Como perito judicial tenho que seguir as normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas - nas perícias de engenharia. Recentemente a NBR 15.575 – Norma de Desempenho, tem trazido novos conceitos sobre os prazos de garantia das construções.
Regularmente os processos acerca de garantia das obras tem se baseado no art. 618 do CC/03, com o prazo de 5 anos e, em regra geral, a construtora era condenada a resolver todo e qualquer problema que tenha surgido neste período, que era considerado vício construtivo.
Entretanto a NBR 15.575 estabelece diretrizes para estabelecimento de prazos de garantia pois alguns materiais utilizados na construção civil não têm vida útil de 5 anos, portanto não fazia sentido que a construtora pudesse garantir esse prazo para o conjunto da obra. Então a NBR 15.575 estabelece que o usuário da construção (o proprietário ou o síndico do condomínio) tenha um plano de manutenção para manter estes componentes da construção em nível satisfatório de desempenho.
Para esclarecer vamos utilizar um exemplo: O construtor pode recomendar a substituição a cada 2 anos dos selantes (borrachas e escovas) das esquadrias, sem o qual após este período não irão atender o desempenho esperado para isolação e impermeabilização. Caso o usuário não realize esta manutenção podem surgir infiltrações pelas esquadrias que com o passar do tempo irão gerar outras patologias na construção. Numa eventual perícia o perito deve seguir a NBR 15.575 e verificar se a manutenção de diversos itens foram realizados. Para isto deve seguir uma tabela de prazos no anexo “D” da NBR 15.575.
Como o perito verifica se foi realizada a manutenção? Simples, pedindo a nota fiscal dos elementos que deveriam ser trocados ou do serviço de manutenção por empresa especializada. No nosso exemplo, se existe previsão de substituir as borrachas das esquadrias, o usuário deverá apresentar a nota fiscal de compra dessas borrachas.
A constatação do não atendimento à norma implica na perda da garantia desses elementos que não receberam manutenção adequada assim como implica na responsabilidade do usuário pela manutenção destes itens.
O modelo desenvolvido pela NBR 15.575 faz sentido se você aplicar este conceito a outros produtos. Vamos tomar como por exemplo um automóvel: se você não trocar o óleo e filtros o veículo vai apresentar problemas e a montadora não poderá ser responsabilizada.
Ainda, apesar da norma trazer um modelo geral de manutenção, a elaboração de um plano de manutenção específico é responsabilidade do usuário. Exemplificando, um síndico deverá contratar um profissional para auxiliá-lo a elaborar um plano de manutenção do condomínio, observando as características dos equipamentos e benfeitorias existentes no local.
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