Estremação de imóveis em condomínio pro diviso: Análise do código de normas de minas gerais e da possibilidade de aplicação aos condomínios formados por apenas dois condôminos

1 Introdução

A realidade imobiliária brasileira frequentemente não coincide com a representação formal constante das matrículas dos imóveis. É comum encontrar no fólio real imóveis registrados em nome de duas ou mais pessoas em frações ideais, embora, há muitos anos, cada coproprietário exerça posse exclusiva sobre determinada parcela perfeitamente delimitada no espaço físico. A planta, os muros, as edificações, os acessos, os cadastros municipais e a própria utilização cotidiana do imóvel demonstram uma divisão material que não foi acompanhada pela correspondente individualização registral.

Tem-se, nesses casos, aquilo que a doutrina e a prática registral denominam condomínio pro diviso: juridicamente existe condomínio sobre o imóvel, mas, no plano fático, cada condômino possui e utiliza determinada parcela como se fosse um imóvel individualizado.

A situação apresenta especial relevância nas áreas urbanas de Belo Horizonte. São frequentes os imóveis originariamente pertencentes a famílias, adquiridos por sucessão, compra e venda de frações ideais ou outras formas de transmissão, nos quais dois ou mais titulares passaram a ocupar áreas determinadas do terreno. Muitas vezes, a separação material da parte de cada um ocorreu há décadas, mas jamais foi refletida no registro de imóveis.

A manutenção dessa dissociação entre realidade física e realidade registral produz consequências relevantes. O proprietário encontra dificuldades para alienar a área que efetivamente ocupa, constituir garantia real, obter financiamento, regularizar edificações, atualizar o cadastro municipal ou transmitir o imóvel a seus sucessores.

A estremação surge, nesse contexto, como instrumento de aproximação entre a realidade fática e o fólio real. A estremação tem por finalidade regularizar condomínios pro diviso, permitindo a abertura de matrícula própria para a parcela que já se encontra individualizada na realidade física.

O instituto possui característica essencialmente desburocratizante, pois, em vez de exigir a lavratura de escritura pública de divisão, que demanda a participação voluntária de todos os condôminos, ou mesmo a instauração de ação judicial de divisão, caso um ou alguns condôminos não queiram prosseguir com a divisão amigável, permite que a individualização seja realizada pela atuação coordenada do Tabelião de Notas e do oficial de registro de imóveis, demandando a participação ativa apenas do condômino que pretende estremar sua fração ideal e, em menor escala, dos confrontantes dessa parcela, que deverão anuir com o procedimento, mas não precisarão desembolsar valores com responsáveis técnicos, escritura e registro.

No âmbito de Minas Gerais, a matéria encontra disciplina específica nos arts. 1.149 a 1.156 do código de normas dos serviços notariais e de registro do estado, atualmente consolidado no provimento conjunto 93/20 do TJ/MG, com alterações posteriores.

A questão que merece especial reflexão é a seguinte: é possível realizar estremação quando o condomínio pro diviso é composto por apenas dois condôminos?

A dúvida tem relevância prática. Há quem sustente que, havendo apenas dois coproprietários, o procedimento adequado seria necessariamente a divisão, e não a estremação. Essa interpretação, contudo, confunde institutos que possuem pressupostos, finalidades e consequências distintas.

O presente estudo pretende demonstrar que a existência de apenas dois condôminos não constitui impedimento à estremação, desde que estejam presentes os demais requisitos previstos no código de normas.

2 A origem e a função da estremação

A estremação não constitui modalidade autônoma de aquisição da propriedade. Seu propósito é diverso: trata-se de mecanismo destinado à individualização registral de parcela materialmente determinada de imóvel submetido a condomínio pro diviso.

O instituto surgiu na prática registral como resposta a situações em que o condomínio formal não correspondia ao condomínio material. O pioneirismo é atribuído ao estado do Rio Grande do Sul, especialmente a iniciativas de regularização fundiária desenvolvidas pela Corregedoria-Geral da Justiça, entre as quais se destaca o projeto “Gleba Legal”, iniciado em 2005. A experiência gaúcha influenciou a adoção do instituto por outras unidades da Federação, inclusive Minas Gerais.

A experiência demonstra que a estremação nasceu de uma necessidade concreta: permitir que o Direito registral reconheça uma situação de fato consolidada, sem obrigar o interessado a recorrer ao Poder judiciário quando não existe propriamente um conflito a ser solucionado.

É importante, portanto, compreender que a estremação não tem como pressuposto uma controvérsia entre os condôminos. Ao contrário, sua razão de ser está precisamente na existência de uma situação fática consolidada. A parcela não está sendo criada pela escritura de estremação e/ou seu registro imobiliário. Ela já existe materialmente. O que o procedimento busca fazer é permitir que essa parcela, já individualizada no mundo dos fatos, passe a possuir correspondente individualização no mundo registral.

A literatura institucional sobre o tema destaca que a estremação permite transformar a parcela faticamente demarcada em matrícula própria, sem exigir a participação de todos os condôminos da propriedade maior, mas apenas daqueles proprietários que efetivamente confrontam a área localizada. Essa característica é essencial para compreender a controvérsia relativa aos condomínios de dois condôminos.

3 Estremação e divisão: Institutos distintos

Um dos principais equívocos interpretativos consiste em tratar estremação e divisão como sinônimos. Não são! O CC assegura a qualquer condômino o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, ressalvadas as hipóteses legais de indivisão. O art. 1.320 estabelece expressamente essa possibilidade.

O CPC, por sua vez, disciplina a ação de divisão e estabelece, em seu art. 569, II, que cabe ao condômino a ação de divisão para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões. O art. 571 admite, ainda, que a demarcação e a divisão sejam realizadas por escritura pública quando todos os interessados forem maiores, capazes e concordes.

A divisão, portanto, é instrumento próprio para extinguir o condomínio, atribuindo a cada condômino uma parcela individualizada, sendo cabível quando há condomínio pro diviso ou pro indiviso, indistintamente.

A estremação, por outro lado, parte de premissa diferente. Na estremação, o condomínio já possui uma divisão material fática. O que se pretende é localizar e individualizar uma dessas parcelas no registro imobiliário.

Assim, pode-se estabelecer a seguinte distinção:

A própria regulamentação mineira confirma essa distinção ao estabelecer, no art. 1.153, que a adoção do procedimento de estremação não exclui a possibilidade de escritura pública de divisão ou de ajuizamento de ação de divisão, ficando ao interessado a opção, de acordo com as circunstâncias do caso. Se estremação e divisão fossem a mesma coisa, essa previsão normativa seria desnecessária.

4 O fundamento jurídico da estremação

A ausência de uma lei federal que discipline expressamente a estremação com essa denominação não significa ausência de fundamento jurídico para o procedimento. A matéria deve ser compreendida dentro do sistema de regularização e individualização imobiliária.

O CPC (art. 571) reconhece a possibilidade de demarcação e divisão extrajudicial por escritura pública, desde que presentes seus requisitos. A lei 6.015/1973 também contém instrumentos importantes de regularização das descrições imobiliárias. O art. 213, § 9º, admite que dois ou mais confrontantes estabeleçam ou alterem suas divisas por escritura pública, independentemente de retificação, observadas as exigências legais e urbanísticas.

A estremação, contudo, possui conformação própria nos códigos de normas estaduais. Em Minas Gerais, o tratamento normativo é particularmente importante porque o provimento conjunto 93/20 não apenas reconhece o instituto, mas estabelece seus pressupostos, os participantes do ato, os documentos técnicos, a atuação municipal, o procedimento registral e as hipóteses relacionadas a ônus e gravames. Há, portanto, uma verdadeira disciplina administrativa do instituto.

5 A estremação no Código de Normas de Minas Gerais

O Capítulo VIII do Código de Normas mineiro é denominado “Da Estremação de Imóveis em Condomínio de Fato” e compreende os arts. 1.149 a 1.156. A análise desses dispositivos é fundamental para a solução da controvérsia.

5.1 Condomínio pro diviso e situação consolidada

O art. 1.149 estabelece: “Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada [...] a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma [...] será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas.”

Esse dispositivo contém os elementos essenciais do instituto: existência de condomínio pro diviso; situação consolidada; situação localizada; respeito à fração mínima de parcelamento rural ou à área mínima de lote urbano, tanto na área estremanda quanto na área remanescente da matrícula1; anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas, sejam eles condôminos ou não.

O ponto que chama atenção é aquilo que a norma não restringe. O art. 1.149 não estabelece número mínimo de condôminos. Não exige três, quatro, cinco ou qualquer outro número de coproprietários. A norma trata apenas de “condomínios pro diviso”. Logo, desde que presentes os demais requisitos, o condomínio pode ser constituído por dois, três ou mais condôminos. Essa constatação é decisiva para a questão central deste artigo.

5.2 O prazo mínimo de posse

O § 2º do art. 1.149 do Código de Normas do Extrajudicial de Minas Gerais estabelece que a posse do proprietário sobre a parcela pro diviso deve contar com, no mínimo, cinco anos, admitindo-se a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores. O §3º simplifica significativamente a prova ao estabelecer que, para comprovação do prazo da posse localizada, é suficiente a declaração do proprietário, corroborada pelos confrontantes.

Esse requisito demonstra novamente que a estremação está voltada à regularização de uma situação fática consolidada. Não se pretende criar artificialmente uma divisão. Busca-se reconhecer uma divisão material que já existe.

5.3 Fração ideal não registrada

Outro avanço importante introduzido pela regulamentação mineira é o §4º do art. 1.149, com redação dada pelo provimento conjunto 142/25. Admite-se a estremação requerida pelo titular de fração ideal ainda não registrada, desde que apresentados ao Tabelionato de Notas o título de propriedade da fração ideal objeto da estremação e a certidão do registro do imóvel em nome do transmitente. Nessa hipótese, o §5º determina que o título aquisitivo seja registrado conjuntamente com a estremação. A alteração reforça a finalidade de regularização do instituto.

6 Os confrontantes e a desnecessidade de anuência de todos os condôminos

O art. 1.150 determina que a localização da parcela pro diviso seja instrumentalizada necessariamente por escritura pública de estremação. O §1º dispõe que é obrigatória a intervenção de todos os confrontantes da gleba a localizar, sejam eles condôminos ou não na área maior. O §2º esclarece que, para fins de estremação, considera-se confrontante o titular de direito real ou o ocupante, a qualquer título, da área lindeira à fração demarcada, integrante ou não do condomínio da área maior. A escolha legislativo-normativa é extremamente significativa. A norma não determina: “deverão comparecer todos os condôminos do imóvel maior”. Determina: “todos os confrontantes da gleba a localizar” (sejam eles confrontantes ou não).

Essa diferença não é meramente semântica. Ela revela a lógica do instituto. O que interessa ao procedimento é garantir que as pessoas potencialmente atingidas pela localização da parcela tenham ciência e anuam à delimitação. Por isso, um condômino que não confronta a parcela a ser estremada não precisa necessariamente participar do ato apenas pelo fato de ser titular de uma fração ideal da matrícula maior.

7 A questão central: Pode haver estremação com apenas dois condôminos?

A resposta é sim! Não há, no Código de Normas de Minas Gerais, dispositivo que estabeleça que a estremação somente pode ocorrer quando houver três ou mais condôminos. A exigência de número mínimo de condôminos seria uma restrição não prevista na norma. E, tratando-se de procedimento de regularização imobiliária, não parece juridicamente adequado criar impedimento que o próprio texto normativo não estabeleceu.

7.1 O argumento de que “dois condôminos devem fazer divisão”

O principal argumento contrário parece partir de um raciocínio aparentemente simples: se existem somente dois condôminos, a individualização das duas áreas extinguirá o condomínio; portanto, o procedimento adequado seria a divisão, e não a estremação.

O raciocínio, contudo, não é suficiente. Primeiro, porque a finalidade da estremação não depende da quantidade de condôminos. Segundo, porque a divisão exige uma operação jurídica diferente: pretende-se definir os quinhões de todos os condôminos e extinguir o condomínio em sua totalidade. Terceiro, porque a realidade pode tornar inviável ou inadequada a divisão consensual.

Imagine-se, por exemplo, um imóvel urbano pertencente a duas pessoas, cada uma com 50% da fração ideal, sendo que: cada uma ocupa há mais de vinte anos uma área perfeitamente delimitada; existem muros separando fisicamente as duas áreas; cada área possui acesso independente; as construções estão integralmente localizadas dentro das respectivas parcelas; as áreas são reconhecidas pelo município; cada condômino exerce posse exclusiva sobre sua parcela; uma das partes deseja regularizar sua matrícula; a outra não pretende realizar imediatamente a individualização de sua parcela.

Por que a falta de interesse do segundo condômino em realizar imediatamente a escritura pública de divisão deveria impedir o primeiro de regularizar a situação imobiliária que já existe há décadas? Por que exigir que o primeiro condômino ajuíze ação para divisão somente em razão de o outro condômino não querer ou não poder, naquele momento, fazer a divisão? Não há razão jurídica para isso.

8 O condômino remanescente como confrontante

A solução torna-se ainda mais clara quando se observa a estrutura do art. 1.150. Em um condomínio formado por dois condôminos - A e B -, se A ocupa uma parcela perfeitamente delimitada e B ocupa o restante, B é, simultaneamente:

• Condômino do imóvel maior; e
• Confrontante da parcela que A pretende estremar.

Assim, B participará da escritura de estremação. Não se está, portanto, eliminando a proteção jurídica do segundo condômino. Ao contrário: ele deverá comparecer ao ato precisamente porque sua área confronta a parcela localizada. A diferença está na qualidade jurídica de sua participação no ato. Ele não precisa comparecer necessariamente como alguém que participa de uma divisão integral da propriedade. Comparece como confrontante da parcela localizada, anuindo à identificação de seus limites. Essa distinção é perfeitamente compatível com o art. 1.150, § 1º, do Código de Normas.

Carlos Londe relata que, na prática do registrador de imóveis, em apenas uma situação a estremação foi realizada entre dois condôminos e a participação do segundo condômino não foi necessária. Trata-se, é verdade, de situação absolutamente excepcional: imóvel  adquirido por duas pessoas, em condomínio a princípio pro indiviso; na fronteira sul, o imóvel confrontava com um rio navegável e com particulares nas demais fronteiras; posteriormente, uma estrada estadual cruzou dito imóvel e os condôminos resolveram que A ficaria com a parte ao norte da estrada e B ficaria com a parte ao sul da estrada, que confrontava apenas e tão somente com a estrada (estadual) e o rio navegável (também estadual). Durante a qualificação registral, a ausência de anuência do outro condômino foi questionada, tendo sido prestados os esclarecimentos acima e registrada a estremação da forma como apresentada.

9 O fato de o condomínio ser formado por dois condôminos não elimina o condomínio pro diviso

Outro argumento que merece ser enfrentado é o de que a estremação pressuporia uma pluralidade maior de condôminos. Não existe tal exigência. O elemento distintivo do condomínio pro diviso não é a quantidade de titulares, mas a coexistência de:

1. Titularidade jurídica em condomínio; e
2. Localização física das parcelas atribuídas ao exercício possessório de cada condômino.

Pode existir condomínio pro diviso entre dois condôminos, assim como pode existir entre dez. O número de titulares é circunstância quantitativa e irrelevante para a configuração do condomínio, seja ele pro diviso ou pro indiviso. A característica pro diviso é qualitativa.

Por isso, se A e B são proprietários de 50% de determinado imóvel, mas A possui exclusivamente a porção norte e B exclusivamente a porção sul, com divisas materiais consolidadas, está presente a estrutura própria do condomínio pro diviso.

Não se pode transformar a quantidade de condôminos em requisito que o Código de Normas não estabeleceu.

10 A estremação como extinção parcial do condomínio e a situação do segundo condômino

A questão fica ainda mais interessante quando se analisa que, quando há apenas dois condôminos na matrícula, a estremação não produzirá “apenas” a extinção parcial do condomínio, como ocorre em todos os casos em que há três ou mais condôminos, mas sim a extinção integral do condomínio, pois, tanto na área estremanda quanto na área remanescente, haverá apenas um proprietário tabular.

Entretanto, há uma diferença bastante clara e significativa entre a estremação entre dois condôminos e a divisão: nesta, todas as glebas resultantes serão objeto de novas matrículas e serão, de pronto, já devidamente descritas de acordo com todos os requisitos registrais, inclusive a especialidade objetiva, enquanto, na estremação, apenas a área estremada já obedecerá à especialidade objetiva e demais requisitos registrais, ficando a área remanescente pendente de adequada descrição, que só ocorrerá quando seu proprietário pretender praticar novos atos registrais.

O art. 1.149 fala em “regularização de frações com abertura de matrícula autônoma”. E o art. 1.151 determina que a escritura descreverá apenas a parcela localizada, sendo desnecessária a retificação da área da gleba originária e a apuração da área remanescente, que será necessária apenas posteriormente, quando o condômino remanescente pretender praticar atos em sua matrícula.

Esse dispositivo é particularmente importante para afastar a ideia de que todos os condôminos deveriam necessariamente individualizar suas parcelas simultaneamente.

A lógica normativa é justamente a possibilidade de localização de uma parcela determinada. Assim, no exemplo de dois condôminos, imóvel localizado em área urbana:

• A possui 50% da matrícula;
• B possui 50%;
• A ocupa uma parcela materialmente determinada;
• B ocupa o restante;
• A possui mais de cinco anos de posse localizada;
• a área de A atende aos requisitos urbanísticos e a de B também;
• B é confrontante e anui;
• o Município anui;
• a planta e o memorial descrevem tecnicamente a parcela.

A escritura poderá individualizar a parcela de A. Com o registro da estremação, abre-se matrícula própria para a parcela localizada.

A situação registral da área remanescente não será analisada pelo oficial de registro de imóveis no momento do registro da estremação, mas apenas posteriormente, de acordo com os elementos constantes do título e do fólio real, especialmente sob a perspectiva da especialidade objetiva, continuidade e disponibilidade.

Em outras palavras, não se pode transformar a eventual necessidade de regularização posterior da parcela remanescente em impedimento automático para a regularização da parcela já perfeitamente identificada.

11 A especialidade objetiva como limite da estremação

A possibilidade de estremação entre dois condôminos não significa que o procedimento possa ser utilizado indiscriminadamente. O instituto encontra importante limite no princípio da especialidade objetiva. O art. 1.151 determina que a parcela localizada seja descrita mediante planta e memorial descritivo, acompanhados da correspondente responsabilidade técnica. O oficial de registro deve verificar se a parcela pode ser individualizada de forma segura. Esse ponto é especialmente importante porque a estremação não pode produzir incerteza quanto à titularidade ou localização das demais áreas. A jurisprudência mineira recente demonstra justamente esse limite.

Em julgamento envolvendo pedido de estremação, o TJ/MG rejeitou o registro porque a parcela pretendida apresentava dimensão incompatível com a fração ideal constante da matrícula, criando risco de incerteza quanto à propriedade dos demais condôminos. A decisão é importante porque demonstra que o problema não está no número de condôminos.

O que pode inviabilizar a estremação é a insegurança quanto à identificação da parcela ou quanto à preservação dos direitos dos demais titulares.

Portanto, o exame correto deve ser: a parcela está materialmente individualizada, tecnicamente identificada e juridicamente compatível com a situação dominial? E não: há apenas dois condôminos?

12 O requisito urbanístico

No caso dos imóveis urbanos, a estremação não pode ser utilizada para burlar a legislação de parcelamento do solo. O art. 1.149 determina expressamente que seja respeitada a área mínima de lote urbano tanto na área estremada quanto na remanescente. Além disso, o art. 1.151, §3º, estabelece que, nos imóveis urbanos, a escritura pública deve mencionar a apresentação da anuência do município.

Portanto, a estremação não é instrumento para criar clandestinamente novos lotes. Ela serve para regularizar uma situação já consolidada, desde que compatível com a legislação urbanística. Essa questão assume especial relevância em Belo Horizonte.

O Plano Diretor municipal, instituído pela lei 11.181/19, disciplina o parcelamento, a ocupação e o uso do solo, estabelecendo parâmetros urbanísticos que devem ser observados nos procedimentos de individualização imobiliária. A própria legislação municipal determina que o parcelamento do solo urbano seja realizado mediante loteamento ou desmembramento e que os parâmetros aplicáveis sejam observados conforme as normas municipais. Consequentemente, o fato de a área ser antiga ou de a posse estar consolidada por muitos anos não dispensa, por si só, o exame urbanístico.

13 A particular importância da estremação nos imóveis urbanos de Belo Horizonte

A realidade urbana de Belo Horizonte torna o instituto particularmente relevante. Em diversos bairros, encontram-se imóveis originariamente constituídos como uma única área, posteriormente ocupados por diferentes integrantes de uma família ou adquirentes de frações ideais.

A situação pode decorrer de sucessões hereditárias; aquisições de frações ideais; doações; partilhas antigas; contratos particulares; ocupação familiar prolongada; transmissões sucessivas de frações ideais; construções realizadas em áreas materialmente separadas.

O problema é que a matrícula continua apresentando, por exemplo: “50% pertencente a A e 50% pertencente a B”. Na realidade física, porém, ninguém exerce 50% abstratamente do imóvel. A exerce uma área determinada. B exerce outra. Essa situação pode persistir por décadas.

A estremação permite que o registro imobiliário deixe de representar apenas a abstração das frações ideais e passe a representar a realidade espacial consolidada, desde que observados os requisitos jurídicos, técnicos e urbanísticos. Isso possui grande importância econômica.

Uma matrícula individualizada pode facilitar alienação; financiamento; constituição de garantia; inventário; doação; regularização de edificações; atualização cadastral; obtenção de crédito; transmissão sucessória; valorização patrimonial; circulação formal do imóvel.

A própria literatura especializada destaca que a individualização registral favorece a circulação econômica dos imóveis e a regularização de construções e cadastros municipais.

14 O princípio da desjudicialização

A interpretação do instituto deve considerar o movimento contemporâneo de desjudicialização. O Direito brasileiro vem ampliando progressivamente a atuação das serventias extrajudiciais na solução de situações que anteriormente dependiam necessariamente do Poder judiciário.  Inventário, divórcio, usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória e diversos procedimentos de regularização imobiliária demonstram essa transformação.

A estremação insere-se nessa mesma lógica. Quando não há conflito de propriedade e existe uma situação material consolidada, não parece razoável impor ao interessado uma ação judicial apenas porque a matrícula ainda apresenta uma copropriedade formal.

O art. 1.153 do Código de Normas preserva a liberdade de escolha entre estremação, divisão extrajudicial e ação judicial de divisão. Isso significa que a estremação não elimina a divisão. Ela oferece uma alternativa juridicamente adequada quando a realidade do caso corresponde aos seus pressupostos e, na prática, a única, quando o condômino remanescente se recusa a participar.

15 Estremação com dois condôminos: análise sistemática

A interpretação favorável à estremação no condomínio de dois condôminos encontra fundamento em diversos elementos do sistema.

15.1 Ausência de vedação expressa

O art. 1.149 não estabelece número mínimo de condôminos. Logo, não se pode extrair da norma uma proibição inexistente.

15.2 Existência de condomínio pro diviso

O requisito essencial é que exista condomínio pro diviso com situação consolidada e localizada. Dois condôminos são suficientes para que exista condomínio.

15.3 Existência de parcela localizada

Se cada condômino exerce posse exclusiva sobre parcela determinada, o pressuposto material do instituto está presente.

15.4 Participação do segundo condômino

O segundo condômino não é excluído do procedimento. Ele comparece como confrontante da parcela localizada, caso sua área seja lindeira (como normalmente é).

15.5 Possibilidade de regularização sucessiva

A norma não exige que todas as parcelas sejam simultaneamente individualizadas. A redação do art. 1.151, ao determinar que a escritura descreva apenas a parcela localizada, impõe a compreensão de que o objeto imediato do procedimento é a parcela que se pretende estremar.

15.6 Distinção entre estremação e divisão

A existência de dois condôminos não converte automaticamente a estremação em divisão. Os institutos possuem finalidades distintas.

15.7 Efetividade da regularização

Impedir a estremação somente porque existem dois titulares poderia obrigar o interessado a buscar judicialmente uma solução que, materialmente, já está consolidada e não envolve conflito. Essa consequência seria contrária à própria finalidade desjudicializante do instituto.

16 O argumento da “extinção do condomínio” não impede a estremação

É verdade que, em determinadas situações, a estremação da primeira parcela pertencente a um dos dois condôminos poderá conduzir, na prática, ao desaparecimento do condomínio sobre o remanescente, mas isso não significa que o procedimento de estremação seja juridicamente inadequado.

O que importa é identificar qual ato está sendo praticado. Se A possui uma parcela localizada e busca individualizá-la, o objeto da escritura é a localização dessa parcela. A consequência registral poderá ser a abertura de matrícula própria e a reorganização da situação do remanescente, sem necessidade de apuração do remanescente neste momento.

Não se deve confundir “o procedimento poderá produzir a extinção do condomínio” com “o procedimento somente pode ser utilizado quando a finalidade declarada for a extinção do condomínio”.  São proposições diferentes. A estremação pode produzir efeitos que ultrapassam a mera localização inicial da parcela, sem perder sua natureza.

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1 Importante mencionar que, para a área estremanda, a verificação de tais requisitos se dá com base nos trabalhos técnicos apresentados, enquanto, para a área remanescente, faz-se um cálculo meramente matemático, retirando-se, por exemplo, da área da matrícula antes da estremação, a área correspondente à fração ideal titularizada pelo estremante – considera-se a fração ideal titularizada pelo estremante, independentemente de eventual divergência entre a área correspondente a sua fração ideal e a área medida e constante dos trabalhos técnicos.

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