurídico imobiliário."
O contrato de corretagem vem a ser caracterizado como contrato de corretagem imobiliária quando tem, no seu objeto, a intermediação imobiliária. As atividades de intermediação imobiliária abrangem diversas espécies de negócios jurídicos relacionados ao mercado imobiliário, sendo que estão, entre os mais comuns, a compra e venda de imóveis urbanos e rurais, a locação residencial, comercial e industrial, a permuta, a cessão de direitos aquisitivos, o arrendamento e a administração de imóveis.
Ademais, o corretor imobiliário pode atuar na captação de investidores, na comercialização de empreendimentos e na intermediação de negócios envolvendo unidades em incorporação imobiliária ou loteamento.
3. As normas que regulam a corretagem imobiliária
A corretagem é regulada, de forma concorrente pela lei 6.530, de 12 de maio de 1978 e pelo CC, com incidência do CDC, quando se tratar de relação de consumo2, sendo que lei especial prevalece em relação à lei geral. Contudo, é o CC, hodiernamente, o maior responsável por regular essa modalidade contratual, em face da tímida regulação acerca do contrato em si, contida na lei federal especial.
Segundo o art. 729 do CC, “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.”
A lei 6.530/1978 regulamenta a profissão de corretor de imóveis e disciplina o sistema COFECI/CRECI e, atualmente, como mencionado, tem uma aplicação mais tímida comparativamente ao CC que regulou de forma mais ampla a matéria, exceto naquilo que a lei especial regular de forma expressa, hipótese em que ela prevalecerá.
4. Formas do contrato de corretagem imobiliária
No que tange à sua forma, o contrato de corretagem trata-se, em regra, de um contrato não solene, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito. Contudo, por razões de segurança jurídica e até mesmo probatória, recomenda-se a formalização por escrito e, sem dúvida alguma, que seja elaborado ou revisado por advogado.
A formalização escrita é altamente recomendável, eis que é por meio dela que se pode estabelecer de forma incontroversa os aspectos essenciais do contrato de corretagem imobiliária, tais como o objeto da intermediação, o prazo de vigência, a remuneração do corretor, a exclusividade ou não, eventuais cláusulas suspensivas ou resolutivas3 que condicionem o direito ao recebimento da comissão, as hipóteses de rescisão, entre outras. Ademais, a contratação por escrito diminui o risco de controvérsias e facilita a comprovação do direito à comissão quando o negócio é, em razão da atuação do corretor, efetivamente concluído.
O STJ, em mais de uma oportunidade, entendeu que o contrato de corretagem imobiliária pode ser verbal, como se observa, a título de exemplo, o AgRg no REsp 323.971/RJ, de relatoria do saudoso ministro Ruy Rosado de Aguiar, que ensinou, “(...) É suficiente a prova testemunhal do fato da intermediação prestada pelo corretor, ainda que inexistente contrato escrito.4”
5. Critério da remuneração do corretor de imóveis
A remuneração do corretor de imóveis ocorre, na maioria das vezes, por meio da comissão de corretagem, cujo valor pode ser livremente convencionado entre as partes. Na ausência de ajuste expresso entre as partes, o art. 7245 do CC, dispõe que a remuneração deve ser fixada de acordo com a natureza do negócio e os usos locais.
Nesse contexto, as tabelas referenciais de honorários elaboradas pelos CRECI - Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis cumprem relevante papel como parâmetro de mercado, servindo de referência para estimar a remuneração usualmente praticada em determinada região. Ainda que os parâmetros trazidos em tais tabelas, não possuam caráter vinculante, a jurisprudência6 tem reconhecido sua utilidade como elemento objetivo para a fixação da comissão quando inexistente estipulação contratual específica. Ademais, tais tabelas referencias do CRECI tem servido como parâmetros mínimos para aferir o percentual da comissão em determinado local.
Por conseguinte, os tribunais, com bastante frequência, se valem da tabela do CRECI como critério orientador para aferir a remuneração devida ao corretor, mormente, em demandas envolvendo cobrança de comissão ou controvérsias quanto ao percentual aplicável. O fundamento reside no fato de que esses valores refletem os usos e costumes do mercado imobiliário local, com fulcro no art. 724 do CC.
Dessa forma, comprovada a atuação eficaz do corretor e o nexo causal entre sua intermediação e a conclusão do negócio, a comissão será devida segundo o percentual contratualmente pactuado ou, na sua falta, em consonância com os parâmetros usualmente adotados pelo mercado, como o são as tabelas referencias do CRECI.
5.1. Quando é devida a comissão de corretagem imobiliária: resultado útil
A comissão de corretagem imobiliária é devida quando a atuação do corretor gera o resultado útil para o qual o corretor foi contratado pelo comitente. Em outras palavras, quando sua intermediação se revela eficaz para a concretização do negócio pretendido pelas partes, sendo uma obrigação não de meio, e sim, de resultado.
Nos termos do art. 7257 do CC, a remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha obtido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que: (i) o negócio venha a ser posteriormente formalizado diretamente entre as partes; (ii) sua conclusão ocorra em condições ligeiramente diversas daquelas inicialmente apresentadas; ou (iii) tenha havido o arrependimento imotivado das partes. Nesse sentido, o STJ entendeu em recente decisão, que seria devida a comissão de corretagem, sobre o valor de área maior do que a inicialmente contratada, se os esforços do corretor culminaram na contratação efetiva de área efetivamente a maior8.
No que tange à máxima do “resultado útil”, entende-se que a comissão é devida quando o corretor alcança o objetivo econômico de sua contratação, criando as condições necessárias para a conclusão do negócio jurídico. Assim, se o corretor identifica o imóvel, aproximando o comitente e o interessado no negócio imobiliário, promove negociações e possibilita o consenso entre as partes no sentido de celebrar um contrato de promessa de compra e venda ou similar, considera-se alcançado o resultado útil, ainda que haja arrependimento posterior que leve as partes a não firmar o contrato definitivo, como no caso de uma escritura pública de compra e venda de imóvel.
Em contrapartida, não há direito à comissão de corretagem quando a atuação do corretor não possui nexo causal com a contratação efetivamente realizada. O critério decisivo, portanto, não é a mera participação nas tratativas, mas a comprovação de que a intermediação foi eficiente e essencial para a concretização do negócio que as partes vieram a celebrar9. Em outras palavras, no caso de uma compra e venda, se as partes firmaram a promessa de compra e venda ou contrato similar.
O TJ/RS, em recente decisão, entendeu que quando, “a minuta de contrato juntada com a inicial não contém a assinatura das partes, configurando-se como mero documento de tratativas, e as conversas via WhatsApp não suprem a necessidade de um acordo formal e expresso, não há direito ao pagamento de comissão de corretagem, uma vez que o arrependimento de que trata o art. 725 do CC, é aquele que sucederia um negócio jurídico perfeito, o que ao nosso sentir, em consonância com o Tribunal Gaúcho, parece que não seria o caso. Portanto, entendemos que a desistência pelas partes na fase de negociação, em princípio e sujeita à análise do caso concreto, não deveria gerar direito à comissão de corretagem.
Desse modo, o resultado útil seria configurado quando ocorrem pelo menos 3 etapas, sendo elas: (i) aproximação das partes, ou seja, a colocação do comitente em contato com o interessado no negócio imobiliário; (ii) mediação entre as partes, que significa, a condução das tratativas rumo ao consenso das partes; e (iii) o fechamento do negócio, o qual na maioria das vezes, se vê materializada pela “celebração” de promessa de compra e venda, arras ou contrato preliminar10.
De outro lado, alcançado o resultado útil, a comissão de corretagem será devida e, nem mesmo, o arrependimento ou desistência imotivada das partes, descaracteriza o direito à comissão de corretagem, consoante o entendimento jurisprudencial e o próprio art. 725 do CC. Tal máxima, segundo a jurisprudência, comporta exceções como veremos no Item 5.4.
5.2. Esforço e mera aproximação por si só não geram direito à comissão
A doutrina e a jurisprudência majoritárias reconhecem que o simples esforço11 do corretor ou a mera aproximação12 inicial das partes não são suficientes para gerar o direito à comissão.
O contrato de corretagem é qualificado como uma obrigação de resultado, de modo que a remuneração somente é devida quando a atuação do corretor produz o referido resultado útil. Tal resultado consiste na efetiva formação do consenso entre as partes que leva à celebração de um negócio jurídico, diretamente decorrente da intermediação.
Dessa forma, não é suficiente que o corretor apresente o imóvel, forneça informações ou coloque as partes em contato. É imperativa a demonstração de fruto da sua atuação resultando na conclusão do negócio. Assim, o critério determinante não é o esforço despendido pelo profissional, mas, sim, a obtenção do resultado útil pretendido, apto a justificar a remuneração pela intermediação prestada.
5.3. Arrependimento imotivado não exclui o direito à comissão de corretagem
No âmbito da corretagem imobiliária, o arrependimento imotivado de uma das partes, após a celebração do negócio jurídico, não afasta a obrigação do pagamento da comissão de corretagem. Isso porque o direito à remuneração surge quando a atividade de intermediação alcança seu objetivo, com a aproximação eficaz das partes e com a celebração do contrato de promessa de compra e venda ou similar ou, ainda, como entende parte da jurisprudência, bastando a “formação do consenso acerca dos elementos essenciais do negócio”13.
Assim, uma vez atingido o resultado pelo corretor de imóveis, eventual arrependimento posterior das partes, por conveniência exclusiva do comprador ou do vendedor, não pode ser atribuído ao corretor, que já cumpriu a prestação para a qual foi contratado.
A jurisprudência do STJ14 consolidou o entendimento de que a comissão é devida quando a transação deixa de ser concluída em razão de arrependimento injustificado de qualquer das partes, desde que o corretor tenha desempenhado papel decisivo na obtenção do acordo.
Em tais situações, considera-se alcançado o resultado útil da corretagem, sendo irrelevante que a escritura definitiva de compra e venda, posterior ao contrato inicial, não venha a ser celebrada por fato superveniente e alheio ao intermediador. Somente situações relacionadas à inexistência de consenso, à falta de nexo causal entre a atuação do corretor e o negócio realizado ou à ocorrência de condição suspensiva ou resolutiva não implementadas, podem afastar o direito à comissão de corretagem. Assim, o arrependimento imotivado não constitui causa legítima para exonerar a parte contratante da obrigação de remunerar o corretor de imóveis pelo serviço prestado.
5.4. Desistência motivada pode afastar o direito à comissão de corretagem
A desistência motivada pode afastar o direito à comissão de corretagem quando a inocorrência do negócio decorrer de causa legítima e não imputável às partes que contrataram o corretor de imóveis.
Nesses casos, entende-se que o resultado útil exigido para a remuneração não foi efetivamente alcançado, especialmente, quando a desistência decorre da descoberta de vícios e gravames do imóvel ou ações que possam levar o vendedor à insolvência, da ausência de documentação indispensável à alienação, da incapacidade de uma das partes para contratar ou de qualquer outro obstáculo relevante que inviabilize legitimamente a conclusão da transação, mormente, quando não informados pelo corretor, o qual, inclusive, tem contra si a responsabilidade civil por eventuais perdas e danos caso seja verificado o descumprimento do dever de diligência, prudência e informação.
Adicionalmente, trazemos um exemplo contundente, invocado pelo jurista Alexandre Junqueira Gomide15, ao mencionar em seu artigo, publicado na Coluna Migalhas Edilícias, que em complexas transações, quando há cláusula resolutiva expressa que condicione o negócio ao atingimento de determinadas condicionantes, que o resultado útil só é obtido com a formalização do negócio definitivo (e não preliminar). Entendimento esse que estamos em consonância, uma vez que o direito à comissão corretagem se trata de um direito disponível, ressalvando apenas situações que escapem à boa-fé objetiva. Ademais, sempre que possível recomenda-se colher a anuência do corretor de imóveis ao negócio jurídico, sob pena de ser desafiada a validade da cláusula resolutiva expressa.
Entendemos no tocante à desistência motivada e a inexigibilidade de pagamento de comissão de corretagem, que não seria razoável impor o pagamento da comissão quando o negócio jurídico fracassa por motivo justificável que impede a formação válida e eficaz do contrato preliminar ou principal.
A jurisprudência distingue o arrependimento imotivado, que não afasta o dever de pagar a comissão após a obtenção do resultado útil pelo corretor, como mencionado no Item 5.3 anterior, da desistência motivada16, fundada em circunstâncias objetivas que frustram legitimamente o negócio.
Portanto, se o comprador desiste ao constatar irregularidades registrais do imóvel, gravames não informados, problemas estruturais relevantes ou qualquer situação capaz de comprometer a segurança jurídica ou econômica do negócio, pode ser afastado o direito à remuneração do corretor de imóveis. O elemento central permanece sendo a efetiva obtenção do resultado útil da intermediação: quando o negócio deixa de se concretizar por motivo justificado e alheio à vontade arbitrária das partes, entende-se que o pressuposto para a incidência da comissão pode não estar presente.
5.5. O financiamento não aprovado: Entendimentos para ambos os lados
Para o STJ17, quando o negócio não se conclui por não aprovação do financiamento, não há resultado útil, como se observa do AgInt no REsp 1.864.660/SP de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, “(...) contrato de compra e venda rescindido por ausência de aprovação de financiamento (...) incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.
No mesmo sentido, o TJ/RS entendeu que a negativa de financiamento nas condições ajustadas é condição suspensiva frustrada - e não arrependimento18.
Entretanto, trata-se de matéria controvertida: na medida em que o mesmo TJRS que entendeu como incabível a corretagem em casos de financiamento não concedido, reconheceu como devida a comissão de corretagem quando a negativa do financiamento decorreu de problemas patológicos e estruturais do próprio imóvel de responsabilidade exclusiva do comitente, ou seja, em razão alheia ao corretor de imóveis19. Também decidiu que a aferição da capacidade financeira do comprador não é ônus do corretor, cujo trabalho se exaure com o consenso20. Por essa razão, repisamos que é imperioso o auxílio de um advogado na contratação do contrato de corretagem imobiliária, a fim de orientar e reproduzir de forma fidedigna a vontade das partes.
6. Os deveres do corretor: Diligência, prudência e informação
Os deveres de diligência, prudência e informação constituem obrigações basilares do corretor de imóveis e decorrem diretamente do art. 723 do CC. Ao exercer a atividade de intermediação, o corretor deve atuar com o cuidado, atenção e com a competência técnica que se esperam de um profissional especializado, empregando todos os esforços necessários para viabilizar o negócio em condições seguras e transparentes e se assessorando ou recomendando a atuação de profissional do direito, conforme o caso, sobretudo, para realização da due diligence legal imobiliária.
O dever de diligência impõe ao corretor a obrigação de verificar os aspectos relevantes da negociação, acompanhando as tratativas de forma ativa e cuidadosa, enquanto o dever de prudência exige comportamento cauteloso, evitando a prática ou estímulo de negócios que possam expor as partes a riscos jurídicos ou econômicos indevidos.
O dever de informação, por sua vez, representa uma das mais relevantes manifestações da boa-fé objetiva na corretagem. Nos termos do art. 723 do CC, o corretor deve prestar espontaneamente às partes todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, assim como fornecer informações que estejam ao seu alcance e que possam influenciar a decisão de contratar. Assim, cumpre ao corretor comunicar fatos relevantes relacionados ao imóvel, à situação registral, à existência de ônus, restrições ou pendências, bem como quaisquer circunstâncias capazes de afetar a viabilidade da transação.
A violação desses deveres pode ensejar responsabilidade civil do corretor pelos prejuízos causados às partes, além de comprometer o próprio direito à comissão quando demonstrado que sua conduta contribuiu para a frustração ou invalidade do negócio intermediado.
Nesse sentido, segundo o TJ/SP21, “a imobiliária, como especializada, antes da oferta do imóvel a terceiros tem obrigação de analisar a documentação da vendedora, principalmente a matrícula. (...) a ré é corresponsável pelo distrato, pois é obrigação básica observar a segurança e risco do negócio (...)." No mesmo sentido, o STJ22 condenou a corretora que não informou à consumidora a respeito da falência da vendedora, não demonstrando nem sequer ter pesquisado as ações judiciais que pudessem levar a vendedora à insolvência.
7. A cláusula de exclusividade no contrato de corretagem
A cláusula de exclusividade na corretagem imobiliária versa no ajuste pelo qual o comitente confere a um único corretor ou imobiliária o direito exclusivo de promover a intermediação do negócio imobiliário durante determinado período.
A exclusividade não é presumida, devendo resultar de estipulação expressa, preferencialmente escrita, em que sejam estabelecidos o prazo de vigência, o objeto da avença e as especificações à comissão do corretor. Ela tem como maior objetivo trazer segurança ao corretor, que investirá tempo, recursos e estratégia de divulgação na comercialização do ativo imobiliário sem o risco de ver frustrado seu trabalho pela atuação concorrente.
O CC, em seu art. 726, dispõe que, ajustada a exclusividade, o corretor faz jus à remuneração integral ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente ou por intermédio de terceiro, durante a vigência da cláusula de exclusividade, salvo se comprovada a ocorrência de inércia ou ociosidade23 do corretor de imóveis. O racional desse dispositivo é prestigiar a confiança depositada pelo comitente no corretor exclusivo e proteger os investimentos realizados para a concretização do negócio imobiliário.
A estipulação da cláusula de exclusividade traz uma presunção favorável ao corretor de imóveis quanto ao nexo causal da negociação realizada durante o período contratual, cabendo ao comitente demonstrar eventual descumprimento dos seus deveres que afastem o pagamento da comissão.
A cláusula de exclusividade não exime o corretor do cumprimento de seus deveres de diligência, prudência e informação. Caso o profissional permaneça inerte, deixe de promover o imóvel adequadamente ou não desenvolva esforços compatíveis com a intermediação assumida, poderá perder o direito à comissão, conforme expressamente prevê o art. 726 do CC. Portanto a cláusula de exclusividade representa um mecanismo de proteção contratual relevante no mercado imobiliário, mas sua eficácia depende da efetiva atuação do corretor e na observância dos deveres inerentes à atividade da corretagem.
Conclusão
Trazemos a seguir as principais conclusões dessas breves linhas:
- O contrato de corretagem é aquele regido pelo CC e seus princípios gerais, com a incidência da lei 6.530/1978, que regula o exercício da profissão de corretor de imóveis e pelo CDC, quando houver relação de consumo e destinatário final;
- A comissão de corretagem se traduz em uma obrigação de resultado e não de meio. Portanto, remunera-se o resultado útil da mediação, que vem a ser a aproximação que conduz ao consenso quanto aos elementos essenciais do negócio, em regra materializado na promessa ou contrato preliminar;
- Uma vez alcançado o resultado útil, o arrependimento imotivado não afasta o dever de pagar a comissão de corretagem. Entretanto, essa máxima comporta exceções, como são as hipóteses de desistência motivada por justificativa idônea, tais como, vícios documentais, gravames, existência de ação de desapropriação ou similares, pendências tributárias, negativa de financiamento por causa alheia ao interessado no imóvel. Todas essas hipóteses podem afastar a obrigação de pagar a comissão ou até mesmo imputar a responsabilização do corretor. Essa distinção é a chave hermenêutica do art. 725 do CC;
- O direito à comissão de corretagem traz consigo deveres de diligência, prudência e informação, esculpidos no art. 723 do CC, cujo descumprimento pode acarretar responsabilidade por perdas e danos. A cláusula de exclusividade amplia a proteção do corretor, mas não é salvo-conduto contra a inércia; e
- Por todo o conteúdo, entendemos que é preciso valorizar e trabalhar o contrato de corretagem imobiliária com o mesmo rigor aplicado aos contratos de natureza imobiliária e com a presença de um advogado.
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1. STJ, REsp n. 2.165.921/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17/6/2025, DJEN 24/6/2025.
2. “(...) A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”. (STJ, REsp n. 1.364.574/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/11/2017).
3. Sobre a questão da cláusula resolutiva trazemos os ensinamentos de Alexandre Junqueira Gomide: “Assim, na incorporação imobiliária e no âmbito do contrato firmado entre incorporador e dono do terreno, a melhor interpretação à obtenção do resultado útil é a efetiva formalização do negócio jurídico e, caso o incorporador exerça licitamente o direito conferido na cláusula resolutiva expressa, a extinção do contrato não gera ao corretor a comissão de corretagem.” GOMIDE, Alexandre Junqueira. Comissão de corretagem, incorporação imobiliária e cláusula resolutiva expressa. Migalhas, São Paulo, 31 mar. 2022. Disponível aqui. Acesso em: 15 jul. 2026
4. STJ, AgRg no REsp n. 323.971/RJ, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j. 11/12/2001, DJ 18/3/2002.
5. Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
6. “(...) O percentual ajustado está em conformidade com a tabela do CRECI/RS”. (TJRS, Apelação Cível nº 50017737920238210114, 16ª Câmara Cível, rel. Des. Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, j. 26/6/2025)
7. Art. 725 do CC: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
8. “(...) A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio quando a atuação do corretor contribui para a concretização do contrato sobre a área total adquirida”. (REsp n. 2.165.921/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)
9. “(...) A comissão de corretagem somente é devida quando a parte consegue provar a autorização para a venda, a aproximação das partes e, sobretudo, que obteve nas condições convencionadas o resultado previsto no contrato de mediação”. (STJ, AgInt no REsp n. 1.590.612/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 7/6/2016)
10. Há decisões que entendem que bastaria a aproximação que resulte nos elementos essenciais do negócio: “(...) é devida a comissão (...) se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.809.941/SP, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 30/6/2025)
11. “(...) o direito à comissão não é apenas pelo esforço ou diligência do corretor, mas sim pela concretização prática do negócio. (...) a comissão só é devida quando o corretor efetivamente aproxima as partes a ponto que elas concordem nos elementos principais do contrato (...). - TJRS, Apelação Cível nº 50041589620208210019, 15ª Câmara Cível, rel. Des. Roberto Carvalho Fraga, j. 23/10/2024.
12. (...) a simples "aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão". (STJ, AgInt no REsp 1.865.046/SC, 3ª Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 15/8/2022) e “(...) A mera aproximação das partes (...) não justifica, por si só, o pagamento de comissão. 2. (...) embora os agravantes tenham iniciado as tratativas, não tiveram efetiva participação na conclusão do negócio, já que o êxito decorreu da atuação de outro profissional (...)”. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.351.916/SC, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 11/12/2018).
13. O STJ tem firmado posicionamento no sentido de que, “(...) quanto ao tema comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior entende que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.809.941/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 5/8/2025)
14. "(...) Ora, o arrependimento imotivado das partes depois de formalizado o contrato não as desobriga do pagamento da comissão de corretagem, porquanto a profissional cumpriu o seu trabalho, incidindo a regra constante no art. 725 do CC." (...) não seria razoável que restasse sem remuneração por conta de um "ajuste" formal (...). (TJRS, Apelação Cível nº 70029437746, 15ª Câmara Cível, rel. Des. Paulo Roberto Felix, j. 2/9/2009); “(...) A aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor (...)”. (STJ, REsp 2.190.294/SP, 4ª Turma, rel. Min. Raul Araújo, j. 31/3/2025”); “(...) após a firmatura do contrato, os apelantes se depararam com oferta mais vantajosa e decidiram desfazer o negócio, o que não afasta a remuneração devida à corretora, nos termos do art. 725 (...).” (TJRS, Apelação Cível nº 50010533220228210055, 15ª Câmara Cível, rel. Des. Roberto José Ludwig, j. 17/7/2024); “(...) A não perfectibilização da avença (distrato) não é causa suficiente para eximir o executado do pagamento da comissão (...), porquanto o serviço de intermediação foi efetivamente prestado, alcançando o resultado útil (...)”. (TJRS, Apelação Cível nº 50248304320258210022, 16ª Câmara Cível, rel. Des. Sandro Silva Sanchotene, j. 4/5/2026); e “(...) O corretor tem direito à comissão pela intermediação do negócio, que foi exitosa e resultou na lavratura do contrato de promessa de compra e venda, ainda que depois tenham as partes distratado.” (STJ, REsp n. 186.818/RS, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, j. 19/11/1998).
15. Nesse sentido, vide: GOMIDE, Alexandre Junqueira. Comissão de corretagem, incorporação imobiliária e cláusula resolutiva expressa. Migalhas, São Paulo, 31 mar. 2022. Disponível aqui. Acesso em: 15 jul. 2026
16. “(...) é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras (...). Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.” (STJ, REsp 1.183.324/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/10/2011); “(...) Falta de certidões na data aprazada, levando à desistência.” (STJ, AgRg no REsp n. 1.484.205/SP, rel. Min. Marco Buzzi, j. 2/2/2016); “(...) Gravame judicial averbado na matrícula, que impediu a escritura (...).” (STJ, REsp n. 1.786.726/TO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 9/2/2021); “(...) Ação de desapropriação descoberta em análise posterior (...).” (STJ, REsp n. 1.272.932/MG, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 26/9/2017); e “(...) Desistência motivada antes da escritura, em harmonização dos arts. 725 e 723 do CC, art. 6º do CDC e art. 20 da Lei nº 6.530/1978 (...).” (STJ, REsp n. 1.364.574/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24/10/2017).
17. STJ, AgInt no REsp n. 1.864.660/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 21/2/2022.
18. Recurso Inominado nº 50124962020248210019, 1ª Turma Recursal Cível, rel. Ema Denize Massing, j. 19/3/2026.
19. Ap. Cível nº 50038858920238210059, rel. Des. Leandro Raul Klippel, j. 31/10/2025.
20. Ap. Cível nº 50288122120238210027, rel. Des. Sandro Silva Sanchotene, j. 4/5/2026.
21. TJSP, Apelação 1011009-74.2015.8.26.0564, rel. Des. Kioitsi Chicuta, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 22/6/2017.
22. STJ, REsp n. 1.266.937/MG, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 6/12/2011.
23. “(...) Cláusula de exclusividade (...) não constitui um salvo-conduto para o recebimento da comissão a qualquer custo, independentemente de uma atuação mínima e efetiva na busca do resultado, conforme ressalva o próprio art. 726 (...).” (TJRS, Apelação Cível nº 50044438720188210010, 16ª Câmara Cível, rel. Des. Ergio Roque Menine, j. 23/9/2025).